__________ 项目 建筑专业设计管控要点(住宅类)
【注】打“*”部分为建筑方案设计院自查项。施工图设计院应对所有项进行自查。
管控分项 序号 管控要点 a. 房型平面布局是否合理，户型比例、户型面积是否完全符合设计任务要求？ 是 否 设计自检备注 自检 房型 *1 b. 房型必须有差异性及均好性等方面的分析与设计，包含不同功能空间的尺度、面积、居室数量、门窗洞口尺寸等参数，不同房型之间赠送空间的部位和大小、楼梯宽度和坡度等 核心筒部分，如电梯数量及速度、电梯厅及走道宽度、设备井尺寸及开门大小是否已优化至最合理？ 是 否 电梯设计应注意： a. 住宅建筑的公共电梯门洞开门净宽不宜小于1.0m，电梯轿厢净高不宜小于2.4m。预留门洞宽度为门宽两边各加100mm,预留门高为门高增加100mm b. 高档住宅客梯应设置专用空调 c. 电梯机房应设置空调或通风设备 d. 室外电梯、扶梯机坑应采取有组织排水措施 □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 垂直交通 *2 电梯 *3 e. 垂直电梯梯门宜有光幕保护功能 f. 室外空间的电梯召唤及指示应在电梯招标中注明厂家应做好防水处理 g. 速度在2.5m/s以上单井道住宅高速电梯应在井道顶部及底部开洞 h. 钢结构观光电梯观光面井道钢梁位置应结合电梯圈梁布置 i. 电梯1层消防控制复位装置应结合室内较为隐蔽处理 j. 高级住宅的货梯轿厢尺寸应考虑大尺度沙发及医用担架的运输 k. 电梯内门及外门不得使用无任何处理的镜面不锈钢
方案设计单位、 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 施工图设计单位 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 事业一部技发部 一部专业负责人签字 一部项目负责人签字 注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求 9
住宅空调设计应注意：原则上按分体空调预留，200平方以上的大房型可按照VRV系统预留，原则上不考虑水系统空调 住宅空调设计应注意： a. 空调机位应有一定散水坡度，防止积水，不应设置在住户阳台内（有栏杆分隔除外），不宜设置在露台和首层私家花园内。应避免距离过近的空调外机对吹。放置在阳台正前方的空调外机原则上不超过1台。原则上不应跨层、跨户布置 b. 空调预留洞建筑标高挂机2.2m、柜机0.2m c. 注意外立面落水管与空调预留洞之间的距离，避免落水管遮堵空调预留洞 d. 卧室空调洞预留位置应特别注意避开衣橱放置的墙体，宜离墙800mm，保证冷媒管穿出不影响衣橱靠墙放置 e. 分体式空调外机位置安装遮挡百叶或栏杆后净距应满足（长X宽X高）厅不小于1150x550x1000mm，卧室书房不小于1000x550x800mm；飘窗下机位尺寸1200x700x1000mm净距须充分考虑保温粉刷等面层厚度、空调侧接管、冷凝水管、排水立管、底部石材干挂所占空间等因素。冷媒管原则上不超过5米。如使用超过3匹机，预留尺寸设计院应提交绿地公司确认。应保证外机安装、维修的安全和方便，并避免采用吊篮方式 f. 建筑凹口处空调放置宽度预留尺寸应比上述尺寸更大些，以利用空调散热。凹口处空调洞不应留在门洞、窗洞上部（洞口标高一般在2400 mm），避免冷媒管内冷凝水倒灌至室内的情况发生，建议在门洞与窗洞边留至少100—150 mm墙垛 g. 如预留VRV空调，应满足设备平台上部空间高度出风要求（必要时可采用引流罩）。冷媒管原则上不应超过30米，同时外机应满足净距（长x宽x 高）不小于1500x700x1600mm h. 应注意空调检修问题，空调板侧边与窗侧边距离应在500mm以内。设置空调机的室内或室外检修门或窗，开启应方便安装、检修人员出入。应特别注意空调侧向置入时的洞口尺寸 i. 空调板的设置原则上不能与室内空间贯通，否则无法防雨。同时应考虑便于安装，尤其须考虑出墙后空调管的相对隐蔽。空调排水立管雨水立管宜隐蔽安装 j. 空调百叶窗的通风率设计院应提交专题计算报告，应满足排风总面积要求，避免炎热天气室外换热进、出气（排风）热短路。百叶不宜选用防水百叶，角度宜小于20度，通风率大于80%。角度百叶的固定方式应方便安装和维修.。原则上不建议采用孔板形式的百叶 k. 