3）.高星级饭店经营困难的程度明显高于中低星级饭店。从三季度监测结果看，高星级饭店比中低星级经营更加困难。所有星级中，四星级饭店利润的同比下降幅度最大，达75.27%，五星级饭店营业收入和平均房价的下降幅度明显高于其他星级饭店，其中平均房价降幅达17.43%。五星级饭店的客房出租率比二、三、四星级饭店低将近十个百分点，在客房出租率总体同比增长2.98%的情况下，五星级饭店仅增长0.23%。
4）.东部地区星级饭店经营指标降幅明显高于中西部地区。三季度，中西部地区饭店的平均房价同比略有下降，但营业收入、利润和客房出租率三个指标同比均有所增长，其中中部地区的利润增幅较大，达33.54%、西部地区的客房出租率也有6.98%的增长。而东部地区饭店的营业收入、利润和平均房价同比则均呈现较大幅度的下降，其中利润降幅69.49%、平均房价降幅达15.71%。
2、总部基地区域酒店分析
从以上酒店分析可以看出，本区域酒店处于北京市的中端水准，平均房价适中，出租率较高，从第四季度来看基本上都能达到80%-100%。只要金伯帆商务酒店坚持专业管理，积极进取，就会在市场竞争中独树一帜，创造效益。
第三章 项目定位及规划
一、 项目市场定位 1. 总体经营定位
酒店项目经营首先是要市场导向，要市场定位准确，才能适合当地市场需求，具有独特风格与品位，为酒店创造最佳经济效益。根据当今国际、国内酒店发展趋势，本项目的地理位置，以及北京市酒店业现状和金伯帆的投资概念等因素，通过上述市场及优劣势分析，将金伯帆商务酒店的类
型定位于一间与当今国内酒店发展最新趋势同步，力求使其达到具有“行业标准、金伯帆文化、高级商务特色”。
要达到平均出租率为：90%以上、平均房价为300元以上，金伯帆商务酒店就要超越区域竞争酒店基本上未达到一流专业化经营管理的现状，就要“守正出奇”，所谓“守正”就是要执行与国际接轨的“国际标准“的硬件和软件。所谓“出奇”就是要进行“金伯帆文化、高级商务特色”的金伯帆商务酒店独特的经营模式。以合理投入带来较高产出，使酒店资产保值增值，满足并且超越北京总部基地地区目标市场需求，努力开创北京总部基地地区酒店经营管理水平的新篇章。
1）.“行业标准、金伯帆文化、高级商务特色”浅析：
“行业标准”— “得标准者得天下”，国际上“洲际酒店管理集团”、“香
格里拉酒店管理集团”，“麦当劳”、“肯德基”等都以管 理标准得天下。金伯帆商务酒店要创造金伯帆酒店管理模式，以《金伯帆酒店经营管理手册 》（待）做为金伯帆商务酒店各部门管理手册的样本，会因时、因地、因目标消费群体，编制出《金伯帆商务酒店管理手册 》，并将以此作为金伯帆商务酒店管理的标准，专业管理、优质服务，得胜于北京激烈竞争的酒店业市场。
“金伯帆文化”— 当今人们在高档商务酒店消费，已追求的是一种用
理论和实践完美结合的管理理念、管理文化。北京金伯帆商务酒店要将酒店管理提升到酒店管理文化艺术的新境界。从而提升金伯帆商务酒店的市场竞争力，营造“高级商务酒店”特色，独领北京总部基地地区酒店风骚，领跑总部基地。要善用总部基地及丰台区社会资源，广开酒店财路，是金伯帆商务酒店的独特优势。
“高级商务特色”—国内很多酒店都打着商务型酒店的招牌，但很多
酒店的商务中心提供商务服务不足，北京金伯帆商务酒店商务客源占了酒店很大的市场份额。做好商务服务，是商务型酒店经营一项基本功，北京金伯帆商务酒店商务中心要具备打印、上网、复印、扫描、传真、会议、商务秘书、订购机票、火车票、鲜花送递等18小时服务。
