第一部分长安镇宏观环境分析
一、 长安镇概述
二、 长安镇交通状况
三、 长安镇近年经济发展状况
四、 长安镇规划现状及发展目标第二部分长安镇房地产市场分析
一、 东莞市房地产市场走势分析二、 长安镇房地产市场综述
三、 长安镇商业市场分析
四、 项目周边商场对比分析
第三部分 项目定位建议
一、 项目概况
二、 商业规划
商业运作
东莞曲安明珠^广§商业运作初步方案
第四部分结束语
第一部分长安镇宏观环境分析
、长安镇概述
长安地处珠江口，在东 最南端。东至风轮地，与深 宝安区松岗镇相接；西至上 宁涌，与虎门镇相邻；南至 河，濒临珠江口伶仃洋；北 花山，与大岭山镇接壤。广 速公路、107国道、S358省 穿
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长安镇东西长15公里，南北
跨7公里，面积83平方公里。辖13个村（居）民委员会, 户籍人口万多人，外来流动人口 60多万人，旅游同胞3万多人。
改革开放以来，长安镇抓住机遇，不懈奋斗，两个文明建设取得了显着成效。全镇综 合经济实力位居广东省镇级第二，并先后获得“中国乡镇之星” 镇建设先进镇”等33项国家级的荣誉。
、“国家卫生镇”、“全国村
、长安镇交通状况 长安的交通运输事业，以\高起点规划，高标准建设，高效能管理\为要求，规划、建 设、管理同步运行。1990年，长安镇委，镇政府先后投资 5亿多元，兴建了长安一环路、 二环路、振安路、长青路等 17条高规格的主干道路；2002、2003年，镇政府对镇区内的
交通道路进行全面的升级改造工程，全面铺设沥青，营造了一个文明现代的城镇形象。为 了做好公交运输，长安建起了一座功能齐全的大型公共汽车站和广深高速公路长安立交出 口，开通镇内外公共巴士；连接S358省道和长南大道直通海岸的\八龙出海\公路工程已基 本完成。
全国一级汽车客运站 ---- 长安汽车站
长安镇到周边城市 长安镇100KM/90分钟香港 长安镇90KM/60分钟广州 长安镇60KM/50分钟深圳 长安镇32KM/20分钟东莞 — 长安镇60KM/60分钟中山 长安镇90KM/80分钟珠海 其他交通线路 长安22KM/20分钟深圳黄田机场 巴士 30分钟/班 长安100KM/60分钟广州白云机场 巴士 30分钟/班 长安100KM/90分钟香港国际机场 巴士 1小时/班 长安36KM/30分钟东莞常平站 北京-香港、广州-深圳 长安100KM/90分钟香港贷柜码头 葵涌贷柜码头 长安60KM/60分钟深圳蛇口港 客运贷柜码头 长安70KM/70分钟深圳盐田港 客运贷柜码头 长安18KM/2 0分钟东莞虎门码头 客运贷柜码头 长安25KM/30分钟深圳福永码头 客运1小时/班喷射船 长安3KM/5分钟广深高速入口 长安15KM/2 0分钟莞深高速入口 107国道 四线行车40米宽 省道S358 六线行车60米宽 振安大道 六线行车60米宽 小结:
――长安镇的交通线路多，使得长安到周边城镇的时间大大缩短， 形成了 10分钟?1 小时生活圈，增强了长安和周边城镇的人口流动性，同时也使得长安的房地产市场对外发 展的趋势加强。
、长安镇经济发展情况 长安镇加大各项工作力度，力促镇区经济发展。今年该镇经济继续保持稳定增长，经 济增长速度和经济运行质量同步提高。长安镇的经济成分比较均衡，集体经济、外向型经 济、个体私营经济等相互带动发展，产业结构比例较恰当，目前三大产业结构比例分别为: 农业7% 工业63%g三产业30%
1、 主要经济指标稳定增长。2004年上半年，全镇国内生产总值完成亿元，比前年同 期增长%工农业总产值完成亿元，比前年同期增长 %各项税收亿元；镇本级可支配财政 收入5亿元，同比增长%村、组两级集体经济总收入亿元，同比增长 %各项存款余额亿 元，同比增长%其中城乡居民储蓄存款亿元，同比增长%全镇用电总量亿千瓦时，增长% 社会消费品零售总额亿元，增长 %居民消费品价格指数略有上升。
2、 招商引资继续向前推进。长安镇外经发展势头良好，实际利用外资、外资企业出口 总值、工缴费分别比去年同期增长 % % %据外经办数据显示，今年上半年长安镇对外经 济继续保持较大增幅势头，实际利用外资金额、外资企业出口总值、工缴费收入分别比上
年同期增长% %、%今年上半年长安镇增资项目达196宗，增资金额达6247万美元，比 上年同期增长72%实际利用外资金额达9125万美元，累计增长％外资企业出口总值为 145739万美元，同比增长 ％;工缴费收入达87174万港元，同比增长％
3、长安镇“十五”期间经济社会目标： 逐步完善社会主义市场经济体制，继续发展外 向型经济，加大力度扶持民营经济发展，进一步优化产业结构。经济总量比“九五”期间 翻一番，国民生产总值年均增长速度达到 15%至2005年，全镇国内生产总值达到亿元， 人均国民生产总值达到万元，工农业总产值达到亿元，其中工业总产值达到亿元。
四、长安镇规划现状及发展目标
1、土地现状利用特征
在长安城镇化过程中，形成了以村为单位的分散的土地开发与利用模式。由于长安镇 土地权属构成中，村集体土地占绝对多数，造成全镇土地开发以村为主，镇级土地开发较 少的格局。
作为各村经济主要来源的土地出让和租售厂房行为，加剧了土地开发和利用的混乱程 度。在长安高速工业化过程中，土地给各村带来了可观的经济收益，各村竞相开发。然而， 限于认识的高度和对问题思考的角度，集体土地的管理者忽略土地利用的效率、环境质量 水平、城镇整体布局、设施配套等的要求。致使全镇土地开发总量高，结构不合理，强度 低，综合效益差，土地资源浪费比较严重。
东莞长安明珠广场前期策划报告