底商应考虑空调合理位置，并注意对于外立面的影响，包括各类外露管线的影响 多、高层住宅架空层层高不宜小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外；单元大堂层高不宜小于5.0m 小区宜设置专用人行出入口，并设置门禁刷卡；小区围墙高度宜高于小区内外道*7 路2.2m以上，采用电子围栏并进行物理防护，满足验收要求 保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑,建筑设计应充分考虑保安亭的遮风*8 避雨功能及夏热冬冷防护措施（并考虑空调机位布置）,宜考虑设置卫生间，保安亭视线应通透无遮挡。小区主出入口门卫应设卫生间，并设置空调并考虑空调外机位，避免影响视线。 □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 空调 *4 层高、净高 *5 安防、技防
方案设计单位、 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 施工图设计单位 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 事业一部技发部 一部专业负责人签字 一部项目负责人签字 注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求 10
小区“人车分流”设置相关设计理念是否在交通分析图中明确体现 是 否 *a.建筑平面：房型设计应“以人为本”考虑住户生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等），并应特别注意卫生间平面位置以及厨房、卫生间的设备布置是否尺寸合理 是 否 *10 b. 建筑立面：雨水管等对立面有影响的构件布置在阴角或次要位置，同时不应设置在重要建筑入口二侧，；当成本允许时建议使用金属雨落水管或将雨落水管隐蔽于干挂石材内，设计院应有布置图纸提交绿地公司确认 *c. 主要起居空间平面应方正、不应有缺角 *d. 建筑层高：全装修房采用小型中央空调，层高宜不小于3.0m 伸缩缝、沉降缝等平面立面做法，设计院应根据建筑装饰做法、屋面详细用途等11 有针对性地绘制详细做法图纸，包括构造细部做法，不应仅选择参照图集做法。安保中心、电信移动机房、消防控制中心、强电间、弱电间等用房不应设置在伸缩缝、沉降缝两侧 *12 *13 同层排水的设计原则应在方案阶段确定。地下室如设卫生间及洗衣房等，宜做同层排水，应通过集中式的污水提升器排出 电梯井不应紧邻卧室。紧邻书房及起居室时，应考虑隔音措施 单元之间防火分隔墙两侧楼梯间（前室）与房间，楼梯间与前室窗洞边缘之间水平距离（卫生间除外）是否满足1.0m或防火分隔墙突出外墙面0.5m？转角两侧窗口*14 之间边缘水平距离是否满足2.0m？上下窗间墙高度是否满足0.9m（上海规范），1.2m（江苏规范），或设防火挑梁加窗间墙高度大于1.0m？（上海规范） 国家规范：少于等于18层的单元住宅，每单元设一疏散楼梯时，窗间墙宽度，窗槛墙高度是否大于1.2m 是 否 *9 □ □ □ □ □ □ □ □ □ 单体 *15 梯段平台上部及下部过道处的净高不应小于2.0m，梯段净高不宜小于2.2m，户内楼梯此两处高度（上海是1.9m、2.0m，江苏均为2.0m）是否满足 是 否 窗的开启方式根据楼盘定位合理确定。注意高窗的开启及擦窗问题。刚需经济型住宅应避免使用内开窗（建议为推拉窗）。其他非刚需住宅如为内开窗，宜采用内*16 开内倒。如为内开非内倒应充分考虑其位置的合理性及对于使用的功能、家具布置的影响，开在公共走道上的住户窗的开启方式，应考虑对于通道的影响。并应采用安装防盗窗等措施解决安全问题 17 *18 19 *20 21 窗的位置应充分考虑室内卫生间镜面、厨房吊柜、卧室2米宽的床位及室外窗口空调机位的影响 南北窗的保温设计院应精细化计算与复核，以节约成本，原则上不用LOW-E玻璃。厨房采光面净宽不小于900MM。 建筑平面凹口处如设窗，应在两侧墙体各留80-100mm宽墙跺便于立面材料收头 户内100厚墙体砌墙时与上方梁的对位关系，应遵从以下原则 ：厅与卧室相邻，墙与厅一侧平齐；卧室与其他房间相邻，墙与卧室一侧平齐 原则上客厅区域无梁，客厅与阳台交接处宜不设混凝土墙跺（便于封阳台后空间完整） 立面装饰线条严格控制横向外挑标准层不超过350mm，以免带来安全隐患与视线*22 遮挡；如1-6层立面需要加强线条宽度，超过350mm，必须增加技防和安防措施。