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对不动产善意取得制度的理解
浙江求直律师事务所 王会律师
摘 要：本文主要是从不动产善意取得制度的适用基础及其适用情形、涉及的权利主体及其之间的关系以及不动产善意取得的五个构成要件及其所产生的法律效果四个方面进行分析、理解，特别是对不动产善意取得构成要件的理解，主要是结合有关学理和司法实践对其进行深入分析、理解和适用。 关键词：不动产、善意取得、公示物权人、第三人、无权处分
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。一般认为，善意取得是指无处分权人将其占有的动产或登记在其名下的不动产转让给第三人,若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权,原权利人不得追索。《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）第106 条也明确确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及其他物权的取得。然而，《物权法》在经表决通过之前，我国学者对于善意取得制度是否适用于不动产领域存在两派观点：一派观点为否定说；一派观点为肯定说。
我国持否定说的学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”[1] 至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”， [2] “因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”[3] 故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。” [4] 即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”[5] 对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”[6]
持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同
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共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。
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并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍
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不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不
动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公信力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。
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这两派观点在《物权法》表决通过之前一直相持不下，不能形成统一。我国《物权法》在立法时最终将善意取得制度扩展适用于不动产交易领域，是根据我国的现有国情，是为了最大限度的保护交易的善意第三人的公示信赖利益，从而促进社会主义市场经济健康有序发展。所以，不动产善意取得制度是我国物权法的中国特色。
一、不动产善意取得的适用基础及其适用情形
（一）不动产善意取得的适用基础应当是公示公信原则
不管是在《物权法》颁布前还是颁布后， 我国对不动产登记均实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。所谓公示公信，是买受人基于信任产权登记等具有公信力的证明方式，从而认定卖方对该不动产具有完全的所有权，不存在无权处分的情况。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与公示物权人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。
不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易，纵使存在登记与真实权利分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。
（二）不动产善意取得的适用情形
如前所述，不动产善意取得是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的。已登记的才能产生公信力，才会发生善意取得的问题，而对未进行登记的不动产，不存在登记公信力原则问题，当然也无善意取得适用的必要。因此
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