房地产投资分析报告
表6-4 损益表
序号 项目 2012、00 1 2 销售收入 (见表6-1) 总成本费用 (见下表) 销售税金及附加 (见表6-3) 土地增值税 (见表6-3) 利润总额(1-2-3-4) 所得税(5×25%) 税后利润(5-6) 盈余公积金(7×10%) 可分配利润(7-8) 0、00 0、00 建设经营期 2013、00 2014、00 248302 合计 148981、20 99320、80 91424、00 60949、34 152373、34 3 0、00 16015、48 10676、99 26692、47 4 5 6 7 8 9 0、00 0、00 0、00 0、00 0、00 0、00 1489、81 40051、91 10012、98 30038、93 3003、89 27035、04 993、21 2483、02 26701、26 66753、17 6675、32 16688、2925 20025、95 50064、8775 2002、59 5006、48775 18023、35 45058、38975 注:盈余公积金按照税后利润的10%来提取。此处为了便于大家理解,特指明各项费用来源。实际损益表中不需要指明数据来源(下同)。
表6-5 销售成本估算表 建设经营期年成本(万元) 面积 (平方米) 124151、 单价2012年 (元) 2013年 2014年 合计 981、20 99320、80 248302 注:根据销售收入来结转成本。项目经济效益评价时一般不需要此表。此处就是为了便于大家理解。
评价指标:
（1）税前投资利润率=?66753.17?100％?43.8%
152373.34房地产投资分析报告
(2)静态投资回收期
表6-6资本金现金流量表
序号 1 1、1 1、2 1、3 2 2、1 2、2 2、3 2、4 2、5 3 4 项目 现金流入 销售收入(见表6-3) 其她现金流入 短期借款(见表6-2) 现金流出 建设投资(见表6-1) 建设经营期 0 0 0 0 0 62100 1 448981、2 148981、2 0 300000 107929、84 80411、57 16015、48 1489、81 10012、98 0 341051、36 278951、36 2 99320、8 99320、8 0 0 102974、98 54629、46 10676、99 993、21 6675、32 30000 -3654、18 275297、18 销售税金及附加(见表6-3) 0 土地增值税(见表6-3) 所得税表(见表6-3) 借款本金偿还(见表6-2) 净现金流量(1-2) 累计净现金流量 0 0 0 -62100 -62100 上年累计净现金流量?累计净现金流量??税后投资回收期（静态）???1??开始出现正值的年份?当年净现金流量??-62100?1?0??1.41152373.34本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较,可以接受,故项目可行。
(三)动态盈利分析
1、动态投资回收期
根据银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标与要求等综合因素。建议取“银行贷款利率+2%~3%”作为贴现率。本项目中贷款利率就是5%,所以基准收益率取8%。
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表6-7 资本金现金流量折现表 单位:万元
序号 1 2 3 项目 0 净现金流 净折现现金流 累计折现净现金流 -62100、00 -62100、00 -62100、00 建设经营期(i=8%) 1 341051、36 315788、30 253688、30
2 -3654、18 -3132、87 250555、43 上年累计折现净现金流量?累计折现净现金流量???动态投资回收期????1?当年净折现现金流量 开始出现正值的年份??62100.00 ?1?0??0.29年315788.302、净现值
本项目税后NPV=250555、43万元 3、内部收益率
表6-8净现金流折现表
序号 1 2 3 项目 净现金流 净折现现金流 累计折现净现金流 建设经营期(i=14%) 0 -62100、00 -62100、00 -62100、00 1 341051、36 299167、86 237067、86 2 -3654、18 -2811、77 234256、09
表6-9 净现金流折现表
序号 1 2 3 项目 净现金流 净折现现金流 累计折现净现金流 建设经营期(i=12%) 0 -62100、00 -62100、00 -62100、00 1 341051、36 304510、14 242410、14 2 -3654、18 -2913、09 239497、05
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税后IRR?i1?NPV(i1)234256.09 ?14%-12%??13% (i2?i1)?12%?NPV(i2)?NPV(i1)234256.09 ?239497.05 NPV>0,所以预期收益率达到基准收益率或贴现率尚有盈余。
FIRR>i,所以盈余能力达到要求,投资项目可行,可进一步研究。就是否可接受还有赖于风险评估与其她投资机会的吸引力。
七、敏感性及投资风险分析
（一）敏感性分析
1、图表分析
表7-1敏感性分析基本数据表
开发建设面积(平方米) 固定成本 单位变动成本 单位售价(元/平方米) 销售税率 基准利润 预期利润
124151、00 198237、12 3076、72 20000、00 0、05 50064、88 1976693462、88 表7-2 不确定因素引起的开发利润变化分析表
不确定因素变化后的开发利润(单位:万元) 变化幅度 0、45 0、30 单位售价 303818、45 0、15 0、00 -0、15 -0、30 -0、45 268435、42 233052、38 197669、35 162286、31 126903、28 91520、24 单位变动成180480、本 固定成本 37 197660、43 186210、03 191939、69 197669、35 203399、01 209128、67 214858、32 197663、40 197666、37 197669、35 197672、32 197675、29 197678、27 开发建设面286629、积(平方米) 47
256976、10 227322、72 197669、35 168015、97 138362、60 108709、22 表7-3 不确定因素引起的开发利润变化分析表
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不确定因素变化后的开发利润(单位:万元) 变化幅度 单位售价 单位变动成本 固定成本 开发建设面积(平方米) 0、45 1、54 0、91 1、00 1、45 0、30 0、15 0、00 -0、15 -0、30 -0、45 1、36 1、18 1、00 0、82 0、64 0、46 0、94 0、97 1、00 1、03 1、06 1、09 1、00 1、00 1、00 1、00 1、00 1、00 1、30 1、15 1、00 0、85 0、70 0、55 2、敏感性分析结论
从以上表格中可得出,当项目因素变动为15%的时候,单位售价变动指数1、15,单位变动成本变动指数以及固定成本变动指数都为1、00,而开发面积变动指数为1、15,所以以上四个因素从敏感性分析由大到小顺序为:开发建设面积、单位售价、单位变动成本、固定成本。
将上述表格数据绘制成图表,如下图所示,开发建设面积与单位售价的斜率最大,就是敏感性因素,而单位变动成本与固定成本斜率不明显,因此它就是不敏感的。
图7-1开发利润变化分析图
（二）投资风险分析
1、外部风险
(1)地产市场泡沫风险
商品房空置率急剧上升泡沫风险进一步加大。2014年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头都在大规模的扩建,再加上万达、绿地等地产大鳄的急速扩张,地产泡沫急剧膨胀,甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空
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