项目产品定价策略
目 录 一、 项目概述
（一）、项目背书 （二）、项目情况
二、 项目产品分析
（一）、项目产品介绍 （二）、产品配比分析 （三）、户型分析 （四）、面积分析 （五）、位置分析
三、 产品房号编排
（一）、房号编排基本原则 （二）、房号编排规避事项
四、 定价原则概述
（一）、定价流程 （二）、定价原则
（三）、项目市场均价的确定 （四）、项目片区均价的确定 （五）、定价需注意的焦点问题
五、 客观市场定价
（一）、影响价格确定的各因素调价说明 （二）、焦点问题回避
六、 利润最大化的项目组合调价
（一）、优惠提价 （二）、挤压调价
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（三）配比分析调价 （四）供求关系调价 （五）竞争规避调价 （六）促销策略调价
附件1、项目销售回款经济预算 附件2、项目价格表
附件3、销售过程中的价格组合策略 附件4、资产评估原则下的桃园项目均价确定
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一、 项目概述 1、项目背书
项目主要经济技术指标
规划总用地面积：63509 总建筑面积：112426.90 其中：住宅建筑面积：97720.17 商业建筑面积：5298.07 车位建筑面积：9408.61 公建面积： 建筑密度：0.33 容积率：1.94 绿化用地面积： 绿化率：48% 2、项目情况介绍
在项目情况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描述： 住宅总户数：758套 其中：普通多层住宅：390套 花园洋房住宅：148套 小高层住宅：220套 商铺总数：48套 车位总数：3７７个 其中：地下车位：2６１个 地上车位：116 会所说明： 景观情况说明： 项目情况 地理位置 环境 市政配套 项目规划 面积 规模 ★ 地理位置：位于官渡区佳湖片区兴科路与爱地路交接位置，紧邻佳湖路延长线； ★ 项目环境：目前小区周边正在兴建几个住宅小区，同时项目距离1公里位置，大商汇正在筹建中； ★ 市政配套：教育配套、金融配套完善，但医疗配套和商业配套较为欠缺； ★ 项目规划：建筑主题为道路包围景观、景观包围建筑； ★ 面积：项目占地近100亩，属中等规模住宅小区；
★ 项目规模：规划住宅户数758户，其中住宅包括底商多层、普通多层、花园洋房和小高层四类，
同时配有临街商铺和独立式商铺，地下车库及露天车位基本满足小区用户的停车要求。
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二、 项目产品分析
1、项目产品介绍
项目产品介绍主要从影响项目产品定价的10个方面描述：
户型 面积 配比 使用功能 产品 位置 楼层分布 通风采光 朝向 建筑形态 竞争状况 面积：产品面积为86.17m2——229.94 配比：缺四室房源，主力三室2厅2卫 竞争状况：小区同类房源较多，内部竞争严重 户型：户型共计24种，多数方正实用 位置：整个小区精良景观包围建筑 建筑形态：多层、小高层、花园洋房相结合 朝向：除小部分底商多层和2个单元小高层外，通风采光：目前小区周边无高层建筑，多为平其余皆为南北朝向 楼层分布：3、4楼房源最多 地，小区间距适中，通风采光效果良好 使用功能：使用功能齐全，十分利于居家使用 2、项目产品配比分析
桃园项目待售产品类别有：底商普通多层、普通多层、多层花园洋房、小高层。各类产品的住宅比例及面积比例参看项目产品类别划分表：
产品类别划分表300250200150100500分类面积划分280110层房220148套数25468,26469,12%底商多层普通多层花园洋房小高层商通园底普花小24042,256741,37%层多多洋高层
由上表得出：桃园项目花园洋房和小高层所占面积比例基本接近，故产品定价时可以用花园洋
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房的价高比例平衡小高层的低价比例，底商多层和多层均价要基本达到项目总体均价。 3、户型分析
项目758套住宅中，共计有24种户型，各户型所占比例如下：
户型 A A1 B B1 F C1 C3 C4 C5 E G D 建筑面积（平米） 107.57 110.45 100.79 103.17 106.38 220.73 121.18 120.34 194.27 86.17 129.93 120.51 套数 100 50 126 32 16 22 22 22 22 80 80 40 套数比例 13.9% 6.6% 总面积比 11.95% 6.14% 户型 A跃 A1跃 B跃 B1跃 F跃 C1山 C3山 C4山 C5山 E跃 G跃 D跃 建筑面积（平米） 194.40 200.65 170.40 175.77 171.44 229.77 126.05 125.11 203.62 137 190.30 185.29 套数 20 10 29 7 4 14 14 14 14 8 8 4 套数比例 总面积比 2.64% 3.98% 1.32% 2.05% 3.83% 5.06% 0.92% 1.25% 0.53% 0.70% 1.85% 3.29% 1.85% 1.80% 1.85% 1.79% 1.85% 2.92% 1.06% 1.12% 1.06% 1.56% 0.53% 1.76% 16.62% 13.07% 4.22% 2.11% 2.9% 2.9% 2.9% 2.9% 10.55% 3.39% 1.74% 4.97% 2.73% 2.71% 4.38% 7.05% 10.55% 10.64% 5.28% 4.93 4、面积分析
产品面积决定了购买总价，故项目产品的面积分析，对项目产品定价影响深远，以下将对项目
产品的面积区间、不同区间住宅产品的总面积分布做出表述，详细划分参看产品面积划分表。
300250233200150100500259套数112110442331.2814.8400米米米米125平145平165平185平7.7723.16以上总面积比例5平米5—5—5—855—161012
14185平米—10
由上表得出：有近500套住房面积在125平米以下，套数比例近65%，但面积比例仅为
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(房地产项目管理)昆明某房地产项目产品定价策略
