表4 虎门主要住宅项目统计分析
楼盘名称 开发单位 开发规模与特点 定位
丰泰华园山庄 东莞市建设房地产有限公司 500亩开发规模,住宅以别墅为主,小高层为辅. 虎门湖畔风景豪宅 设计单位 湖南建筑设计院
户型 大户型：50 面积：131…180平方米 中户型：62 面积：117…140平方米 小户型：48 面积：65…101 平方米
购买客户分析 均价湖景单位4000元，非户景单位3200元。湖景别墅售价6500元。370套 商铺业主购买50户
龙泽居 东莞市建设房地产有限公司 建筑面积在3万平方米左右,是依靠前面海滨为主要题材的高尚住宅。
户型 两房两厅：142 面积：75---86 三房两厅：260 面积：84---126 四房两厅：122 面积：124---145 五房两厅：32 面积：178---186
柏景豪庭 广东黄河实业集团有限公司 建筑面积9万平方米,是由4栋29—31层高层住宅组成，定位虎门镇中心豪宅
售价 起价为3000元，最高价格4127元，是虎门市区高层最高价格。普通户型例如三室两厅平均价格为3250元，高档户型平均价格为3500元 户型 大户型:62套 面积:136---181平方米 中户型:207套 面积:112---166平方米
小户型:46套 面积:95---108平方米
飞龙山庄 广海房地产开发公司东莞分公司 建筑面积19万多平方米,飞龙山庄由3栋高层和100座别墅组成,属于镇内山景住宅。
售价 按照建筑面积计算最低价格为3000元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价3200元。
户型 大户型:6套 面积:244---485平方米 中户型:20套 面积:197---241平方米
小户型:40套 面积:130---167平方米
能源华庄 东莞市建设房地产有限公司 建筑面积3万多平方米，5栋高层和50座别墅组成，它属于中心区内的高尚住宅。（成品房），均价为3240元左右。
户型 大户型：16 面积：平方米中户型：180 面积：平方米小户型：60 面积：平方米
龙泉都市华庭 龙泉房地产公司 是以虎门公园为主要卖点的市内大户型豪宅。
户型 大户型为180平方米
蟠龙山庄 虎门蟠龙山庄物业建造有限公司 总占地面积为26万平方米，建造工作分为三期进行，一期建筑面积为万平方米，全部为别墅单位。是以辽阔视野的山景资源为主要卖点。
售价 均价5080元 花园部分3600元
整体结构 以别墅群为主，一期的建筑面积为万平方米。 在400平方米以上 表5 2003年虎门住宅市场供应总面积统计 单位：万平方米
楼盘名称 开发单位 别墅面积 小高层总面积 小高层实际销售面积 丰泰华园山庄 东莞市建设房地产有限公司 4 郊区大盘 5 龙泽居 东莞市建设房地产有限公司 3
飞龙山庄 广海房地产开发公司东莞分公司 富民花园 东莞太平建筑房地产开发公司 3．5 3 港口路片区
柏景豪庭 广东黄河实业集团有限公司 9，1-4层为商场与停车场 5 能源华庄 东莞市建设房地产有限公司 3
龙泉都市华庭 龙泉房地产公司 6(尚未开盘) 2 虎门广场片区
海富华庭 东莞市德盛建业实业有限公司 总建筑面积7万平方米，停车场面积较大。 6 合计 28．2
由于到2003年底还有半年，因此实际销售量21-28万平方米均属于正常数据，从各家开发商的实际销售数据中，我们发现每家每年实际销售面积一般在万平方米之间,这对于裕隆花园项目开发的阶段性划分具有启示。 附录说明，统计计算过程：
丰泰华园华园区南向湖景小高层实际建筑面积： 11×（+++）=11860平方米 11×+++=11816平方米 11×+=5896平方米
小计11860+11816+5896=万平方米 已经销售出2%，待销售面积为28981
丰泰华园丰泰区小高层2003年待销售面积 第一座平方米
第二座＋＝平方米 第三座＋＋＋＝平方米 第五座＋=平方米 第六座＋=平方米 第七座平方米
第八座＋×2＋＋3×＋×9＝平方米
第九座2×（＋）＋＋2×＋9×＋11×=平方米 第十座2×（＋）＋＋2×＋11×＋11×=平方米 第十一座3×（＋）＋12×（＋＋）＝平方米 第十二座3×＋12×（＋）＋11×＝平方米 第十三座6×65＋10×＋3×=平方米 小计：21190平方米
因此丰泰2003年小高层供应量为5万平方米。
龙泽居B区供应实际面积21×（＋＋＋＋＋＋＋76＋＋）=25991平方米 飞龙山庄怡和园1号楼A座实际销售面积： 4×（＋＋＋＋＋） ＋6×（＋＋＋＋＋） ++++++= ++=
B座实际销售面积与之基本相同，因此目前实际销售面积为万平方米。 能源华庄实际在销售面积：
一号楼18×（＋＋＋＋＋）＝12051平方米 二号楼16×（＋*2＋*3＋＊2）＝14848平方米 合计26899平方米。
表6 2004年虎门住宅供应面积预测 单位：万平方米
楼盘名称 开发单位 别墅面积 小高层面积 入伙时间
丰泰华园山庄二期及部分一期高层 东莞市建设房地产有限公司 2 5 2004年12月前
丰泰裕田花园 东莞市建设房地产有限公司 3
