关于进一步加强老旧住宅小区物业管理的方案
关于进一步加强老旧住宅小区物业管理的方案
为进一步加强和规范全区住宅小区物业管理工作，提升物业管理水平，促进物业管理长效健康发展，切实改善群众居住环境，巩固我区创城成果，根据《xx省物业管理条例》、《xx市物业管理办法》和省住建厅等11个部门联合下发的《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（x建发〔20XX〕5号）等文件要求，特制定如下意见。 一、工作目标
深入贯彻党的十九大精神，以《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》为依据，围绕改善居民群众生活环境，坚持“政府主导、属地负责、业主参与、社会支持、介入”，通过“政府补点，业主交点，物业贴点”的方式，建立“区、镇街、社区”三级管理体制，推进物业管理工作重心下移，逐步建立符合我区实际的物业管理体制，以科学的物业管理手段、完善的物业责任体系、高效的执法工作运行机制，推动物业行业健康快速发展，有序扩大物业管理覆盖面，逐步建立物业管理工作长效机制，实现住宅小区环境整洁、秩序良好。
二、部门职责
社区物业管理工作，要按照“镇街负责并组织落实，社区居委会协助，物业主管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，明确管理职责，落实工作责任，使社区基层组织与物业、业主自治组织协调一致，共同推进社区物业管理工作。
（一）物业主管部门职责
1、负责有关物业管理法律、法规、规章的贯彻落实。
2、负责研究全区物业管理工作的发展方向、目标模式，制定行业发展计划。 3、指导、监督镇街物业管理工作和物业管理从业人员的教育培训。 4、负责对物业专项维修资金和物业质量保修金的收缴、使用、退还等工作。 5、指导、监督物业管理项目的招投标工作。
6、负责制定考核细则，对镇街的物业管理工作进行检查、考核。 7、负责房地产开发项目竣工综合验收中涉及前期物业管理情况的检查、核验。
8、其他与物业管理有关的工作。 （二）镇街职责
1制定措施，落实政策，成立机构，对辖区内业主委员会和物业进行管理、指导和量化考核；对物业年度信用评级出具意见。
2、组织成立业主大会，选举产生业主委员会；保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥。
3、负责辖区内新成立物业登记备案工作。
4、对辖区内未实施专业化物业管理的老旧小区及零星插建物业实施简易物业管理。
5、监督物业单位认真履行物业合同，协调公安等部门加强社区物业安保工作，督促各类防范措施的落实。
6、按照《xx省物业管理条例》要求，积极与规划、住建等部门沟通并根据实际情况提出新建小区社区用房的建设意见。
7、落实联席会议制度，协调、解决社区物业管理中出现的问题。 8、指导、监督物业项目交付使用。 （三）社区居委会职责
1、指导、监督业主大会制定管理规约和业主大会议事规则。
2、指导、监督业主委员会有序开展与物业有关的工作，确保业主委员会工作的连续性。
3、指导业主委员会选聘物业或成立群众性物业组织，指导、监督物业开展物业。
4、监督物业和物业组织的行为，调处物业中的矛盾纠纷。 5、协助镇街开展社区管理、社区中与物业管理有关的工作。 6、指导、监督物业专项维修资金的使用程序及使用情况。
7、业主委员会未成立或无法正常开展工作时，社区居民委会代行业主委员会职责。
（四）业主委员会职责
1、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 2、代表业主与业主大会选聘的物业签订物业合同。 3、执行业主大会的决议、决定。
4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业费，监督和协助物业履行物业合同。 5、监督管理规约的实施。 6、业主大会赋予的其他职责。 （五）其他相关部门职责
1、住建、规划部门在建设工程审批和设计审查时，应就住宅小区配套建筑
及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房产管理、民政、公安等部门，属地镇街，专业经营单位和房地产开发公司的意见；规划部门应当要求建设单位按照规定配置物业用房；住建部门应对专业经营单位的经营行为履行监督责任。
2、规划、住建、房产等管理单位要加强对住宅小区综合验收的监督管理。对不具备交付条件的住宅小区，建设单位不得与业主办理交房手续。
3、物价部门负责落实物业收费政策，负责住宅物业收费的日常管理、监督检查和量化考核工作。
4、民政部门负责对社区居民委员会开展的与物业管理有关的社区管理、社区工作进行指导和监督；向规划部门提出社区用房、政务用房等设施的建设标准。 5、公安部门负责住宅小区的治安工作，有条件的要设立社区警务室，在小区建设时向规划部门提出设计要求，物业协助做好治安工作。
6、综合行政执法部门负责指导、监督、考核镇街对住宅小区内乱搭乱建、乱贴乱画、占道经营等市容环境管理的执法检查工作。
7、市场监管部门负责老旧小区内经营者经营行为的监督管理工作。 8、教体部门负责老旧小区内健身设施的配置和维护工作。
9、消防部门负责住宅小区内消防设施的监督检查工作，确保小区的消防安全。
10、供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带等专业经营单位负责小区内专业经营设施设备的建设、管理、维护、改造、移交等工作。 11、其他相关部门做好与物业管理相关的工作。 三、实施内容
结合我区建成区内住宅小区实际情况，对住宅小区管理进行分级、分类，实行差异化管理，采取政策引导、逐步规范的方式，逐步实现物业管理全覆盖。 （一）新建开发的住宅小区。区规划局严格按照国家和省市有关住宅小区规划和设计规范，对新建住宅小区物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备规划进行审定，并监督执行。区住建局负责对新建住宅小区物业管理用房的预留和使用进行监督管理，物业用房建筑面积严格按照建筑工程项目总建筑面积3‰—5‰的标准予以配置，且最少不低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等正常使用功能，物业用房由建设单位无偿提供。新建住宅小区必须采取招投标方式选聘物业，实施前期物业管理。竣工交付前，建设单位要按照规定与物业办理物业交接手续，将物业图纸等资料移交给物业。物业要进行查验，做好交接记录，明确责任。
（二）已实施物业管理的小区。区住建局负责抓好各物业的行业指导和监
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