房地产全程营销策划提纲

房地产全程营销策划提纲

房地产全程营销策划提纲 第一部分市场调研

一. 项目用地周边环境分析1.项目土地性质调查?地理位 置?地质地貌状况?土地面积及红线图?七通一平现状2.项目 用地周边环境调查?地块周边的建筑物?绿化景观?自然景 观?历史人文景观?环境污染状况3.地块交通条件调查?地块 周边的市政网及其它公共交通现状.远景规划?项目对外水.陆. 空交通状况?地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4.周边市政配套设施调查?购物场所?文化教育?医疗卫 生?金融服务?邮政服务?娱乐.餐饮.运动?生活服务?游 乐休憩设施?周边可能存在的对项目不利的干扰因素?历史人 文区位影响

二. 区域市场现状及其趋势判断1.宏观经济运行?国内生产 总值a

第一产业数量b 第二产业数量c

第三产业数量d房地产所占比例及数量?中国房地产开发 业景气指数?国家宏观金融政策a货币政策b利率c房地产 按揭政策?固定资产投资总额a全国及项目所在地b其中房地 产开发比重?社会消费品零售总额?商品零售价格指数&居民 消费价格指数b商品住宅价格指数?屮国城市房地产协作网络 信息资源利用2.项目所在地房地

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产市场概况及政府相关的政策法 规?项目所在地居民住宅形态及比重?政府对各类住宅的开发 和流通方面的政策法规?政府关于商品住宅在金融.市政规划等 方面的政策法规?短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市 政规划3.项目所在地房地产市场总体供求现状4.项目所在地商品 住宅市场板块的划分及差异5.项目所在地商品住宅平均价格走势 及市场价值发展&商品住宅客户构成及购买实态分析经济?各种 档次商品住宅客户分析?商品住宅客户购买行为分析

三. 土地SWOT分析1.项目地块的优势2.项目地块的劣势3.项 目地块的机会点4.项目地块的威胁及困难点

四?项目市场定位1.类比竞争楼盘调研?类比竞争楼盘基本 资料?项目户型结构详析?项目规划设计及销售资料?综合评 判2.项目定位?市场定位a区域定位b主力客户群定位?功 能定位?建筑风格定位

五.项目价值分析1.商品住宅项目价值分析的基本方法和概 念?商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类 比项目b确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比 重c分析可类比项目价值实现的各要素之特征d对比并量化本 项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比 值判断本项目可实现的均价?类比可实现价值决定因素a类比 土地价值：地段资源差异※项目周边环境的差异，包括周边自 然和绿化景观的差异教育.人文景观的差异各种污染程度的差异 ※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断探建筑风 格和立面的设计.材质探单体户型设计探建筑空间布局和环艺 设计※小区配套和物业管理探形象包装和

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营销策划探发展商 品牌和实力C价值实现的经济因素探经济因素探政策因素2. 项目可实现价值分析?类比楼盘分析与评价?项目价值类比分 析a价值提升和实惠要素对比分析b项目类比价值计算六?项 目定价的模拟1.均价的确定的主要方法a类比价值算术平均法b 有效需求成本加价法探分析有效市场价格范围探确保合理利 润率，追加有效需求成本价格c运用以上两种方法综合分析确定 均价2.项目中具体单位的定价模拟?商品住宅定价法：差异性价 格系数定价法a根据日照须光系数(B系数)确定不同自然朝向 单位的均价Pb,即Pb=Pa X (1±B),其中Pa为基础均价b然 后根据景观朝向系数(D系数)确定不同景观朝向单位的均价 Pb,即Pd=PaX (1±D) c当存在复式单位或者遗憾型单位时， 应在Pd的基础上根据户型系数(S系数)确定不同户型单位的均 价Ps=Pd X(l±s)d在Ps的基础上，根据楼层系数(F系数)确 定不同楼层的价格Pn,即Pn=Ps X

(l±F)=PaX (1+B) X (1±D) X (1± s) X (l±F)e 考虑到其他随 机因素的存在(如单位附近有机房干扰等)，在具体单位价格的 制定时，还应根据具体单位的随机系数(U系数)确定最终的定价

Pu,即Pu=Pn Xu其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随 机确定。

?各种差异性价格系数的确定：a确定基础均价Pa,通常取 屮间楼层价格作为均价b确定B系数。基中东.南朝向单位采用 1+B；西.北朝向采用1-B c D系数根据不同单位景观视野实现程 度确定d S系数通常为5%-15%,只适用于复式单位和遗憾单位的 定价。其屮

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复式单位取正值，遗憾单位取负值e确定F系数。其 屮均价层以上单位采用1+F,均价层以下单位采用1-F f U系数根 据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰. 楼道电梯及人行的干扰等?具体单位定价模拟以其中一个最具 代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考七. 项目投入产出分析1.项目经济技术指标模拟?项目总体经济技术 指标?首期经济技术指标2.项目首期成本模拟?成本模拟表及 其说明3.项目收益部分模拟?销售收入模拟a销售均价假设根 据项目价格模拟屮确定的均价进行销售收入的模拟b销售收入模 拟表?利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表?敏感性分 析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的 影响八.投资风险分析及其规避方式提示1.项目风险性评价?价 值提升及其实现的风险性a项目的规划和设计是否足以提升周边 项目的类比价值b项目形彖包装和营销推广是否成功2.资金运用 的风险性?减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成 本?对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资 金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3.经济政策风 险?国际国内宏观经济形势的变化?国家.地方相关的产业政策 的出台及相关市政配套设施的建设九.开发节奏建议1.影响项目 开发节奏的基本因素?政策法规因素?地块状况因素?发展商 操作水平因素?资金投放量及资金回收要求?销售策略.销售政 策及价格控制因素?市场供求因素?上市时间要求2.项目开发 节奏及结果预测?项目开发步骤?项目投入产出评估

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第二部分规划设计

一. 总体规划1.项目地块概述?项目所属区域现状?项目临 界四周状况?项目地貌状况2.项目地块情况分析?发展商的初 步规划及设想?影响项目总体规划的不可变的经济技术因 素?土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避?项目市场定位 下的主要经济指标参数3.建筑空间布局?项目总体平面规划及其 说明?项目功能分区示意及说明4.道路系统布局?地块周边交 通环境示意a地块周边基本路网b项目所属区域道路建设及未 来发展状况?项目道路设置及其说明a项目主要岀入口设置b 项目主要干道设置c项目车辆分流情况说明d项目停车场布置5. 绿化系统布局?地块周边景观环境示意a地块周边历史.人文景 观综合描述b项目所属地域市政规划布局及未来发展方向?项 目环艺规划及说明a项目绿化景观系统分析b项目主要公共场 所的环艺设计6.公建与配套系统?项目所在地周边市政配套设施 调查?项目配套功能配置及安排?公共建筑外立面设计提示a 会所外立面设计提示b营销屮心外立面设计提示C物业管理公 司.办公室等建筑外立面设计提示d其他公建（如巴士站.围墙） 外立面设计提示?公共建筑平面设计提示?公共建筑风格设计 的特别提示?项目公共建筑外部环境概念设计7.分期开发?分 期开发思路?首期开发思路8.分组团开发强度

二. 建筑风格定位.色彩计划1?项目总体建筑风格及色彩计 划，项目总体建筑风格的构思?建筑色彩计划2.建筑单体外立面 设计提示?商品住宅房外立面设计提示a多层.小高层.高层外 立面设

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