锦绣世家营销思路及工作计划

锦绣世家营销思路及工作计划 锦绣世家策划部 2012-7-18 1

目录

一 整体营销思路 二 营销执行计划 1 项目概况及市场分析 2 营销节点铺排 3 营销思路实施计划 4 现场包装计划 5 公关活动计划 6 其他计划 三 附件：广告表

现客户定位：沙湾、桥南为主，其次为市桥客户 市桥 东部 拓展补充客户 偶得客户 桥南 沙湾 重要实力客户 核心地缘客户板块竞争：新开4项目，板块总约7000套，竞争激烈 在售项目 待售项目 流金岁月 博学公馆 雅居乐锦官城北区 星晨时代豪庭 昊龙花园 奥园养生广场 雅居乐锦官城南区 金沙湾花 保利香槟国际 越秀可逸 园五区 阳光 锦绣世家 雅居乐城南源著 越秀可逸江畔桥南在售项目主要有：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月待售项目：锦绣世家、金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光桥南市场下半年可售货量约7000套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；货量：首推4栋，344套， 3.43万m，约3.5亿

第一批：国庆 1-4座，344套 1 2 3 4 3.43万方，约 3.5亿 5 6 7 8 9 12 13 10 11面对客户群与竞争对手一致，在激烈的市场竞争下，如何保证首期成功？以客户作为突破口，逐个击破！ 敏捷集团客户以及合作企业员 工； 沙湾本地、桥南客户 各消化1栋 企事业团购客户 市桥、沙头以及其他散客针对四大目标客户，铺开拓展与推广总体营销思路： 留 拓 抢 营销策略一： 留 ——留住沙湾本地以及市桥客户 开设临时销售中心：提前蓄客，圈住沙湾客户； 开设展场：沙湾以及市桥开设展场，留住沙湾本地以及市桥客 户；

营销策略二： 拓 ——拓展政府以及企事业单位、敏捷集团员工、 合作单位员工、老业主团购客户：对项目周边公务员、企事业单位组织团购，拓展团购客户；派单：对沙湾以及市桥商业中心进行派单，拓展商业中心客户群体；扫街：对沙湾街道商铺进行扫街，拓展沙湾商铺老板；老业主：启动老带新送物管费活动，拓展敏捷老业主；关系户：在集团内部以及合作单位，举办内部提前认购，保证关系户提前消化一部分产品； 营销策略三： 抢 ——抢桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸 江畔、可逸阳光）大巴流动广告：利用大巴广告在竞争项目路段移动穿梭，传递项目信息，争抢竞争项目客户；导视系统：道旗广告、导视牌、竞争项目路口移动桁架广告牌，拦截竞争项目客户；户外广告：市桥中心增加户外牌，抢市桥客户群；电视广告：电视广告可以有效覆盖全番禺，大范围抢客户；候车亭：布置市桥、沙湾候车亭广告，抢夺两大区域客户；网络：通过搜房网等网站以及微博进行网络宣传，抢夺客户资源；短信：持续性发送短信，维持项目市场知名度，有效抢客；销售引爆的关键： 价 格

四盘齐发，货量过剩，竞争激烈 开盘最迟，错失先机 地段认同度相对较低价格定位：稍低于《雅居乐城南原著》 目录

一 整体营销思路 二 营销执行计划 1 项目概况及市场分析 2 营销节点铺排 3 营销思路实施计划 4 现场包装计划 5 公关活动计划 6 其他计划 三 附件：广告表

现项目概况锦绣世家——位于沙湾镇中心区，毗邻高尚居住区桥南板块，是一个具有浓厚文化生活底蕴的精品人文社区！ 细项 内容 地址 青云大道沙湾镇政府旁 占地面积 42136㎡ 建筑面积 137063 ㎡ 建筑密度 30 绿地率 30 容积率 2.7 洋房共11栋，其中，1-9栋为18F高，10 栋为15F高，11栋为14F高。别墅共12 楼层分布 套，每套3层高。 机动车位1084个，其中地下车位965 个。 车位 非机动车位，940个。 户数 872户户型配比：主力户型为75-120平米，占比约90项目主打刚需产品，面积区间为75-120平方米，主要面向首次置业和首次改善型客户。市场概况：在售项目8个，待售3个，且分布集中 海伦堡流 博学公馆 金岁月 雅居乐锦官城北区 星晨时代豪庭 奥园养生广场 昊龙花园 越秀可

