? 各项设计成果都应该经过专业人员及各相关部门的综合评审，重要设计项目或专业难点设计应聘请相关的外部专家参与意见。 4.3 成本管理 4.3.1 设计费用管理
? 集团公司工程副总负责组织编制设计费用总体预算，作为项目整体成本预算的一部分，须经集团总经理审批。
? 严格控制各项设计委托过程，选择合适的设计单位，避免一项任务重复委托。 ? 尽量选择综合能力强的设计合作单位，多项设计任务整合委托，有利于减少设计费用。选择施工图设计单位，原则上应首先考虑项目所在地的甲级施工图设计院。
? 与优秀的设计单位建立长久的合作关系，有利于减少设计费用。 ? 推动公司的产品标准化，模块化，有利于减少设计费用。 4.3.2 成本限额设计
? 在各专业的设计各阶段实行严格的限额设计制度。在项目策划阶段，由集团投资管理中心、集团运营管理中心等相关部门按《项目营销策划方案》和《项目可行性研究报告》共同制定设计限额及投资基线，报集团公司总经理审定。集团投资管理中心依据限额组织编制《项目统一技术标准》，各专业从方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段必须按已定限额进行设计，各阶段超出限额，必须进行设计调整，如设计确实无法满足限额的，则应进行限额调整，报集团总经理审定后方可进行下一步的实施。
? 《项目营销策划方案》、《项目可行性研究报告》及《项目统一技术标准》的编写必须具有前瞻性，尽量减少调整。但如项目实际销售情况与项目策划阶段的确发生了较大变化，《项目营销策划方案》不得不根据实际进行调整时，《项目统一技术标准》及设计限额也将根据需要进行调整，但《项目统一技术标准》及设计限额的任何调整必须报集团总经理审定后生效。 4.3.3 设计变更
? 严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。具体管理规定见《变更、签证管理办法》。 4.3.4 方案评审
? 集团投资管理中心组织方案评审会，对各类设计方案进行评审。
? 参加评审人员应的包括：集团总经理、集团投资管理中心负责人、集团运营管理中心负责人、项目公司总经理、项目公司销售部（销售代理公司）、工程管理部等负
责人，以及由集团投资管理中心邀请的有关专家。集团投资管理中心人员进行会议记录。
? 集团投资管理中心主持评审会或授权项目公司总经理主持，各方意见不统一时，需公司内部再次组织讨论并形成决议。
? 规划方案、建筑方案、景观方案需经过董事会最终审批。 4.3.5 施工图会审
? 加强施工图前技术交底和施工图纸会审，减少各专业矛盾，避免造成返工损失。 ? 没有组织施工图技术交底和施工图纸会审，工程严禁开工。
第五章 各阶段设计深度及成果
5.1概念设计阶段
本阶段设计深度：
? 建筑的概念设计及总平面规划，解决建筑与城市的关系。 ? 建筑与地域的关系，用地分析，功能分区，交通组织等。 ? 建筑产品功能的定位，建筑物的规模及主要内容。 ? 完成对外空间，园林景观规划设计 ? 确定人车交通分析图 本阶段设计输出成果： ? 设计说明及构思说明 ? 总体概念性规划总平面渲染图 ? 总平面图（CAD） ? 鸟瞰图
? 建筑物不同侧立面效果图
? 主要经济技术指标（需说明建筑物层高及整体高度，交通组织及停车数量、绿地布置、外装材料等）。
? 设计分析图（功能设计、交通设计、绿化景观设计、空间设计、竖向设计）（彩图）
5.2方案设计阶段：
? 本阶段设计深度：
? 工程规模（如总建筑面积、总投资、容纳人数等）和设计标准（包括工程等级、抗震等级或烈度、结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等）
? 主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。
? 概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施。
? 建筑设计说明
- 建筑方案的设计构思和特点：
- 建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风，采光）等；
- 建筑的功能布局和出入口、垂直交通运输设施（包括楼梯、电梯）的布置； - 建筑内部交通组织、消防设计和安全疏散设计； - 关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明； ? 结构设计说明内容包括：
- 建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别； - 上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况； - 采用的主要结构材料及特殊材料；
- 阐述荷载取值及主要设计参数、基础选型；
- 地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。 ? 建筑电气设计说明内容包括： - 设计范围 本工程拟设置的电气系统。 - 变、配电系统
1）确定负荷级别：1、2、3类负荷的主要内容。 2）负荷估算。
3）电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数、容量、 电压等级。 4）变、配电所：位置、数量、 容量。
- 应急电源系统：确定备用电源和应急电源型式。 - 照明、防雷、接地、智能建筑设计的相关系统内容。 ? 给水排水设计说明 - 给水设计
1）水源情况简述（包括自备水源及市政给水管网）。
2）用水量及耗热量估算：总用水量（最高日、最大时），热水设计小时耗热量，消防水量。
3）给水系统：简述系统供水方式。
4）消防系统：简述消防系统种类，供水方式。 5）热水系统：简述热源，供应范围及供应方式。 6）中水系统：简述设计依据，处理方法。 7）采取的节水节能措施。 - 排水设计
1）排水体制，污、废水及雨水的排放出路。 2）估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等。 3）排水系统说明及综合利用。 4）污、废水的处理方法。 - 需要说明的其他问题。 ? 采暖通风设计说明
- 采暖通风的设计方案要点。 - 采暖的室内设计参数及设计标准。 - 冷、热负荷的估算数据。 - 热源选择及其参数。
- 采暖的系统形式，简述控制方式。 - 通风系统简述。 - 防烟、排烟系统简述。
- 方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题。 ? 热能动力设计说明 - 供热 1） 热源概况； 2）供热范围； 3）供热量估算； 4）供热方式；
5）换热站面积、位置及房高等要求；
6）热力管道布置方式及敷设原则； 7）水源、水质、水压要求； 8）节能、环保，消防及安全措施。 ? 投资估算编制说明及投资估算表 - 投资估算编制说明资料 1）编制依据； 2）编制方法；
3）编制范围（包括和不包括的工程项目与费用）； 4）主要技术经济指标； 5）其他必要说明的问题。
- 投资估算表：投资估算表应以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、电气、暖通、空调、消防、 动力、弱电等单位工程的投资估算和道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。
输出成果包括：（注：该阶段提交成果文件应能满足规划局报批要求） ? 设计说明及经济技术指标 ? 鸟瞰图 ? 总平面渲染图 ? 总平面图 ? 低点透视图
? 主要街景立面渲染图 ? 分析图
? 拟建建筑物日照分析图 ? 周围现状建筑的影响分析图 ? 水体及景观系统示意图 ? 交通流线分析图 ? 停车示意图 ? 消防示意图 ? 分期建设示意图
? 配合规划、人防、消防、气象等必要的图纸资料 ? 所有建筑单体平、立、剖面图
设计管理办法
