易居市场监测周报1.3-1.9 - 图文

额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而２００９年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。 新一年里“最严厉调控”何去何从？ 应该看到，去年以来的“最严调控”，正让楼市呈现出多种积极变化。比如，有“楼市风向标”之称的上海，２０１０年保障房新开工面积超额完成１２００万平方米的全年目标，约占住宅开工总量的六成；２０１１年保障房的建设、筹措量计划达到１５００万平方米，供应量也有望达到１１５０万平方米。长期困扰楼市的“结构性失衡”，正显现出改善迹象。 日前，曾注明商品房限购政策“有效期限”至２０１０年１２月３１日的福州、厦门等部分城市决定，将顺延执行此项政策。其余实施“限购”的城市也未释放取消“限购”的信号。 为何继续“限购”？陈晟说：“一方面，通胀预期加大，投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市住房供给仍显不足，若放松限购限贷，可能导致房价再度快速上涨。”从决策层对２０１１年宏观经济持谨慎乐观判断、货币政策明显收紧等因素看，“最严楼市调控”一定程度上或将在２０１１年持续下去。 一些业内人士认为，房地产业应进一步建立、实施“制度性调控”。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，这些制度应包括：及时反映市场需求变化的土地市场制度，让企业自我承担风险的房地产金融制度，能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度等。 此外，保障房建设和供给应继续加快推进。地方要下决心加大投入、加快建设，经过几年努力，使保障房在住房供应体系中的比重大幅度提升。 3、楼市调控将成为常态 陈淮称收房产税并非为降房价 广州日报大洋网 发布时间：2011/1/7 中国楼市在调控中走过了2010年，不少业内人士预计今年市场有可能会部分地放松。但在城市观点论坛中国行2010年度论坛上，住建部政策研究中心主任陈淮表示，楼市调控将成为常态，房产税不是降房价的利剑。 限购只是调整供求管理 记者在采访中发现，市场对今年政策最为关心的无非是政府“限购令”是否会择机退出，央行是否会继续加息以及房产税的征收。对此，陈淮认为，政府出台的一系列政策只是让房地产回到常态，并没有史上最严。“政府推出的限购令，看上去是非常严厉的行政干预，但只是限制一些过多过度占用资源的需求，部分城市房价上涨过快的地方政府有权根据需要在一段时间内决定限购甚至 禁购。这只是一个供求管理的政策，也是一个长期政策。” 而对房贷标准的提高，陈淮也给出不同的看法，“三成首付是全世界各国住房按揭贷款中债权人、债务人风险和利益的平衡点。两成优惠是特殊的，不能将恢复常态说成是最严厉的。”而且中国长时间基准利率低于通胀，因此，利率上调也是恢复常态宏观经济的必然过程。 另外，房产税是否出台已成为市场讨论的热点，有人士表示，如果房产税出台，意味着更加严厉的楼市调控将启动。而陈淮却表示，房产税征收短期可能会导致房价波动，但其主要功能是调动闲置资源、调整社会公平以及解决地方政府财政收入，“而不是降房价的利剑”。 2011年仍对楼市调控 中国房地产业协会副会长朱中一也指出，国家在2011年仍将继续坚定不移地加强对房地产市场的调控，对房价上涨过快、房价过高和供应偏紧的地区，也会继续实行限购等必要的行政手段。因此，他还呼吁，业内人士对政府的调控应持常态心理，主动适应。 【易居观点】 国家宏观调控将是一个持续的过程，不会出现以前那种打压、扶持相结合的情况。从2011年全国的宏观经济形势来看，通胀预期依然明显，房地产市场仍会是稳定的持续从紧的调控措施，并根据经济的运行情况，特别是通胀的压力情况进行适度的微调。 从我国经济的长远发展来看，房地产业仍是国家经济的支柱产业，地位不会改变，在我国进入加息通道时，投资股市的风险太大，而适合民间投资的渠道本身就很少，房地产相对还是很好的保值、增值手段，可见2011年民间投资还是会比较关注房地产。 