好年华项目营销策划建议 暨伟业代理服务承诺
第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分
目 录
项目周边住宅和商业市场调查报告
一、调查区域界定 二、东门商业圈片区概况 三、区域市场现状分析
项目开发定位分析
一、项目地块价值分析 二、项目住宅部分营销分析
项目市场定位
一、住宅价格定位及付款方式 二、目标客户定位 三、物业档次与形象定位 四、项目功能定位 五、对规划设计的建议
销售策略建议
项目策划销售代理 伟业地产服务承诺一、伟业地产服务承诺 二、销售进度 三、广告费用控制 四、代理佣金及支付方式
好年华项目营销策划建议 暨伟业代理服务承诺
第一部分 项目周边住宅和商业市场调查报告
一、 调查区域界定
根据“好年华”项目的特点，本案将调查范围界定于东门商业圈，具体是东至文锦路，南至春风路，西至人民公园路，北至晒布路、蛟湖路。
二、 东门商业圈片区概况
东门商业圈是深圳最早的经济中心，至今仍是深圳的着名商贸、旅游购物中心。该片区写字楼、商铺林立，金融系统完善，交通网络四通八达，各项生活配套齐全，人口密集。具统计，东门商业圈日客流量达20万人次。2004年地铁开通后，交通状况大幅度改善，东门商业圈将汇集更大的客流，庞大的客流量带来无限商机。许多开发商已看准这个商机，正在土地极为有限的东门商业圈加速开发物业，以抢在最佳时机推出。
三、 区域市场现状分析
（一） 住宅市场
1、居住功能较强的楼盘分析
本区域目前在售楼盘不多，住宅方面重要的竞争对手将是目前正在开发的旺业豪苑、聚龙大厦及南塘商业广场，它们的销售情况见下表：
物业名称 规模 入伙期 主要户型 价 格 (元/m) 旺业豪苑 二幢 34层 已封顶 40、50、66、81 m22销售率 备注 均价6100 30% 居住功能较强，有湖景概念支撑 二、三房 聚龙大厦 一幢 32层 40-86 m2均价6900 40% 尚有三期四期待开发 一房至三房 南塘商业一幢 已封顶 未出 未出 未售 广场C区 30层 芳邻 一幢29现楼 40、55、均价8000 95% 三个月售层 东港中心 一幢高层 现楼 60 60-110 均价9000 80% 罄
2、区域住宅户型分析
从户型设计来看，由于东门住宅大多是服务于商业,而非纯居住用途，因此在户型设计上就少了一般住宅的变化和讲究,只要实用就行。因此，这里的户型设计体现的不是“以人为本”，而是“以商为本”，一切服务于东门的商业设施，一切服务于东门的经商人员。
其次，户型分布除万科彩园为全复式大户型外，其余都以一房、两房的小户型为主，如和平广场、世濠大厦、立新花园，汇商名苑及芳邻等，尤其是去年推出的芳邻，全部为小户型结构，创下了三个月
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