线条的高度原则上不能超过500mm，不应影响相邻标准层窗底与窗顶的正常标高；同时应注意线条在窗、窗台、阳台、空调板交接处的收口处理 刚需住宅原则上少用线条, 如果使用请注意: 当立面上的装饰线条凸出墙面≥*23 200mm以及窗下口线条，采用现浇混凝土做法，与结构同步施工; 当其＜200mm时，宜用保温板制作，设置立面装饰线条应考虑成本控制 方案设计单位、 施工图设计单位 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 事业一部技发部 一部专业负责人签字 一部项目负责人签字 □ □ □ □ □ □ □ □ □ 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求 11
关于降板应注意： a. 阳台、露台、卫生间、厨房等结构降板不应小于50mm（装饰工程另有要求者除外） b. 房间出露台处，如果露台降板不影响下方室内使用空间，则宜采取降板，降板*24 宜为400mm，上翻的门槛宜采用上翻梁设计且需满足可能存在的保温、防水、找坡等构造，以做到室内预留装修后地坪高度略高于露台装修后高度的要求 c. 降板后的露台及下沉庭院的室内门槛应高于室外完成面400mm，并做好防水处理，有溢价能力和设计条件的户型应设计无门槛的过渡方式 d. 如降板后高差不满足建议做门槛 a. 厨房应设置燃气热水器排气洞口，无外窗的卫生间应设置排风洞口。厨房燃气热水器排气孔的位置，应与天然气管道保持一定安全距离。 25 *b.别墅类卫生间上下层不对位时，必须进行降板处理或做同层排水 *c.厨房排烟机卫生间排风采用直排方式时，外立面上风帽的位置应与建筑部品及构件有良好的对应关系；通过竖井排放时应注意减少对露天使用空间的影响 *d.原则上厨房均要有隔墙 复核凸窗栏杆的位置和高度，应符合强规，净高不小于600 mm；全装修房应再预26 留窗台饰面高度50 mm。如为内开窗，窗分隔横档因再提高50 mm(计700 mm)，防止施工误差造成内开窗与栏杆碰撞 入户防盗门的开启方向应合理，如为子母门，大小门扇的位置正确，有规则可循。27 如入户门为外开门，应考虑相邻避免设置消防门、分户门。普通住宅项目入户门x2200mmx2200mm标准门洞尺寸：单门1000mm（宽）（高）、子母门1300mm（宽）（高），中高端门高度可定为2400mm，户内门高2200mm,请与绿地公司确认。 □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 单体 28 29 30 所有管道井需标明用途 应在有天台住宅的女儿墙内侧或上部、无天台住宅的屋脊考虑固定吊绳装置及固定保险绳装置，以便外墙清洗 消防箱原则应考虑嵌入式设置。如楼梯间等次要空间不可避免出现外凸安装，应充分考虑通道宽度的规范要求与使用功能要求，消防栓位置应避免直接面对户门 烟道管井突出露台部分的位置与高度应适合，避免油烟进入室内引发住户投诉 。距离住户门距离大于5米，高度超过门窗顶标高。雨水透气管如位于户内的顶层阳台和露台位置，其管道末端高度应不小于门窗顶标高，并利于业主后期封闭空间的使用。 信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。信报箱材质宜使用不锈钢材料，安装于室外时应考虑防雨、雪措施 上人屋面女儿墙或栏杆净高度应达到多层1050 mm净高，高层1100 mm净高的最低要求。并应注意中部应避免可踏面，产生安全隐患 在走廊侧墙内置消火栓时，应预留5厘米的宽度（消火栓箱会突出墙面20mm），外置消火栓箱应确保通道宽度，以免消防验收时不通过 物业管理、居委会等配套用房，宜与居住单元安全出口分开 装饰一览表中的饰面做法均应在满足验收的前提下做到最低标准 户间露台、阳台等有否安全隐患，别墅类户型必要时可考虑技防设施及设置防翻越栅栏 是 否 屋面雨水有否通过露台落水管排至雨水系统（别墅类） 是 否 多、高层住宅出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸根据立面效果确定。其中高层住宅的顶层阳台处不应设置玻璃雨施工图设计单位 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 31 *32 33 *34 *35 36 37 38 *39 方案设计单位、 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 事业一部技发部 一部专业负责人签字 一部项目负责人签字 注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求 12
