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5.公建配套设施费
表5-4 公建配套设施费估算表 建筑面积序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 合计 项目 (m)① 幼儿园 社区门诊 文化活动中心 居委会 游泳场 体育娱乐场地 垃圾压缩站 球类场地 变电站 煤气调压站 公厕 1 5 1 5 5 5 1000 5000 1000 1000 1000 600 500 500 500 400 00×1800 ×1500 00×1200 ×1200 ×1000 ×1000 1000×600 5000×500 1000×500 1000×500 1000×400 5800 1800 750 1200 600 500 500 60 250 50 50 40 5800 2单价(元/m)② 计算过程(①×②) 2金额(万元) 6、不可预见费
按照1-5项费用之与的5%来估算。
不可预见费=(62100、00+1557、35+2062、15 +27809、82+ 5800 )×5%= 4966、47万元
7.开发期间税费
主要就是营业税及附加,为销售收入(详见后表6-3)的5、55%,该项目开发期间税费共为27000万元
8.期间费用
期间费用包括:管理费用、财务费用、销售费用。其中,管理费用为土地取得成本、建安工程费、前期工程费、基础及配套设施费之与的5%,具体计算如下:
(1)管理费用
取前1-5项费用的5%来估算。
管理费用=(62100、00+1557、35+2062、15 +27809、82+ 5800)×5%= 4966、47
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万元
(2)财务费用
本项目财务费用共计3750 万元,详见表6-2借款偿还表 (3)销售费用
表5-5 销售费用估算表 序号 1 2 3 项目 广告宣传及市场推广费 其她销售费用 合计 计算依据 销售收入的2% 计算过程 248302×2% 248302×2% 248302×1% 248302×5% 金额(万元) 4966、04 4966、04 2483、02 12415、1 销售代理费 销售收入的2% 销售收入的1% 注:销售收入根据第二部分中项目销售与租赁收入测算的表2、3计算结果计算。
因此期间费用共计:4966、47+ 3750 + 12415、1 = 21131、57 万元 (二)总成本费用分摊
投资总额=土地成本+前期工程费+建安工程费+公共设施费+基础设施费+不可预见费+开发期间税费+期间费用
=62100+1557、35+27809、82+5800+2062、15+4912、45+27000+21131、57 =152373、34万元
即总投入 152373、34 万元,投资单位成本分摊除建安工程费、销售税费外,其余按总建筑面积平均分摊。
表5-6 投资成本费用估算汇总及分摊表
序号 1 2 3 4 5 6 7 7期间费用 成本项目 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 公共设施费 不可预见费 开发期间税费 管理费用 财务费用 销售费用 总额 (万元) 62100 1557、35 2062、15 32279、26 5800 4912、45 27000 4912、45 3750 37500 计算依据 62100/124151 1557、35/124151 2062、15/124151 实际成本 5800/124151 4912、45/124151 27000/124151 4912、45/124151 3750 /124151 销售收入*5% 单位成本(元/平方米) 5001、97 125、44 166、10 2600、00 467、17 395、68 2174、77 395、68 302、05 37500
注:建安工程费按照实际成本计算,销售费用按照实际销售收入5%计算,其
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余费用按照可销售总建筑面积平均分摊成本费用
六、项目财务效益及指标分析
(一)资金筹措及投资计划
1、资金筹措与投资计划
确定资金筹措渠道,并完成投资计划与资金筹措表。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一就是企业自有资金,二就是银行贷款,三就是销售房收入用于再投资部分。本项目开发商投入自有资金5、2亿元作为启动资金,另需向银行贷款3亿元用于投资,剩余7亿元由销售收入补充,总投资为 152373、34 万元,约为15、2亿元。
土地费用2012年末一次性投入,财务费用根据借款偿还表支付,其余费用2013年末投入60%,2014年抹投入40%。
表6-1 投资计划与资金筹措表 单位:万元
建设经营期 序号 项目 合计 1 1、1 1、2 1、3 1、4 投资总额 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 2 54629、46 0、00 622、94 824、86 12911、70 2320、00 1964、98 32400、00 1964、98 1620、00 15000、00 28000、00 0、00 0、00 28000、00 152373、34 62100、00 80411、57 62100、00 62100、00 0、00 1557、35 2062、15 0、00 934、41 0、00 1237、29 32279、26 0、00 19367、56 5800、00 4912、45 0、00 3480、00 0、00 2947、47 1、5 公建配套设施费 1、6 1、7 1、8 1、9 1、10 2 2、1 2、2 2、3 不可预见费 开发期间税费 管理费用 财务费用 (贷款利息) 销售费用 资金筹措 自有资金 借款 预售收入 81000、00 0、00 48600、00 4912、45 0、00 2947、47 0、00 0、00 897、37 37500、00 0、00 22500、00 82000、00 42000、00 52000、00 0、00 30000、00 0、00 0、00 42000、00 房地产投资分析报告
2、贷款本金的偿还及利息支付
本项目拟于2012年借款3亿元,每年支付当年利息,2014年末一次性还本付息,贷款年利率为5%。
表6-2 借款偿还表 单位:万元 项目 序号 名称 2 1 1、1 1、2 1、3 1、4 1、5 2 2、1 2、2 2、3 借款及还本付息 年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 借款偿还资金来源 利润 折旧费 摊销费 0 0 建设经营期 2250 0 0 0 合计 0 0 50 3750 60000 0 2250 0
3、项目销售收入估算
本项目采用市场比较法,根据周边的楼盘估算各类物业的售价,具体如下: 保利·香槟国际楼盘位置在申花板块核心,北临申花路,东至化工路,南至方家北路,临近地铁2、5号线(规划)站点,周边多条公交线路到达。交付标准为毛坯,专家分析合理价格为均价18999元/平米,万科西庐位于杭州西湖区,毗邻西溪国家湿地公园,项目规划排屋、多层花园洋房、小高层与高层公寓,交付标准为精装,专家分析合理价格为均价23000元/平米,本案与这两个楼盘具有可比性,考虑本项目开发商为本土知名房企——绿城,但为毛坯交付,故取综合优缺点及参考竞品项目均价,本项目均价为20000元/㎡。项目可售面积124151㎡,则销售收入估算为万元248302万元。
① 销售平均单价:20000元/平方米
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② 销售收入估算:124151×20000/10000=248302万元 (二)静态财务分析
1、税金计算
住宅销售税金及附加估算详见下表:
表6-3 销售税金及附加表
序号 1、1 项目 销售收入 营业税 建设经营期年收入(万元) 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合计 248302、00 26692、47 1241、51 17381、14 7449、06 248、30 124、15 248、30 2483、02 55867、95 148981、20 99320、80 16015、48 10676、99 744、91 4469、44 148、98 74、49 148、98 1489、81 496、60 2979、62 99、32 49、66 99、32 993、21 10428、68 6952、46 1 销售税金及附加 1、2 城市维护建设税 1、3 教育费附加 1、4 交易管理费 1、5 交易印花税 1、6 防洪工程维护费 2 土地增值税 合计 33520、77 22347、18 注:营业税按照销售收入的5%计算 城市维护建设税为营业税的7%
教育费附加为营业税的3% 印花税且按销售收入的0、05%计算 交易管理费按销售收入的0、1%计算
防洪工程维护费各地征收标准不同,暂且按销售收入的0、1%计算 土地增值税简化计算:按照销售收入的1%计算。 2、静态盈利分析 住宅部分损益表见下表:
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