房地产投资分析报告
见下文财务分析)
四、项目竞争性及SWOT分析
(一)竞争楼盘分析
1、同价位对比——“保利·香槟国际”
楼盘位置在申花板块核心,北临申花路,东至化工路,南至方家北路,临近地铁2、5号线(规划)站点,周边多条公交线路到达。
位于城西繁华中心,杭州核心区域——申花板块。区域内高档社区集聚,大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继入驻,同时拥有优越的教育资源,完善的生态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系。香槟国际临近地铁2、5号线站点,咫尺城市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅2公里。
法式名流公馆,由五幢art-deco典藏高层围合布局,形成大尺度中庭景观;主入口营造酒店式大堂尊崇入口;140-160㎡臻MAX主力户型,首呈城市中心,在大气的居住尺度中,更给居家空间以延展性;“与乐优家”管家式服务,为香槟品味人士量身打造。
2、同区域对比——“万科·西庐”
万科西庐位于杭州西湖区,毗邻西溪国家湿地公园,就是万科继西溪蝶园之后又一深耕西溪之作。项目规划排屋、多层花园洋房、小高层与高层公寓。一期总建筑面积约为22万方,规划打造与西溪湿地自然融合的高端人文住区,主力户型为89方三房、138方三房、175方四房。基于万科对于西溪地理文脉的尊重与深度理解,项目独创建筑新风格,在当前杭州房地产市场可谓独树一帜。项目继续万科精装修工程,升级原有精工性能,在居住功能上更具人性化。
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具体项目对比信息如下表:
表4-1 项目对比表
楼盘名称 绿城西溪融庄 保利香槟国际 当前价格 估算均价 20000元/平米 均价18999元/平米 优越的教育资源完善万科西庐 均价23000元/平米 西溪景观资源,大型商的生活配套设施及交西溪湿地旁万科精装修房源,综合评价 业配套众多,低密度住通体系,未来配套丰宜居性较高,项目位于文一西区,交通便捷 富,保利楼盘品质有保证。 申花板块核心,北临申路上,交通较为便利。 楼盘位置 杭州市荆长大道与文花路,东至化工路,南二西路口南侧300米 至方家北路 位于西城广场以西4、5公里,文一、文二西路直达;距离市中心文 临近地铁2、5号线(规文一西路与崇义路交叉口西北方向 交通状况 教区15分钟车程。周划)站点,周边多条公边天目山路、荆长大道、绕城公路等辅助道 路体系。 建筑类型 联排,低层,多层 高层 交线路到达 24,25,42,43,9,K203,K189,K215,K186,K194。 双拼,联排,多层,小高层,高层 二居室、三居室、四居主力户型 三居室、四居室、别墅 室 1、西溪湿地 2、交通优势 便捷 3、低密度 4、品牌住区 劣势 定位高端,客群单一 三居室、四居室 品牌开发商,申花板块,户型可送面积多 1、万科品牌,实力开发商 2、西溪湿地旁,居住环境极佳 3、文一西路上,交通便捷 周边配套还有待完善 楼盘比较小 房地产投资分析报告
物业费 1、68元/月/平方米 2、5元/月/平方米 3、2元/月/平方米 3.对比小结
从上面对比表可得出以下结论:
(1)本项目所在板块——五常板块,毛坯价格在16000-17000元/平米左右,相比之下,西溪融庄的地理位置及开发商品牌更为优越,价格符合理价格。
(2)交通位置较为便利,距离市中心近。 (3)项目容积率低,住宅舒适度高。
(4)物业费用低于另外两个项目,较为实惠。 (5)周边配套比其她两个项目齐全,生活便利。
(6)三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布局,居住环境优越 (二)项目SWOT分析
优势:
1.拥有稀缺西溪湿地景观资源,低密度住区
2.项目周边配套齐全,教育,医疗,商业生活与工作配套一应俱全 3.开发商名气大,品牌住区
4.规划地铁5号线与项目直线距离500米,出行方便
5.项目三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布 局,整个小区人车分流,小区布局合理 不足:
1.定位相对高端,客群单一
2.项目学区为未来科技城小学,但就是师资力量还没有确定,对于考虑学区房的客户可能存在一定影响 机会:
1.政府对于未来科技城的规划与开发,将会给项目带来增值 2.未来科技城居民收入稳定,并逐年上升,有较强的购买力 3.未来科技城交通覆盖面广,未来发展潜力大
4.毗邻国家西溪湿地公园及阿里巴巴淘宝城,极具人气,未来升值潜力巨大
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5.杭州限购松绑,为部分有能力的消费者提供机会
威胁:
1.杭州目前存量房数量大,购买力有限 2.投资的风险大,消费者都在观望
五、投资成本分析
(一)开发成本估算
开发成本包括:土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套设施费、不可预见费、开发期间税费、期间费用等项目全部成本与费用投入,但不包括销售期间税费。
1、土地费用
开发商拟通过招标方式获得项目建设用地, 62100、00万元 2.前期工程费
前期工程费包括:规划设计费、勘察费、可行性研究费、筹建开办费。具体测算如下表:
表5-1 前期工程费估算表
序号 1 2 3 4 合计 项目 规划设计费 可行性研究费 水文、地质勘察费 筹建开办费 计算依据 建安工程费×3% 建安工程费×0、3% 建安工程费×0、3% 建安工程费×2% 计算过程 27809、82×3% 27809、82×0、3% 27809、82×0、3% 27809、82×2% 计价(万元) 834、29 83、43 83、43 556、20 1557、35 房地产投资分析报告
3、基础设施费
表5-2 基础设施费估算表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目 供电工程 供水工程 排污工程 煤气工程 室外管线费用 道路广场工程 绿化及环境艺术 变电站、煤气调压站、水泵房 计算依据 124151、00 124151、00 124151、00 124151、00 124151、00 124151、00 124151、00 124151、00 单价 50、00 18、00 18、00 10、00 8、00 11、00 50、00 1、10 金额(万元) 620、76 223、47 223、47 124、15 99、32 136、57 620、76 13、66 2062、15 合计
4、建安工程费
表5-3 住宅建安工程费用组成(每平方米建筑面积造价)
项目 桩基础 单体土建 电梯 住宅 (元/平方米) 110、00 1750、00 100、00 项目 消防 智能化 质监费 住宅(元/平方米) 20、00 470、00 10、00 项目 监理费 大门 住宅(元/平方米) 10、00 130、00 建安工程费用组成(每平方米建筑面积造价) =2240元/平方米
建安工程费:2240×124151/10000= 27809、82万元
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