④、经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。
万科的物业管理新定义：
物业管理涉及的领域很广泛，它包括：不动产、土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、服务、信息、物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。 ——物业管理业务主要包括以下九项内容：
1、 物业管理的长期规划 2、 物业管理的年代计划 3、 物业的财产预测和预算 4、 不动产的获得及处理
5、 物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品的设
置以及房间管理
6、 建筑和设备的规划和设计 7、 新建筑和原建筑的改造更新 8、 维护管理和运行管理 9、 物业的支援机能和服务
15、 什么是物业管理人？
物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。
16、 物业管理公司的权利和义务有哪些？
根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司有以下权利和义务。
权利：①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业委会协助管理；⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
义务：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业委会和住宅小区居民的监督；③重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
17、 什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？
1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规范，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下： 资质一级企业
1、注册资本500万以上；
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3、管理两种类型以上的物业；
4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。 5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号； 6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 7、建立了维修基金管理与使用制度。
资质二级企业
1、注册资本300万以上；
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3、管理两种类型以上的物业；
4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：（1）多层住宅80万平方米；（2）高层住宅40万平方米；（3）独立式住宅（别墅）6万平方米；（4）办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。 5、10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号； 6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 7、建立了维修基金管理与使用制度。
资质三级企业
1、注册资本50万以上；
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3、有委托的物业管理项目；
4、 具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
5、 建立了维修基金管理与使用制度。
物业管理约定篇
18、 什么是《前期物业管理协议》？ 建设部为了规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷；于1999年印发的建住房［1999］246号《前期物业管理服务协议》（示范文本）。
19、 《前期物业管理协议》适用范围？最佳签约时间？
适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在执行过程中，当事人可根据实际情况，对文本有关条款予以选择、调整。
最佳签约时间是在与购房客户签定《购房协议书》时，作为《购房协议书》的附件一起签定。
20、 《物业委托管理合同》包含的内容？签约时间？
内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费的收支、利润和风险、
监督和检查、违约责任及其它权利义务条款。 委托管理合同应报当地住宅管理部门备案。
签约时间：适用于业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业签定
《物业管理合同》。
21、 什么是《业主公约》？它在包括哪些方面内容？
业主公约是指由业主承诺的，对全体业主（含房屋使用人）具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
由市住宅主管部门统一制定示范文本，业主委员会根据本住宅区的实际情况进行修改或补充，并报市、区住宅主管部门备案。 1.住宅区名称、地点、面积及户数； 2.公共场所及公用设施状况；
3.业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
4.业主使用住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益； 5.业主监督住宅区内物业管理的权利；
6.业主对业委会及物业管理公司的监督权； 7.住宅区物业各项维修、养护和管理费的缴交； 8.业主在本住宅区内应遵守的行为准则； 9.违反业主公约的责任；
22、 业主公约何时生效？具有什么效力？
业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有半数投票权的业主签定后生效。
已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人都具有约束力。
业主签订《业主公约》的最佳时间是在大厦业主办理入伙手续同时签
定《业主公约》。
23、 什么是《住户手册》？应包括哪些内容？
《住户手册》是由物业管理企业制定发给业主保存的文件汇编。住户手册为业主介绍物业辖区内概况、物业企业和各种管理、服务、设备、守则及安全措施等。其目的是为了使业主更明了自己应有的权利和注意事项。
一般包括以下内容：1、物业辖区的概况；2、物业辖区的管理机构；3、物业辖区的各项管理规则；4、业主须知；5、日常管理与维护；6、综合服务；7、管理费用；8、常用电话号码及其他。
24、 什么是住宅区物业管理？它包括哪些内容？
所谓住宅区物业管理，是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行综合一体化管理，并为物业的产权人和使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。