丰泰官山碧水庄园 东莞市建设房地产有限公司 2 龙泽居 东莞市建设房地产有限公司 1 2003年底 蟠龙山庄 蟠龙山庄公司 7 1 2004年12月
柏景豪庭 广东黄河实业集团有限公司 2 2003年8月入伙
飞龙山庄 广海房地产开发公司东莞分公司 1 3 2004年底部分入伙
龙泉都市华庭 龙泉房地产开发公司 总面积6万平方米 3 预计2003年10月开盘
中联大厦 东莞市中联房地产开发有限公司东莞市兴业贸易发展有限公司 4 预计2004年开盘
富民花园 东莞太平房地产开发公司 3 合计 12万平方米 25万平方米 由于虎门镇缺乏房地产统计资料，东莞统计资料又没有专门统计虎门镇房地产市场资料，因此，我们的预测以实际调查和专业访谈分析为主，预测结果不可避免存在微小误差。
预计2004年推出多层与小高层住宅面积供应量18-25万平方米，其中小户型供应量60%，供应面积万平方米，大户型供应面积万平方米，别墅供应量在10万平方米左右，别墅供应基本为大户型。
丰泰裕田花园高层住宅约2,000户，开发面积预测为140平方米，28万平方米，估计首期开发面积3-5万平方米。 虎门住宅客户群体特征分析
80-110平方米小户型购买群体特征
1. 普通白领为主，主要是一次性置业。
2. 单身高级白领，喜欢选择60平方米公寓型住宅，喜欢拥有完善的社区服务。
3. 部分为年轻人送给父母，例如一室一厅与两室一厅最受欢迎。 购买110平方米—130平方米，40-60万元住房的群体特征： 市场回音之一：年轻白领
这一群体的消费者具有以下特点：
（1）35岁以下，财富与精力处于上升时期，有较强的超前消费意识。 （2）收入高，年薪普遍在8万元以上或家庭年收入在10万元以上。 （3）第一次置业，对面积需求不大，一般以100平方米左右二房或三房、小四房为主。
（4）都市感强，对物业的地理位置比较注重，对处于市区中心位置、配套齐全的项目情有独衷；
（5）注重物业的品质，通常以项目品牌、企业品牌为指标进行衡量。 市场回音之二：大龄购房者
这一群体的消费者具有以下特点： （1）40岁以上。
（2）在虎门奋斗多年，有一定积蓄，属于有车一族；
（3）二次置业，对面积有增大的需求，对四室两庭感兴趣；对于三代同堂的本地人来说，喜欢复式住房，部分业主需要双车位；
（4）对位置不很敏感，对项目的整体素质尤其是环境、户型比较注重。 市场回音之三：外销客户
根据专业调查结果，历年来虎门外销楼盘的统计数据表明，40－60万元的总价水平属于在虎门置业的香港、台湾人最为中意的区间，他们在虎门安家主要是工作后休息用途，不会购买太大户型，也不愿浪费过多时间用于装修，购房的心理需求是省钱又要环境优雅，注重居住情调。他们倾向于： （1）选择中小户型，全装修房以2房居多； （2）注重交通及进出口岸的便捷。 130-200平方米购买人群置业特征 1. 高级白领
2. 中小老板，在虎门较多，与高级白领一样非常注重子女教育。
3. 部分复式大户型，虎门本地人比较喜欢，他们的年收入30万元以上，对小区环境与品味比较注重。 裕隆花园问卷分析
为进一步了解虎门城镇居民的购房需求，获取本项目有关的第一手市场信息，我们进行了实地问卷调查，现就调查所获得的相关信息资料分析说明如下：
（一）、调查对象基本情况说明 1、被调查对象的年龄段集中在20—40岁之间，其中20—25岁之间的占50%，25—30岁之间的占%，30—40岁者占%，选择这一年龄群体的主要原因是在目前或未来几年内购房的可能性较大，20—30岁之间的群体正处安家立业时期，是住房有强列的需求，是一个最为庞大的消费群，但往往会受到经济条件的制约。
2、在从事职业方面，主要有私营老板（%）、职业经理人（20%）、医生（%）、工程师（%）、个体工商户（%），从事这些职业的人一般收入较高，对住房要求也相应较高，其反映的需求信息对本项目预定为高尚住宅的定位较有参考价值。另有公司职员占%，售货员占%。
3、在被调查者中，以二人以上家庭为主，占%，其中二人及三人的现代型小家庭占%，单身族占%。
4、在本地调查人群方面，我们比较重视女性意见，作为家庭主妇，他们有时间细心看楼，谈论楼盘，他们在购楼方面占有半边天的重要地位。
5、因职业关系，所被调查对象的月收入相对较高，1500—3000元收入者占40%，3000—6000元收入者占%。（如下图）
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2003-9-3 10:26:18 手机短信 admin 等级：管理员 文章：1372 积分：3862 门派：策划部 注册：2002-5-19
第2楼 （二）、购房需求情况分析说明
1、最近具有购房需求者为%，最近不买,但未来打算购房者占%。
2、在喜欢的户型选择上，小老板与高级白领阶层主要集中在四室两厅两卫与大三室两厅两卫两种户型上，其比例分别为%、40%，外来人员在虎门安家主要选择小户型，以小三房两厅和二室两厅为主。这也从中反映出一种追求宽敞舒适但不浪费的消费观，在大面积住宅方面，一般都会选择复式结构。
虎门荔林华庭体验式 小区策划方案