逸 雅居乐锦官城南区 阳光 保利香槟国际 雅居乐城南源著 金沙湾花 园五区 在售项目 越秀可逸江畔 待售项目锦绣世家位于番禺区沙湾镇政府东北面，地处沙湾镇中心区，靠近番禺重点发展的新兴高尚居住社区——桥南板块。桥南在售项目主要由：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月待售项目：金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光竞争分析 根据区位条件、规模、产品类型、推货时点等综合因素研判，项目的主要竞 争区域将集中在桥南板块，而桥南板块以及沙湾的成熟楼盘也起到一定的客 户分流情况，最终确定以下主要竞争项目： 目前，沙湾镇中心住宅产品同质化 严重，且将推新货项目只有锦绣世 次要竞争对手 家和金沙湾花园五区，产品供应相 博学公馆 对稀缺。但桥南板块在售项目众多 可逸江畔 主要竞争对手 ，竞争激烈，但桥南板块楼盘周边 昊龙花园 星晨时代 雅居乐锦官城 配套还不完善。 豪庭 城南源著 金沙丽水 金沙湾花园五区 沙湾镇区的洋房普遍没有电梯，本 祈福水城等 越秀可逸江畔 项目将成为沙湾镇稀缺的现代电梯 二手市场 越秀可逸阳光 洋房，同时又具有比桥南板块楼盘 配套更完善的优势。竞争分析：产品同质化严重，货量充足竞争激烈 锦绣世家竞争项目分析 户型面积 已售 楼盘名称 在售户型 未售套数 备注 （㎡） 销售套数 销售均价（元/㎡） 1、2房已经售罄，目前在售 雅居乐城南 2、3、4、5、16、21栋95平 1-3房 47-95 547 10000起（毛坯） 847 源著 米三房单位，实用率达84 ％，毛坯总价95万/套起。 保利香槟国 11000-15000（2500 目前在售最后一栋，2座， 1-4房 50-140 462 15 际 元/平装修）， 预计6月份清盘 雅居乐锦官 93、96-

17000（带2300元/ 一次性付款92折、商业贷款 2-4房 136 1321 城 128、145 ㎡装修） 97折、公积金贷款99折 在售项目 150平的4房单位 14000（毛坯）、 海伦堡流金 21000（带装修）； 三房户型已经售罄，主要单 4房 150、200 678 848 岁月 200平米的4房18000 位为双证单位，走货速度慢 起毛坯，带装修 22000起 星辰时代豪 3-4房 123-180 91 18000（毛坯） 499 价格过高，导致滞销 庭 100- 越秀可逸江 3-4房 160、 -- 约2500 工程进度已到7F 畔 180-200 越秀可逸阳 79、100- 待售项目 2-3房 -- 约1200 工程进度已到 光 140 金沙湾花园5 工程进度已到10F，预计8月 2-5房 80-271 -- 522 区 推出广州近两月成交走势图一、上周广州一手住宅市场动态 广州十区近八周成交呈现量价齐稳的局面，整体均价保持平稳。六月份延续5月份热销 场面，市场火热。广州近一个月成交前十名楼盘 6月12日至7月13日广州市场排行 排名 项目 区域 套数 面积 均价 销售额 1 雅居乐剑桥郡 番禺 277 41600 14744 613354343 2 保利西海岸 白云 238 22951 16036 368048492 3 锦绣半岛 番禺 223 21416 13287 284566977 4 雅居乐城南源著 番禺 214 18917 10621 200919317 5 增城雅居乐御宾府 增城 213 25922 6665 172790799 6 碧桂园凤凰城 增城 205 24721 8753 216392254 7 金山谷 番禺 186 13368 13445 179735385 8 岭南新世界 白云 178 16260 16283 264770898 9 广州亚运城 番禺 168 18574 10696 198680787 10 富力金港城 花都 164 14459 6801 98338953 广州近一月成交前十名楼盘中，基本集中于郊区，主要集中于番禺、增城两区； 其中番禺楼盘占5席，城南源著以超高性价比吸引了众多的刚需客群；