以上三个方面使金伯帆商务酒店区别于本地区竞争酒店，只要我们按照“行业标准、金伯帆文化、高级商务特色”，实施专业管理、优质服务的“蓝海战略”，就一定能够领先北京总部基地区域竞争酒店，从而跃马扬帆于北京总部基地地区酒店业商海，创造出酒店优秀的经营管理品牌。
2）酒店定位因素 * 市场因素
北京是我国政治、经济、文化中心，是一个经济活跃、发展迅速的城市，外商投资企业众多，投资前景看好。北京这种得天独厚的地位决定了其中高层次的商务客源、会议客源占有相当大的数量和比例。我们相信随着北京市总体经济运行的可持续良好发展，北京的各类政府接待、中高端商务与会议客源的总量将会持续上升。 * 客源因素
金伯帆商务酒店项目位于北京市具发展潜力的总部基地地区，地区各大公司、政府机关各类商务会议活动将带来大量的商务客源，这部分客人对酒店产品的设施条件与服务水准及酒店整体的档次、氛围、文化品位有较高的要求。定位于高级商务酒店的金伯帆商务酒店应能切合这部分客人的需求，并收到较好的经济效益。 * 投资回报因素
本项目定位为准四星级标准的酒店，可以“左右逢源”，即可以服 务本区域有四星级消费需求的嘉宾，也可以接待有三星级消费需求的三星级客人。从企业经营分析，一个区域档次不上不下的酒店项目不好经营，领先的酒店反而好经营。金伯帆商务酒店就是要领先本区域酒店。 * 企业形象因素
一间中高档的商务酒店往往具备成为一个区域有影响力建筑的潜力，金伯帆商务酒店以其高雅氛围、专业的接待服务与多样推广活动将成为社交中心，商务交流、商务人士的聚集地。成为拥有高级商务酒店的金伯帆，本身即是一种实力的象征，从而在无形中大大提升金伯帆的形象与区域品牌影响力。 2. 客源定位
根据上述客源市场的构成及消费特征，我们提出以“商务散客、政府部门、商务公司的商务客源为主，会议及其他客源为辅”的客源定位。 1）.主要客源： * 商务客源
本项目辐射区域内的各大公司、政府部门和其他公司企业存在着巨大数量的商务客源，商务客源能够带来较丰厚的利润。酒店要满足各大公司、政府部门和其他公司企业的接待工作。还要专注于开发中高端客户。
2）.辅助客源： * 会议客源
由各大公司、政府部门和其他公司企业所带来的展会和会议将形成本酒店的会议客源。 * 旅游客源
作为上述客源的补充，酒店可以在旅游淡旺季推出应时促销活动，吸引高档旅游散客和高档国内外旅游团队，在旅游客源市场上争取一席之地。
3. 酒店目标市场决策
根据酒店产品状况，进行了如下北京金伯帆商务酒店目标市场决策，并且，任何产品的目标都是为了满足并且超越目标市场客源群体的需求， 详见下表金伯帆商务酒店客源结构饼状图。
客源结构图：
4.价格定位 会员客, 10% 图表标题 根据前述市场调查情况进行分析，酒店价格定位如下： 会议, 10% 旅行社, 8% 1）.平均房价预测 网络, 15% 长住房, 2% 上门散客, 10% 全年平均房价预测为644.17，高于所调查的区域竞争酒店平均房价441.46元32个百分点，见下表。 协议公司, 45% 表6：平均房价预测 会议 长住房 协议公司 网络 上门散客 旅行社 2）.出租率预测 金伯帆商务酒店全年住房率预测为90%以上。
会员客
出租率预测表
100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 2011年北京金伯帆商务酒店客房出租率预测 85.00% 80.00% 80.00% 90.00% 90.00% 85.00% 80.00% 78.00% 60.00P.00% 40.00% 30.00% 50.00% 38.00% 65.00%
北京金伯帆商务酒店经营计划书初稿