篷，以免后期清扫困难。 *40 *41 联排、别墅后门、露台、阳台等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间，出入口的门为木饰面的应考虑门套及门的防雨问题并处理好门的底部的防水问题 别墅阁楼要有老虎窗或坡顶窗，方便采光通风；阁楼入口位置净高不宜低于1.8m 别墅设置半地下汽车库的，需确保排水措施的安全可靠。在成本允许时建议设置42 集中地下车库，实现立体人车分流的同时将强电弱电、给水等系统纳入地下汽车库内，减少地面检查井数量 43 44 *45 46 较小下沉庭院建议采用玻璃采光天棚进行采光通风，并设泵强排雨水 住宅下沉式庭院应考虑照明及给排水要求，住宅公共部位的采光通风井底层设计应方便后期物业维护清扫，应满足强排雨水功能。 设备阳台宜与套型有门相连，便于设备维护 一层的厨房非需要落地管井底部标高宜高于2.4米 一层用户附送地下室，应尽可能保证地下室的自然通风和采光。并预留一层至地下室的室内楼梯， 阳、露台上若设置木质装饰构架，顶部应有防雨遮阳技术措施，并应以物业公约形式告知业主有关木质构架的维保规定 毛坯交付房屋阳、露台栏杆高度，除应满足国家相关强制性条文规定及考虑可踏面因素外，应预留装修面层厚度不小于50mm 高层、小高层疏散楼梯间地面宜采用水泥地坪，高端项目疏散楼梯间地面应铺防滑地砖 首层、标准层走道装饰净宽不应小于1200mm，结构毛面净宽不应小于1300 mm 应对地下室面积与层高、地下室车位面积优化、人防面积优化、窗墙比与节能计算等做专题经济性分析报告，提交绿地公司确认。普通住宅严控复杂建筑体型以*52 及装饰性线条，建筑外立面展开面积（含门窗面积）/地上总建筑面积的比例不能突破1.7，其中单体平均户型面积在75㎡左右的高层建筑其窗建比地应小于0.25，单体平均户型面积在90㎡左右的高层建筑其窗地比应小于0.22 *53 普通住宅销售赠送面积应在合理范围内，实际可售面积应约等于地上计容面积，可售面积/地上地下总建筑面积（不包括独立地下车库部分）的比例不能小于90% 普通住宅（售价小于周边售价1.5-2倍）地下建筑面积/总建筑面积的比例不能突破30%，，不做地下二层独立地库 普通住宅与底商建筑原则上不做幕墙，尽量做排窗 普通住宅项目宜采用竖向线条，少用横向装饰线条。高层住宅原则上不采用GRC材料 庭院等处非外墙体或规范无明确要求做保温的，不得作保温设计处理，同时应考虑保温外墙与非保温外墙的交接处理 别墅类产品成本控制要求较高时，不建议使用普通弹性涂料和真石漆，建议使用*58 小面砖和砂壁漆；当需要使用干挂石材时尽量使用平板石材，避免进行拉槽、雕花、弧面等特殊工艺做法 59 供电系统按照当地供电局要求配置，电表安装于公共部位 变配电房设置的位置须满足退界要求，满足供电局供电半径要求（变电站至用电60 末端不超过150m）（视项目所在地，电力要求而定）；KT站、PT站原则上设置于地上（根据当地供电局要求调整）；变配电房的土建设计（独立进出风口，事故排风口，设置集水井，预留电缆夹层，电站门的宽度和间距等）满足供电部门的方案设计单位、 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 施工图设计单位 设计院专业负责人 自检签字 设计院项目负责人自检签字 事业一部技发部 一部专业负责人签字 一部项目负责人签字 □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 单体 *47 *48 *49 50 51 □ □ □ □ □ □ □ □ 成本 控制 *54 *55 *56 *57 配合检查项机电 注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求 13
住宅类项目建筑方案及施工图图审图及管控要点