他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮、设备维护、安全保卫、保洁绿化等基本业务。由于居住较集中，可以开展多种形式的有偿服务、多种经营服务和适当的义务服务。
25、 什么是住宅区物业管理？它包括哪些内容？
所谓住宅区物业管理，是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行综合一体化管理，并为物业的产权人和使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。
他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮、设备维护、安全保卫、保洁绿化等基本业务。由于居住较集中，可以开展多种形式的有偿服务、多种经营服务和适当的义务服务等。
26、 什么是住宅区物业管理？它包括哪些内容？所谓住宅区物业管
理，是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行综合一体化管理，并为物业的产权人和使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮、设备维护、安全保卫、保洁绿化等基本业务。由于居住较集中，可以开展多种形式的有偿服务、多种经营服务和适当的义务服务等。
27、 什么是工业区物业管理？它包括哪些内容？
所谓工业区物业管理，是指对有较大规模的标准工业厂房进行全面综合性的管理，并为使用企业提供一个安全、规范的生产环境。 他主要对生产能源保障的管理、工业区环境规划管理、配套设备设施的维护与保养、消防责任管理等基本业务，以及提供仓储服务、租赁代理服务和生活配套服务等。
工业区的管理是较难管理的一种物业，如厂房存储易燃易爆货物或材料，必须加强消防管理；笨重的机器和存量过多的货物多楼面结构的负荷的超载；机器开动时造成的震荡；设备保养费用的高企；安全保卫工作等。
28、 什么是写字楼物业管理？它包括哪些内容？
所谓写字楼物业管理，是指对以从事办公、商务洽谈等业务活动为主的收益性物业进行综合一体化管理，并为使用人提供一个良好的办公、商务活动环境。
他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮养护、设备设施的维护及保养、外观的规划与管理、安全保卫、车辆管理等基本业务，以及提供大型商务会议服务、通讯信息服务、租赁代理服务、商务中心配套服务等咨询服务：设有询问处，为用户和来宾提供咨询，并在醒目位置标明公司名录等标识。 写字楼的特点
A、现代写字楼有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，出入人员成分复杂。
B、现代写字楼有良好的建筑设计和现代化的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏度通讯等。
C、现代写字楼功能齐全，设施配套，形成独立的工作、生活系统，如管理自动化、通信自动化、办公自动化、停车场自动化、安全自动化等。
29、 什么是商业楼宇物业管理？它包括哪些内容？
所谓商业楼宇物业管理，是指对从事购物、娱乐、饮食、金融等服务为主的收益性物业进行综合一体化管理，并为其物业使用者提供良好的经营外部环境。
他包括房屋的产权档案管理、大型设备的管理、装修管理、租赁管理、广告宣传管理等业务，以及清洁保洁、治安维护、交通疏导、导购服务、代送代存等服务。
30、 什么是公用物业管理？它包括哪些类型？
公用物业管理，是指对以面向社会公开开放的公众场（物业）所进行的综合性管理，为使用人提供房屋修缮、设备维护、安全维护、环境绿化和清洁服务等。并根据物业所有人的公众服务特征，提供后勤服务和咨询接待工作。
事业单位物业管理（图书馆、科研所、医院、博物馆、体育场（馆）、文化艺术馆、学校）；港口物业管理（客运码头、机场、火车站、汽车站、）；娱乐场所物业管理（风景旅游区、渡假村、娱乐城、影剧院）；宗教场所物业管理（庙宇、教堂、祠堂）；道路交通物业管理（公路、桥梁）等等。
政府部门物业管理（行政机关、外交使馆、军营、监狱）。
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37、 什么是物业管理的前期介入？
物业管理的前期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。
38、 什么是竣工验收？
竣工验收是全面考核建设工作，检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。物业的竣工验收，可分为隐蔽工程验收、分期验收、单体工程和全部工程验收。
39、 什么是接管验收？
接管验收是指物业管理公司接交房地产发展商或业主委托管理的
新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。
40、 什么是房屋质量管理？
房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进 行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为做出投资计划提供依据
41、 什么是房屋维修？
房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维修、修缮和改建。
42、 什么是房屋维修管理？内容是什么？
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮、技术管理。
它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。
房屋的使用、维修、养护要了解掌握房屋的基本情况。如房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等，准确记录并根据实际变动及时变更有关记录，保证房屋得到及时维修保养，充分反映房屋的使用功能，管理要点是保持房屋的完好率，建立物业完整准确的档案资料，包括各种建筑图纸、卡册等。
房屋修缮责任的划分是确定物业管理企业、业主和使用人应分
别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。基本原则有3条：
（1） 保修期内由施工单位负责保修； （2） 保修期满由业主个人或全体业主按产权比例分摊（房屋本体
维修基金）；
（3） 其他如使用不当或人为造成的房屋损坏，由业主负责维修。 43、 什么是设备管理？
设备管理是指根据行业的管理标准和规范要求，对物业的供电、供水、供暖（制冷）、电梯、消防、监控等系统进行综合管理。
主要分为设备技术管理、设备运行管理和设备维护三大部分。设备管理的好坏直接影响到房屋的住用水平，它是物业管理的重要工作之一。
公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理要求：
1、 掌握各类设施、设备的种类、分布、管线走向、变动情况、
完好率与使用情况等。
2、 房屋建筑设备包括：给水设备、排水设备、热水供应系统、
消防设备、卫生与厨房设备、供暖、供冷、通风设备、燃气设备等。
3、 房屋建筑电气工程设备包括：供电及照明系统、弱电系统、
电梯设备、防雷装置等。
4、 房屋建筑其他设备包括：库房设备、地下车库等。
44、 什么是安全保卫管理？
安全保卫管理是指根据国家的法律、法规要求，通过各种健全技防和人防措施，对物业辖区内的治安、交通和消防等方面进行综合性一体化管理。从而保证物业设施、设备以及使用者的安全。
治安管理——是为防盗、防破坏、防意外及人为突发事故而对所管物业进行的一系列管理活动。
物业管理基本知识培训
