至全国拥有很多的合作机构，将来可为婺源休闲农庄项目的营销带来优势。
婺源休闲农庄有限公司属于有限责任公司，注册资本为300万元，将面向风险投资者再融资450万元。婺源休闲农庄有限公司将全面负责婺源休闲农庄项目的开发与经营管理。
2.1.3项目的选址
本项目选址在江西省婺源县全国特色旅游名镇名村——江湾镇，总占地面积为290亩，东南面为平面耕地和水塘，约130亩，西北面为坡地和小山丘，约160亩。选址所在地拥有宁静、清新、优美的自然环境，依山傍水，四季常绿，清翠怡人，与大自然完全零距离。近年当地政府修建了多条水泥公路，交通极为便利。婺源县位于江西省东北部，皖赣浙三省交界处。婺源是古徽州府六县之一，徽州文化的发祥地之一。婺源东西分别与两座国家历史文化名城——衢州、景德镇毗邻，南隔铜都上饶德兴市与世界自然遗产“江南第一仙山”——三清山相望，北枕国家级旅游胜地黄山和国家历史名城古徽州首府歙县。婺源素有“书乡”、“茶乡”之称，是全国著名的文化与生态旅游县，被外界誉为“中国最美的乡村”、“一颗镶嵌在赣、浙、皖三省交界处的绿色明珠。
由此可见，项目的选址具有明显的区位优势、自然环境优势、交通优势和旅游协同效应优势，非常适合于本项目的开发。
2.2战略规划 2.2.1公司使命和目标
婺源休闲农庄有限公司的基本战略包括确立本公司的使命和目标。婺源休闲农庄有限公司的使命是:致力于不断满足人们的休闲度假需要。婺源休闲农庄有限公司的总目标是:用3年左右的时间，将婺源休闲农庄打造成一个以度假型休闲农业为主要特色，集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目，实现公司价值和股东价值的最大化。
本公司对游客、员工、股东和社会有相应的具体目标。对于游客，本公司致力于把婺源休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌，使婺源休闲农庄在主要目
标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，提升游客价值和满意度；对于员工，本公司努力为员工提供一个互相关爱的工作环境，给员工带来荣耀感，使员工获得广阔的发展空间；对于股东，本公司致力于不断提高经营管理水平，为股东带来丰厚回报;对于社会，本公司将咯守企业公民的责任，拉动当地的经济发展，为社会提供更多的就业机会。
2.2.2项目发展规划
项目的发展规划是由公司的目标所导向的。根据公司的目标，本项目的发展规划分为三阶段来走。
第一阶段从2014年初至2015年底，共2年左右，为项目建设导入期，该阶段规划在6个月之内，完成婺源休闲农庄除独立式度假屋第二期建设工程外的所有基础设施和旅游服务设施的建设，并把婺源休闲农庄项目的品牌和产品导入市场，第2年，做好项目的运营管理，通过营销组合策略的实施，配合良好的服务，进一步扩大知名度和提高市场占有率。独立式度假屋第二期建设工程计划在2015年底前完成建设。
第二阶段从2016年初至2018年底，共3年左右，为项目成熟运营期，该阶段要通过做好项目的运营管理，保持并进一步提高市场占有率，把婺源休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌，使婺源休闲农庄在主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，籍此为股东带来非常丰厚的回报。
第三阶段为2019年及以后，为项目持续运营期。该阶段需要继续做好项目的运营管理，提升项目的持续价值，为股东带来持续回报。
2.2.3项目市场规划
（1）市场竞争战略和经营战略
通过行业竞争五力分析，本文将项目的市场竞争战略定为差异化的市场竞争战略，即令项目整体、品牌和产品与竞争对手有较明显的区别，形成与众不同的特点而获得竞争优势。通过SWOT分析，本文选择项目的经营战略为增长型战略，即so战略。
（2）项目的主要目标市场
通过从地理位置、社会阶层和出游目的方面对市场的细分，本文选择了婺源周边地区（赣，皖，浙）以休闲度假旅游作为出游目的的中产阶层的市场作为婺源休闲农庄项目的主要目标市场，而一般收入阶层市场、会议市场和健康疗养市场是次要目标市场。
（3）项目的市场定位
针对目标市场的特点，本文把产品定位为高价值、中等价格;品牌定位方面，以“婺源休闲农庄”作为品牌名称，含义为“悠闲、自然”;项目的功能定位为:婺源休闲农庄项目是一个以度假型休闲农业为主要特色，集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目;项目的形象定位为:婺源休闲农庄是粤港澳的中产阶层人士或家庭进行休闲度假和享受农趣的首选最佳去处。
（4）项目的营销组合策略