参考阅读 4、专家称地产调控应以调整住宅市场结构为主 中国广播网 发布时间：2011/1/2 据中国之声《新闻和报纸摘要》报道 2010年是我国房地产调控政策最严厉的一年。受两轮调控政策的影响，房地产市场起伏交替。临近年末，房地产市场又现反弹迹象。房地产如何调控才能既产生效果，又不影响经济增速？专家认为，政府的强力调控不是简单的从紧，而是调整住宅市场结构，让经济增速和地方财政摆脱房地产战车。 从国十条到国五条，从上调房贷到限购、加息，从计划出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，2010年房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有。2011年，是否会再有一轮强势调控？ 21世纪经济报道财经总监李一戈认为：“2011年房地产调控应该继续要加强。今年的调控政策应该是覆盖面相当广泛，而且力度其实也是够的，我觉得关键的还是要全面地落实到位。一旦房地产市场出现大的波动，主要是上涨，不排除再一次调控的可能性。” 房地产调控的加强，会不会影响到宏观经济增速，对地方财政会不会带来较大冲击？这是摆在决策者面前一个两难的命题。财经评论员叶檀形容房地产调控就像走钢丝，她认为政府调楼市是在调结构，让经济增速和地方财政摆脱房产战车：“我想调控里边会有一个松紧适度，并不是说从紧，而是让他的结构开始起稳好转，使得我们的地方经济也好，宏观经济也好，逐渐地离开房地产市场，然后从房地产的战车上摆脱下来。” 叶檀认为，有针对性的调控政策，会使整个房地产市场趋向平衡：“行政性的宏观经济政策跟加息为主的一些财税政策都会出台，但是出台的话我并不认为商品房会有一个急剧的下跌，而是通过保障房使得整个的住宅市场趋向于平衡。” 5、新京报：房贷再现7折优惠让房产调控尴尬 新京报 发布时间：2011年01月07日 自2010年11月初北京银监局要求首套房贷款利率优惠不得低于基准利率的0.85倍之后，个人房贷政策全面收紧。然而2011年初始，部分银行个人房贷门槛却有所降低，贷款者可享受7.5折甚至7折的利率优惠。 如果说此前地方政府以及银行对中央的宏观调控政策还有所顾忌而打政策擦边球的话，那么这个信息就直接向外界宣告了地方政府对经济结构转型的抵制，表面上银行出于经营的利益动机而对房贷消费者实行一定的利率优惠，但从实质上来看却是地方政府和银行已经全面地形成了一种前所未有的利益共同体，这在中央提出对房地产业重新理性回归的环境下，已经成为结构性转型的严重障碍。 应该承认，虽然2010年出台的房地产调控措施和手段异常密集，通过抑投机、增供应、促保障，“组合拳”成效渐显，房价较快上涨态势暂时得到一定程度遏制，但是市场却走出了相反的局面。城市房市、地市出现明显升温、反弹，全国商品房销售额在“最严调控年”里有望逆势创下新高。 在房价持续高涨的同时，地方政府的土地财政也发挥到了极致，政策推高房价是毫无疑问的帮凶。虽然2010年的土地市场不是最火爆的，但是各大城市的土地出让金却创下了历史纪录。数据 显示，2010年全国10大城市土地出让金收入达8752.41亿元，比前年要多出3000多亿，增长率超过54%，而全国的土地出让金收入也超过2.3万亿元，成为历史上最多的一年。 开发商也同样是赚得盆瓢满盈，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。 以上这些看似平淡的事情背后，实际上却暗流汹涌。从2010年的地方土地出让市场可以看到，已经给接下来两年的整个国家经济发展带来更为严重的不确定性风险。尤其是随着“十二五”经济发展开局的到来，地方与中央在经济发展的利益上出现了巨大差异，一方面中央从全局考虑，提出经济结构转型，进一步促进房地产市场合理回归的发展战略。另一方面，地方对传统发展模式情有独钟，据已披露的信息显示，多个省区明确提出GDP总量或人均GDP等主要经济指标达到10%、12%、13%甚至5年翻番的目标。中西部地区的发展更为积极。从地方经济发展的水平和推动经济发展的要素来看，要实现这种GDP的增长，最“可靠”的手段就是政府通过土地出让来为经济发展提供资金保障。 