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近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。江宁区按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区。
1、江宁城市未来规划为“南京新市区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”
南京新市区：江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。
高新技术产业密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。
都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。
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2、在城市化建设中，将突出加快东山地区的建设
以高科技产业为依托，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形成江苏科研、教育的重要基地。
高新技术产业密集区规划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用10年时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带。
根据规划，未来东山新市区的总面积约107平方公里，具体范围是北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划中的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线。在总体规划的指导下，以功能分区或以2．5万—3．5万人口为单元划分为若干层次的控制性规划单元，编制控制性规划。同时，江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。“一轴”就是以秦淮河贯通江宁南北，穿越东山而过，规划打造秦淮河“风情一条街”；“六片”就是在新市区建设好百家湖、将军山、九龙湖、吉山、成山、方山等六大城市片区，同时提升老城、岔路两大老片区的建设水准，实施错位发展；“两翼”就是依托新市区，将滨江地区和汤山地区设置为两个侧翼，形成布局合理、功能互补、规模适度的城镇体系。东山新市区规划2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右，人均公共绿地面积达15．80平方米。
3、交通通行能力将快速提升
新近出台的《南京主城与东山新市区通道规划》已通过专家论证。为了满足主城与东山新市区之间的交通需求， 南京市交通规划研究所初步拟定了“4轨、2高、4快、4主、2次”的交通方案，其中：
? “4轨”指的是轨道1号线南延线、轨道3号线、轨道5号线和机场轻轨线； ? “2高”即机场高速公路和宁杭高速公路；
? “4快”即4条快速通道，包括宁丹路、宁溧路、天印路北延线和104国道北延线； ? “4主”即4条主干道，包括将军路、新城路、利源路和土山路北延线；? “2次”即2条次干道，包括双龙街东规划路和铁路南站西侧规划路。
新市区今后共有4条轨道交通线直接将东山与主城相连。即轨道1号线南延，从安德门站出发，接在岔路口片区、新城路与规划中的站南路交汇处的铁路南站南下，沿利源路至天元路向东至大学城，远期转化为轨道7号线；轨道3号线由夫子
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庙向南，交宁溧路后至铁路南站；5号线自城东干道，穿过大校场机场，沿竹山路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，向南通往禄口机场。另外，新市区内的道路也是四通八达。路网规划包括“二横一纵”的快速路系统，由宏运大道、天元路、双龙大道构成；“四横五纵”的主干道系统，由站南路、秦淮—金箔路、诚信大道、吉印大道、将军大道、利源路－苏源大道、土山－竹山路－天印大道、城东路构成。
根据该规划，今后东山新市区内将由宏运大道和天元路—诚信路西段，形成新市区内东西向的快速通道，与主城之间的南北向通道则分别为104国道北延线、天印路北延线、双龙街和宁丹路，这恰好像一个稍稍变形的“中”字。而区内的主干道有土山路北延线、利源路、新城路和将军路，次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。
4、轨道交通拉近与主城的距离
从轨道交通控制线路来看：总体规划上“现身”的地铁1号线南延线将从安德门经宁丹路、共青团路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，经过天元路向江宁大学城延伸。
另外，3号线也将沿城东干道南下，折向西经铁路南站，再沿将军路继续向南，穿过诚信大道后兵分两路，一路继续南下，另一路沿着诚信大道向东，穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路。
5、对外交通四通八达
规划还建议公路二环从上坊镇区南侧沿十里长山凹走线，在东山新市区边缘设宁丹路、机场高速、宁溧路、科学园、宁杭高速几个立交。在绕城公路、秦淮新河中间地带，岔路口附近设铁路南站，作为对外交通枢纽，并同时对京沪高速铁路、沪汉蓉快速铁路、沪宁杭城际铁路、宁杭铁路、宁芜铁路等进行技术改造和扩容。
（二）江宁楼市的板块划分：
岔路口板块
