浅谈地下空间开发项目的地下商业需求规模预测

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浅谈地下空间开发项目的地下商业需求规模预测

作者：张竹

来源：《建筑科技与经济》2015年第09期

摘 要：本文结合项目介绍了两种预测商业规模的方法：一类是根据相关人均商业需求指标进行预测的指标预测法，另一类则是根据已有开发经验进行推导的经验预测法，为合理确定建设开发规模提出一定的依据。 关键词：指标预测法；经验预测法

The underground space development projects on the underground commercial demand scale prediction

——Combined with hangzhou creative new world underground space project Zhang Zhu

Abstract：In this paper， the integrated project describes two methods of forecast commercial scale： one is based on the relevant indicators of per capita commercial demand forecast indicators prediction method， the other is a derivation of empirical prediction method based on the experience of existing development for reasonable determine the construction development of the scale proposed certain basis.

Keywords：index prediction method； empirical prediction method 引 言

杭州新天地地下空间项目位于下城区北部东新街道，东至杭宣铁路、南接规划中的长大屋路、西靠东新东路、北接石祥路，距武林广场约6公里，距西湖约7.50公里，规划用地面积56.7万m2，建筑面积115.65万m2[1、2]。为了避免重复建设，建立集约的城市空间体系，核心区地下空间开发功能定位为补充、完善、服务地面建筑所需的功能空间，主要有商业空间、社会停车、设备用房、以及能源供给中心等功能，在此基础上与周边建筑的地下空间互动形成共享的区域公共空间系统。设计中对地下商业的规模需求进行了分析研究，得出杭州新天地地下商业的规模，为建筑设计提供依据。 1. 地下商业设施需求与规模的预测

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对地下商业设施的规模预测应该首先从城市系统的高度出发，从地块的功能定位入手，确定地块的整体商业需求，然后在结合城市发展与地下空间开发利用的相互关系的基础上，分析地上地下商业开发面积的比例，从而确定地下商业设施的规模。

常用的商业规模预测方法分为两类，一类是根据相关人均商业需求指标进行预测的指标预测法，另一类则是根据已有开发经验进行推导的经验预测法，以下分别采用这两类方法对新天地总体商业设施规模进行预测。 1.1 指标预测法 1.1.1 预测原理分析

商业设施规模预测的其中一种方法是指标预测法，该方法是首先对今后各预测时间节点的人口规模进行预测。然后再结合各规范及条例规定的城市各项用地的人均标准值计算出城市发展对各项城市用地的需求量，从而得出城市在各个时间节点对空间需求的总量。从城市需求空间的总量减去城市实际的拥有的空间量就得出了需要利用地下空间来补充的城市空间开发量，即地下空间的需求量。基本上国内外城市中心或者大型CBD均有一定的开发指标，具体如表1所示：

表1 国外人均商业、办公面积统计 国外CBD人均商业办公指标值

而在实际的应用中，通常首先确定地区（或商圈）的活动人口数量（当区域范围较大时，通常可认为地区常住人口即等同于活动人口，而对于强吸引源地区，如CBD，城市副中心等，通常活动人口将包括地区商业辐射范围的人口），再根据地区的发展情况确定该地区的人均商业需求指标，从而确定地块的商业面积需求，因此，本次预测也是根据周边地区的已有规划确定新天地地区的服务人口，再根据地区地块总体商业需求。计算公式如下： 其中：N常——代表商圈辐射范围的常住人口数； C——代表地区的人均商业需求面积指标； 1.1.2商圈活动人口分析

要确定商圈的活动人口，首先需要对商圈的功能定位进行分析，通常来说，商圈根据规模和功能定位可以划分为四大类型，分别为：都市级商业中心、区域级商业中心、社区级商业中心、特色商业中心或特色街。根据杭州新天地的功能定位，在商圈类型中应属于区域级商业中心，其服务人口大致为20万人，为了确定更为可靠的地区活动人口数目，根据商圈服务半径的测算，通常区域级商业中心核心辐射半径约为2km范围（超出2km范围地区也受到新天地商业辐射，然而所占地区吸引人口的比例较小，并且同时受到其他商圈的辐射，因此通常以核

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心辐射范围内吸引人口计算），其中既包括东新单元的大部分区域，也包括灯塔单元与三塘单元的一部分，因此，在此采用类比分析的手段，先分析商圈吸引东新单元的主要活动人口数，再通过辐射面积和商业用地的比例确定整个辐射范围的活动人口。具体计算参数如表2所示： 表2 创新创业新天地地区吸引活动人口计算表

因此，预测创新创业新天地服务人口数目约为21.58万人。 1.1.3人均商业指标确定

对于活动人口的人均商业面积指标的确定，国内外已有较为深入的研究，其中，在对上海市虹桥综合交通枢纽的商业面积指标中，仲量联行与戴德梁行两家机构均做了较为详细的分析，从各自的角度将活动人口划为居住人口和办公人口两个主要部分，并提出了相关的指标。根据仲量联行估算，大型商业及商务办公核心区工作人口人均零售商业面积为1.5m2，居住人口人均零售商业面积为1.4m2；而根据戴德梁行估算，工作人口人均大型零售商业面积为1.2m2，居住人口人均大型零售商业面积为1.4m2。

另外，根据预测，杭州2010年的人均商业面积达1.3平方米/人；杭州政府着力打造的钱江新城规划人均商业面积2平方米/人。而上海市全市及几个发展成熟地区的人均商业指标如表3所示。

表3 上海市2006年主要地区人均设施指标表

从上表中可以看出，上海几大主要地区人均商业指标均已达到3m2/人以上，全市人均商业指标也达到1.82，根据杭州近年来的发展势头，未来年的商业发展完全具备达到上海水平，考虑新天地未来地区级商业中心的功能定位，确定新天地近期（2010年）人均商业指标低值为1.3m2/人，人均商业指标高值为1.4m2/人。 1.1.4地区商业需求预测

根据上述分析，计算新天地活动人口商业面积需求如表4所示： 表4 杭州新天地商业面积需求预测

活动人口数量（万人） 居住人口人均零售商业面积（m2/人） 共需大型零售面积（万m2）

21.58 1.3 28.05 21.58 1.4 30.21

因此，根据指标法预测的杭州创新创业新天地商业面积需求为28.05～30.21万m2。