综合上述的各方面来看，地方政府以及银行对房地产行业的迷恋正是当前整个宏观经济调控的最大阻力，这个问题不仅给2011年的经济结构转型带来障碍，而且将给“十二五”的经济发展带来巨大风险压力。 6、国土部新规土地容积率不得低于1 执行层面仍存疑点 凤凰网房产 发布时间：2011年01月02日 近日，上海市规土局宣布暂停朱家角张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等六幅地块的预申请活动，原因是为贯彻落实国土资源部在12月19日公布的第204号通知精神，对于国土部的这份通知其实市场并不陌生，其中诸多细则在出台之初便引发过坊间的热议，包括“未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，‘三类用地’供应未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地”、“溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块须在成交后2个工作日内上报国土资源部”等条款，而本次上海朱家角六幅地块撤牌，则是由于其触犯了这份通知中关于出让土地容积率的新规定，即“撤销住宅用地中容积率小于1的土地出让公告”。 早在2003年，政府即规定住宅用地容积率不得低于0.3并一直沿用至今，本次将禁止出让的范围从0.3扩大为1，应该说还是为配合今年以来的房地产市场调控步伐。一方面，本轮楼市调控中高端投资投机需求是政策面严厉打压的对象，而容积率在1以下的物业以各类别墅产品为主，正是这类需求群体相对集中的地带；另一方面，在土地资源有限的情况下，减少低容积率住宅用地的 出让有利于提高土地使用效率，从而变相增加楼市未来的供应量。 CRIC系统数据显示，2010年至今全国范围内容积率低于1的成交土地共有139幅，主要分布在环渤海和中西部的二、三线城市，一线城市中仅上海有9幅土地，故从影响范围上看，国土部新规对二、三线城市影响相对较大；另外，由于这些低密度土地一般位于城市郊区地带，如果容积率水平必须整体提高的话，其产品品质势必将大幅下降，这在房地产市场需求相对不那么旺盛的二、三线城市，将大幅削减产品竞争力。 另外，在新规实际执行环节，其实依然有两大因素存在疑问： 首先，新规的存续时间。由于通知原文中对“禁止容积率低于1的土地出让”并未明示其存续日期，故无法判断其究竟是和“溢价率50%以上土地须上报”一样执行到今年年底为止，还是将作为未来土地市场的一项新规定而一直存在；如果是作为临时性禁令的话，由于2010年所剩时日无多，所以其对市场实际影响力非常有限，而如果成为长期规定的话，则势必将令未来低密度别墅项目稀缺性进一步提升，尤其是近两年来受市场关注度逐渐提升的联排、叠加等形态的偏经济型别墅，由于其容积率大多在0.5-1左右，其未来升值空间将大幅增加。 其次，如何防止开发商“偷容积率”。由于不少住宅用地中会包括一部分公建配套项目，而地块容积率的计算通常是按整幅面积计算的，对于开发商来说，可以通过提高公建配套部分的容积率，来给商品住宅部分争取较低的容积率；事实上，在以往实际操作过程中这样的做法并不少见，不少开发商甚至在地块规定容积率达到1.5的情况下依然能够做出联排、叠加别墅产品，可想而知，新规要求土地容积率大于1在“偷容积率”的情况下并非什么难题。 7、中国楼市走向平民时代 北京晨报 发布时间：2011-01-04 在2008年的低迷和2009年的高潮之后，2010年的中国楼市站到了一个新的十字路口，调控成为年度最热的词汇之一。 从1月份的“国十一条”开始，房地产调控疾风骤雨般地展开，“新国十条”、“国五条”、提高首付门槛、三套房停贷、“限购令”和“限外令”等让人眼花缭乱、力度空前的“组合拳”使房地产市场调控成为2010年中国经济最吸引眼球的部分。 衣、食、住、行各领域都存在奢侈乃至超奢侈消费，为什么只有房子引人瞩目？为什么拍出天价地和卖出高价房会引起舆论的强烈反弹？这是因为，在其他领域，政府已经提供了相对充分的公共服务设施。有了公交、地铁和出租车之后，私家车成为改善品而不是必需品。布加迪和法拉利跑车卖多少钱和大多数人无关，顶多是百姓茶余饭后的一个谈资。