根据目前市场房地产开发集中的区域，可以将江宁的房地产市场分为五大板块：
岔路口板块：位于主城区以南、秦淮新河以北，是江宁与南京主城连接的中心点，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。典型楼盘：明月港湾、天地新城等。
东山镇板块：依托东山镇，是江宁房产开发较早的区域，配套成熟，人气旺盛，生活
将军山板块百家湖板块东山镇板块 科学园板块 18 九龙湖板块 项目市场报告
便捷，该区域房价处于抬升中。以中国女人街、浙江商品城为代表的商业地产在江宁楼市占据了相当重要的地位。典型楼盘：汇景新苑、中国女人街等。
将军山板块：共青团路以南、将军路沿线。该板块是江宁最新崛起的高尚居住区，江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，是南京别墅最为集中区域，公寓类物业正逐步成为该区域市场重要产品。典型楼盘： 香山美墅、翠屏国际、托乐嘉等。
百家湖板块：湖滨路以南、天元路以北，该板块楼盘林立，是江宁楼市发展最早的一个区域，配套较成熟，被江宁区政府定位成“江宁地区名片”。典型楼盘：21世纪现代城、百家湖花园等。
科学园板块：天元东路、南京民营科技园、江宁大学城附近。这是一个全新的板块，依托科技园和大学城的发展而逐渐发展，该区域人文环境较佳，但配套和交通有所欠缺。典型楼盘：天元吉地、市政天元城、书香名门等。
九龙湖板块：双龙大道南端，江宁九龙湖周边。随着万科等几家品牌开发商的相继进入，该板块有望是玄武湖、莫愁湖、月牙湖、百家湖之后，成为南京下一个高档湖景住宅区。目前在售的楼盘有同仁康桥水岸、合家春天、颐和南园、天泽苑等，万科的金域蓝湾项目也即将开盘。
片 区 岔路口河定桥片区 市场形象 市区普通中低收入居民疏散居住区，入住率较高，第一居所特征明显 产品特征 价格特征 资源分析 发展趋势 后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合，在售项目成为版块内的稀缺资源 可开发用地少，周边湖景住宅基本面市售出，板块开发已近尾声 经济实用型大众化物前期价格较低后期价格上自然资源缺乏，但公共业，中小户型为市场主扬较快，目前普通住宅均价交通便捷，是板块最大流，普通公寓产品为已达6500元/㎡。 的竞争力 主，有少量别墅 百家湖独特的自然环境是此板块的最大支撑点，目前交通、生活配套都欠佳 百家湖片区 前期为江宁高档住宅代表中高收入白领阶层舒适享受型物业，大中片区，价格在整个江宁区域第二居所聚集地，随型普通公寓、跃层、别最高，目前在售的普通住宅着时间推进入住率墅产品兼有 项目的均价达到了7000元开始提高 /㎡ 19
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东山镇片区 江宁本地居民生活区 价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，但工作居家型大众化物自然资源缺乏但公共交供应量的减少促使价格上业，中等户型为市场主涨较快，目前这个区域的普通便利，生活配套设施体，公寓为主 完善 通住宅市场的均价达到了5600元左右。 舒适实用型物业，普通公寓产品为主，目前这一区域产品方面，做逐步向小高层和高层过渡 高档、低密度休闲别墅区，以联排别墅、双拼别墅为主，兼有少量公寓 前期项目以低质低价入市，自然资源一般，但江宁价格逐步走高，目前普大学城、轻轨等规划通住宅市场的均价达到使区域想象力丰富 了6450元 现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域，别墅的均价在10000元以上，普通住宅的均价也较高，个别项目达到了6300元 将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏 板块内土地资源有限，板块开发已近尾声，逐步向民营科技园延伸 科学园板块 江宁最具发展潜力与活力的现代化中档公寓社区 板块形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好 将军山片区 高档低密度景观休闲居住区 逐步成为南京市最热门的高档景观休闲住宅区，市场发展潜力巨大，竞争激烈 九龙湖板块 新兴湖景住宅区 在售的楼盘有同仁康桥水万科、中粮、明月、新岸、合家春天、颐和南园、城创置、盈嘉等品牌开天泽苑等。这些项目的住宅发商相继进入该板块，均价不到5310元/㎡，别墅发展潜力巨大 部分的均价接近10000元/㎡。 有南京第五湖之称的九龙湖将成为南京楼市的下一个关注点，但目前交通，配套条件较差 几家品牌开发商相继进入该板块，有望成为下一个高档湖景住宅区。 （三）江宁房地产发展规划
在江宁撤县设区后，城市化进程快速推进，聚集了大量的人流和物流，推动了房地产业的发展。与此同时，江宁产业经济持续快速发展，形成了“扎堆”效应，也为房地产业发展提供了有力支撑和市场。地铁南延线开工建设后，购房者对江宁与主城的心理距离缩短了。此外，江宁的房价也较为适宜，与主城房价相差较大，只略高于江北板块，性价比突出。这是江宁房产受到购房者青睐的重要原因。与其他板块相比，较高的性价比、日趋完善的交通、丰富的自然环境和人文资源、产业集聚等是江宁板块的最大优势，这也是江宁房产民生属性的直接体现
1、2008年江宁新建商品住宅上市量预计高达330万平方米，较去年增加近40万平方米
2008年是江宁房源的供应“大年”，江宁今年新建商品住宅上市量预计达到330万平方米，较2007年增加近40万平方米主要上市区域将集中在科学园片区和九龙湖片区。
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南京江宁区房地产市场研究报告 - 61页 - XXXX年 - 图文
