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“小产权房”清理的难点及破解路径探讨
作者：王海鸿 张婷婷
来源：《理论导刊》2012年第09期
摘要：小产权房清理过程中的难点包括小产权房范围的模糊性和小产权房利益相关主体（村集体和农民、购房者、开发商及政府）自身利益矛盾的复杂性。文章在剖析小产权房清理的现实难点的基础上，从土地集约利用的角度提出了小产权清理思路。 关键词：小产权房；清理；土地集约利用 中图分类号
文献标志码:A文章编号：1002-7408（2012）09-0092-03
作者简介：王海鸿(1971-），男，甘肃天水人，博士，兰州大学管理学院副教授，研究方向：土地经济和土地资源管理；张婷婷（1987-），女，甘肃白银人，硕士研究生，研究方向：土地资源管理。一、小产权房基本内涵及政策背景
小产权房并不是法律规定的概念而只是一种约定俗成的称谓，是相对于“大产权房”而言的，但学术界对其定义也有着基本的共识。谭术魁认为小产权房是建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。判断某一具体的房屋是不是属于“小产权房”，必须同时具备两个要件：一是建在农村集体土地之上，二是被城市居民或非本村村民所拥有。[1]严焰将小产权房称为“乡产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品住宅，一般由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批、村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民销售。[2]袁林林则认为，小产权房是在农民集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等相关税费、面向社会公开销售、购买人与开发商或乡政府、村委会签订购买协议，产权证不具备国家认可的产权法律效力的住宅。[3]
综上，小产权房的内涵包括以下几个方面：建筑在农村集体土地之上；非本村居民拥有；村民自建或与开发商合作建设；未缴纳相关税费和办理相关产权证明；不被法律认可。 在过去十多年间，虽然顶着“非法”的帽子在夹缝中生存，小产权房总体面积却与日俱增。据全国工商联房地产商会发布的消息，从1995年到2010年，全国小产权房面积累计7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工总量的8%。[4]也有统计显示，小产权房的总量已经接近我国住宅数量的三分之一。近几年来小产权房的增速为2005年前的十倍。
小产权房的出现与我国的城乡二元体制有关。依照现行法律，农民在宅基地和村集体土地上盖房居住并不违法，但城市居民购买农村土地的住房则侵占了农民的利益。2007年12月，国务院常务办公会就明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；2008年7月，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权
“小产权房”清理的难点及破解路径探讨
