上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析模板

上海星级酒店评估过程中

收益与成本测算分 析模板

上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析

摘要:星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置 往往极佳，具有级差地租高的特点,不适用以市场比较法和成本 法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定 的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且 性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者 经过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级 酒店作了一些探索。

关键词：星级酒店收益与成本，测算分析

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—、引言

上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二 十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮.娱乐.健 身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修 考究，金碧辉煌；五楼的宴合厅，可同时容纳600人用餐，是各种 酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳 800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从 七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套 房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋 牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设 施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余 经营项目均由酒店自营。

在评佶过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交 案例，无法采用市场比较法进行评佶，另外如采用成本法评估显 然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于 酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成 为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工 业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也 繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。 作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用 的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们 予以指正。

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二. 星级酒店评估过程中收益与成本费用测算 (-)、上海某四星级酒店工程概况列表如下:

层髙 楼层 咪) 地下一层 地下二层 地下三层 一层 6 3.2 3.2 4.5 用途 工程概况 台球厅.保龄球厅、游艺 厅、建筑：地下3层，地上25层，1-7层 为冷冻机房、变配电 室.自行车裙房，8-25层为塔楼，酒店空中造 型类库.职工食堂 似帆船，象征洒店事业 帆风顺 机动车库 机动车库 结构：钻孔灌注桩，箱型基础，框架- 剪商场及宾馆大堂.旅游商 店、力墙结构，主要受力构件梁、柱、 精品屋、酒吧 3

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二层 三层 四层 五层 五夹层 六层 七层 4 4 4 4 3 4 4 3.5 桑拿、美容美发.健身 房.舞墙.楼板全现浇 厅、卡拉0K 影视厅.会议室、商务中 心、外墙面：干挂式花岗石、玻璃幕墙 棋牌室 地面及墙身铺砌进 口磨中餐厅.咖啡厅、啤洒 城、夜商场及大堂入口：光花岗石.大理石，墙身配进口 高贵灯饰、总会 天花板采用特色石膏板及 铝合金薄板 风味餐厅、宴会厅 自用办公 电梯大堂：地而及墙身铺设进口磨光 花岗大型海鲜城 石、大理石，天花板采用特色石 膏板配进中庭四餐厅 口髙贵灯饰 标准房、豪华套房 公共部位：地面铺设进口磨光花岗右， 墙身为进口墙纸、天花板采用进口铝 合金薄板 洗手间：地而铺设进口防滑地砖、墙 身铺设进口光而瓷砖、防潮天花吊 顶、进口大理石洗手台盆及进口髙级 洁具、五金配件 电梯：进口三菱自动扶梯8台，自动 客梯4台，货梯1台，工作电梯1台 通讯：美国AT&T公司的综合布线光纤 网络系统、各层配有充分的电话线路 电视：三组卫星接收系统及公共电视 天线 八层~二 十层 二十一层 ~二十五 层 3.2 外租写字楼 屋顶层 3 屋顶水箱、屋顶电梯机 房、闭空调：日本原装三洋中央冷暧空调机 组 路电视机房等 热水：所有洗手间均设中央热水系统 消防：设置火灾自动报警系统及自动 噴淋灭火系统 保安：在商场入口、主要通道、客 房大厅.电梯轿箱、车库等设有摄 像系统 （二）、大厦对外出租写字楼收益和成本费用测算（第21层至25 层）：

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对外出租写字楼由于有租赁协议且附近类似写字楼租金容易 收集，计算比较简单,其基本估价计算过程如下：

1、 根据当前酒店附近类似办公楼的客观租金水平及平均出 租率，

结合酒店办公楼的实际出租情况，计算出对外办公楼出租年 有效毛收益。

年有效毛收益二出租建筑面积X日租金水平X年平均出租率 x360

2、 以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用.营业稅、 城市维

护建设税、教育费附加、堤防费、房产税、维修费、保 险费等，确定年总费用。

各项费用标准为：

(1) 管理费一般为年有效毛收益的2%-3% (2) 营业税为年有效毛收益的5%

(3) 城市维护建设税为年有效毛收益的0.35% (4) 教育费附加为年有效毛收益的0.15% (5) 堤防费附加为年有效毛收益的0.05%

即年客房出租收益二标准客房数X每天标准房报价X折扣率X平 均

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