在项目的起步阶段，制定营销组合策略的基本指导思想是迅速扩大知名度和迅速提高市场占有率，待项目经过了起步阶段以后，则要根据市场的变化而及时调整项目的营销组合策略，在维持并进一步提高市场占有率的同时使项目获取最大的效益。根据以上的指导思想，本文制定了项目的产品策略、分销策略、价格策略、促销策略、人员策略、有形展示策略和过程策略。
2.3园区设计概述
根据项目的发展规划及市场定位，婺源休闲农庄的园区设计一共分为九个功能区域，分别为综合服务区、度假屋区、水塘区、休闲运动区、茶趣园区、绿色蔬菜区、果园区、家禽区、小山丘区。
婺源休闲农庄总占地面积为290亩，其中耕地及水塘面积为130亩，坡地及小山丘面积为160亩。根据项目的发展规划和营销计划，婺源休闲农庄的园区设计一共分为九个功能区域，分别为综合服务区、度假屋区、水塘区、休闲运动区、茶趣园区、绿色蔬菜区、果园区、家禽区、小山丘区。下面是对九大功能区域的详细说明。
2.3.1综合服务区
综合服务区位于农庄东北面，占地面积约22亩，综合服务区包括有农庄大门区域、游客接待中心大楼、办公楼及员工宿舍、农家餐厅、停车场和休闲文化广场等基础设施，其中有6亩地是项目预留用地。
A、农庄大门区域对于婺源休闲农庄来说，就是一个对外形象的窗口。根据有关调查表明，游客的第一印象在整体满意度中占有重要的份量。农庄的大门区域位于农庄的东北面，面向着江湾镇主干道，因此，该区域拟用绿色作为主色调，大门正面摆放绿色植物，中间以红花组成的“婺源休闲农庄欢迎您”的字样，体现“农”之特色的同时又能给游客良好的第一感觉;大门采用竹式建筑，上方悬挂多种颜色的彩旗，彩旗上印有“婺源休闲农庄”的字样，配合红色的灯笼，营造出温馨的农家感觉，与入门处的绿色植物形成的强烈对比，也令自驾车人士容易识别。
B、游客接待中心大楼正对着大门区域，占地面积约800平方米，规划建设三层，一楼的部分区域为游客接待中心和保安室，一楼的另一部分区域为特产超市;二楼为娱乐服务区，提供棋牌、麻将、乒乓球和台球等室内运动及娱乐项目;三楼为多媒体会议室，设有大会议室一个，约650平方米，可同时容纳200人，小会议室一个，约150平方米，可同时容纳40人。
C、办公大楼及员工宿舍在游客接待中心大楼后方，占地面积约500平方米，该区域不对游客开放，规划建设三层，一楼部分区域为电房、电话机房，二、三楼为固定员工和临时员工宿舍。
D、农家餐厅在游客接待中心的正西面，在其中一个水塘旁边，环境优美，占地约3亩。除厨房为全混凝土建筑外，餐厅为混凝土与木式混合建筑，除地面因清洁原因使用混凝土外，间隔墙、栏杆、走廊等均使用普通木材，配合走廊处的红色灯笼，体现了“农”味特色。餐厅总共可以容纳600人就餐，内设有大厅，可同时容纳350人就餐，另外还有大小不同的厢房共15间，一共可容纳250人就餐，各厢房以水果或疏菜的名字来命名，例如龙眼、荔枝、西兰花、生菜等，进一步突出“农”味特色。
E、停车场位于游客接待中心的东南面，占地面积约4亩，最多可同时容纳80
台小汽车或20台大型巴士的停放。
F、休闲文化广场位于游客接待中心西南面，占地面积约3.5亩，适合于大型户外活动的开展，例如可供游客放风筝，可供本项目开展水果节、农家美食会等活动，也可承接其他单位的租赁作为活动场所。
2.3.2度假屋区
度假屋区位于农庄中部以北，在休闲运动区的西南面，该区域主要为坡地，占地面积20亩，依山傍水，面向东南方，采光良好，坡度非常平缓，特别适合于规划建设独立式度假屋。
目前，在婺源地区有一定档次的旅游型农庄中，可提供住宿的床位数量很少，其数目远远无法满足市场的需求，一直处于供不应求的局面，能提供独立式度假屋尤其是独立式度假木屋的更是凤毛麟角。本项目股东之一的婺源TD旅游有限公司早已发现市场存在这一空白，因此度假屋区计划一共建设100间独立式度假屋，总共能提供230个床位。其中，双人房共70间，当中的50间是混凝土式建筑，20间是木式建筑;另外的30间是三人房，当中的20间是混凝土式建筑，10间是木式建筑。
之所以只规划建设30间木屋，是因为根据婺源FH房地产有限公司的有关统计以及广泛询价，得知由于建造独立式度假木屋所选用的木材比较昂贵，所以木屋的造价几乎是普通混凝土建筑的两倍。但是，考虑到满足部分高端游客的需求，同时考虑木屋可作为婺源休闲农庄的品牌特有形象之一，因此本项目仍然规划建设30间木屋。
鉴于度假屋造价较高，占项目初期投资的比重较大，如果一次性全部投入建设将带来资金上的紧张，而且项目在起步阶段内也难以吸引足够多的过夜客源，因此本项目计划在度假屋区的建设上采取滚动式的开发模式。初期先行建设30间双人房(其中10间为木屋)和20间三人房(其中10间为木屋)，提供120个床位，剩余的部分为:401}}双人房(其中10间为木屋)和10间三人房。剩余部分的设计和建设安排将视乎游客需求和市场状况的变化以及本项目的经营情况而决定，如无特殊情况将于对外营业后的第二年末完成建设。
创业概论商业计划书.docx
