v1.0 可编辑可修改 表中可以看出：
汉口市区高层物业管理费在每月～元/㎡之间；元/㎡是现有项目的管理费上限； 为住户提供优质的物业管理服务，还远未引起发展商的重视。表现在： a， 样本项目在销售时能做出物业管理方面承诺的不多； b， 武汉物业管理整体水平较低，具品牌的专业资质公司匮乏；
c， 多数项目仍由发展商自行管理，并未聘请专业或高资质的物业管理公司； d， 购房者对物管费高低的关注度超过对物业管理公司及其服务的关注；
e， 除丽岛花园外，多数项目在服务内容方面显然未仔细斟酌。比如世纪华庭，发售时居然不能明确物业管理费；
名都花园虽然外请了顾问公司，但具体提供哪些服务，仍属未知数。
f，
无庸讳言，武汉的物业管理公司与同业先进地区相比，仍有不少差距。因此，名都花园、丽岛花园等项目均聘请深圳物业管理公司做顾问，希望籍此促进销售并提升物业管理水平。但是，如果仅仅把他们当做生招牌，做表面文章，而不是认真研究住客需要，从而为其提供度身定做的服务，则品牌物管公司将只是一个销售噱头，或收取高的管理费的借口而已。
万科作为全国知名的优秀物管管理公司，一方面可以对消费者做出引导，强调物业管理服务对于住客的生活品质乃至物业保值升值，绝不亚于产品本身；另外，也可以通过俊园等项目的优质物管服务，为武汉的物业管理做出表率，推动当地行业水平的整体提升。
通过此次调研发现，位于球场街的新鸿基大厦，仅仅是24小时保安，已很令人称羡，并为其物业的出租经营提供了强劲的保障(详见公寓部分调查)。顾客访谈的经过也表明，客户对于优质的物业管理服务是非常渴求的。如果俊园在物业管理服务方面能竖起一杆大旗，将对物业的销售起到良好的促进作用。
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四、畅销产品及滞销产品分析 从：
① 同属于汉口高层住宅物业； ② 距离本项目距离较近；
③ 同样属于市区高层，基本无小区； ④ 主力户型与俊园相近； ⑤ 正在发售；
等几个特点，我们选取了中环大厦、世纪华庭两个与俊园相似度较高的项目，来进行畅销和滞销产品分析。
从上述资料可以看出，世纪华庭、中环大厦两者都有湖景资源，在规模、主力户型、工程进度等方面非常相似，同样有西朝向的弱点，但两者的销售结果截然不同：
开盘日期 均价(元/㎡) 世纪华庭 4100 中环大厦 3800 约50% 2001年7月15日 2001年2月 实现销售率(至2002年1月) 约60%
虽然中环大厦比世纪华庭早开盘近半年，但世纪华庭的总体销售率、消化速度高于中环大厦，且实现均价也高于中环大厦。因此，我们将世纪华庭、中环大厦分别当做畅销产品和滞销产品的典型案例，来进行分析：
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1，基本信息 位置 规模 发展商 物业管理 物业管理 设备 供水:安装活性富氧优质直饮水系统； 保安:可视对讲防盗系统/红外线探头/24小时影像监控； 智能:宽频 暖通:分户式冷暖空调； 会所 生态会所：MINI高尔夫、假日广场、咖啡厅、阅览室、健身房等； 健身房、空中花园、儿童乐园、老人休闲中心、阅览室、餐厅、咖啡厅等，面积为5200平米； 家政、医疗保健、照顾老人、小孩、特约服务等 组建业主委员会、专业送餐服务、专业维修班子、家庭医生、心理咨询、投资理财顾问 保安:24小时服务、家庭紧急呼叫系统、可视对讲系统 智能:宽带网； 暖通:预留空调机及空调管道口 世纪华庭 西北湖路与新华路交叉口 占地3400㎡，建筑42300㎡；4栋25层共189套 湖北新世纪置业有限公司 自行管理，聘请中海为顾问 香港中环集团发展投资总公司 武汉华美房地产综合开发公司 中环物业 中环大厦 建设大道云林街 占地5336㎡，建筑64581㎡；2栋32层共330套 2323
v1.0 可编辑可修改 2，户型
三房 四房 五房
3，销售分析
1) 产品 规划 设计 世纪华庭 充分考虑到住户的观景需要，所有户型的厅及主卧室甚至主卧的卫生间也可看到湖景； 户型分区合理，有工人间(带卫生间)、工人与主人分不同出入口； 设备 安装直饮水和分户式空调；阳台采用落地折叠(中材料 空)玻璃门；铝遮阳板；观光电梯； 中环大厦 只有临湖的二种户型可看到湖景； 户型设计比较粗糙，布局不太合理，面积浪费严重； 无特色 中环劣 中环劣 结果 世纪华庭(㎡) ～ ～ 中环大厦(㎡) 、 / 2424
v1.0 可编辑可修改 环境 绿化率53%，夏威夷式小区花园
3楼小面积空中绿化 中环劣 结论：中环大厦无论是规划设计、设备材料、环境等诸方面都比世纪华庭要弱。
2) 包装展示 世纪华庭 中环大厦 结果 中环劣 中环劣 中环劣 营销中心 设立专门营销中心，分区清楚，功能齐全 环境展示 有局部展示，包括儿童游乐设施 看楼通道 虽无专门包装，但较整洁、干净
结论：中环大厦在包装展示方面远较世纪华庭为弱。
3) 推广策略 价格 广告 世纪华庭 定价基本合理 报纸、条幅、户外路牌等多种形式 中环大厦 重大失误：临湖与背湖的单位基本无朝向差 较少 结果 中环劣 中环劣 无专业营销中心(仅租用商铺)；面积小、低档； 中环劣 无 乘坐施工电梯，泥石俱下，安全毫无保障 示范单位 多套并装修到位，家私、电器、装饰齐全； 无 2525
世联地产市场研报究报告（密件）
