前期物业管理与早期介入分析(doc 8页)
第六章 物业管理早期介入与前期物业
管理
第一节 物业管理的早期介入
? 一、物业管理早期介入的含义
? 物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受
发展商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管理经验和资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等各方面的意见与建议，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。
? 二、物业管理早期介入的作用
? （一）完善物业的整体功能
? 1、完善物业本身的功能 ? 2、促进小区合理规划
? （二）有效提高施工质量
? （三）为验收接管后的工作打好基础
? 1、有利于准确的进行财务预算 ? 2、有利于各项管理制度的建立 ? 3、有利于人员的培训
? 三、物业管理早期介入的主要工作
? （一）立项决策阶段
? 物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费
水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议
? （二）规划设计阶段
? 物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看法和建议
? 1、
养护、维修方面：建筑材料的选用 ? 2、 日常管理方面 ? 3、 日后服务方面 ? 4、 物业自身方面
? （三）施工安装阶段
?
? 一、物业管理招标投标的意义
? 1、企业竞争和市场发育的必然要求 ? 2、推进全行业市场化进程的必然趋势 ? 3、行业自身建设发展的需要
? 4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础 ? 5、促进专业化管理、实现规模效益的条件
? 二、物业管理招标投标的主要环节
? （一）物业管理招标
? 1、
物业管理招标的形式 物业管理招标文件的内容
? 公开招标 ? 邀请招标
? 2、
? 招标文件包括以下内容（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系
方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准和评标方法；（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
? （二）物业管理投标
? 投标文件应当包括以下内容：
? （1）投标函； ? （2）投标报价； ? （3）物业管理方案；
? （4）招标文件要求提供的其他材料
? （三）物业管理开标、评标和中标
? 1、 ? 2、
开标 评标
? 物业管理开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行
? 在评标过程中，对物业管理公司的考察，主要包括以下四个方面：投标企业的资质等
级、市场品牌和信誉；投标企业管理相同或相近物业的数量及质量；企业管理人员的数量和质量；企业近年来的经营情况、财务状况等。 ? 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会的组成及评标过程必须按照下面的规定进行（1）评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，（2）评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处
? 3、
中标
? （1）评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3名有排
序的合格的中标候选人
? （2）对于所有未中标的投标人，投标人应将结果书面告知，并应当返还其投标书。 ? （3）招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
? 三、物业管理招标投标的各方关系及职责
? （一）政府主管部门
? 1、
制定物业管理招投标管理办法或实施细则，使得招投标活动中所有参与者或涉及到的单位和个人有法可依；
? 2、 实行物业管理招投标登记备案制度，以便政府可以“依法对招投标活动实施监督”；
? 3、 依法查处招标投标活动中的违法行为。
? （二）物业管理行业协会
? 1、
制定物业管理行业招投标的道德规范，禁止招投标活动中故意压低投标价格、托关系、找评委等采取不正当竞争手段投标的发生 ? 2、 建立专家库，提供给有关方面作为招投标的评委
? 3、 可接受房地产开发企业或业主委员会的委托，组织或推荐一些物业管理企业投标
? （三）房地产开发企业
? 1、
按照国家有关规定，需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准；
? 2、 到所在地区房地产主管部门进行招标项目登记；
? 3、 落实招投标活动中所需要的资金，以确保招投标活动顺利进行； ? 4、 房地产开发企业进行招标时，应严格按照有关规定进行；
? 5、 中标人确定后，向中标人发出中标通知书及同时将中标结果告知其他未中标人，并与中标人签订物业管理委托合同。
? （四）业主委员会
? 业主委员会决定物业管理的招投标，应征得全体业主中不少于75%以上业
主的同意
? 根据业委会的经济承受力、技术能力决定委托招标还是自行招标
? 在广大业主的监督之下，业主委员会采用会议、告示等形式及时告知全体业主有关招投标的进展情况
? （五）物业管理企业
? 1、
物业管理公司首先应当具备承担招标项目的能力，如果招标方有资质要求的，还应具备规定的资质条件。
? 2、 对招标文件中提出的实质性要求和条件做出响应。 ? 3、 遵循招投标活动的游戏规则，不搞无序竞争。
? 四、物业管理招标投标风险分析
? （一）物业管理招投标普遍性问题
? 目前，发展商自己组建物业公司进行管理成为一种普遍的现象。这主要有
两方面的原因：
? 1、发展商的认识问题
? 2、目前物业管理招投标方面的规定还不健全
? 要让物业管理招投标活动尽快普及，必须解决好两个问题
? 1、可以对物业管理招投标作出一些限制性的规定 ? 2、可以对发展商自己管理自己的物业作出某种限制
? （二）招投标活动的公正性问题
? 要防止暗箱操作，真正体现招投标的公正性，应解决好以下几个方面的问
题：
? 1、解决招投标中的行政干预问题 ? 2、评委组成问题
? 3、评委评分结果的权威性
第四节 物业的承接验收制度
? 一、物业承接验收的概念
? 物业承接查验是物业管理企业在承接建设单位或业主委员会委托
的物业项目时，以满足业主生活需求和物业使用功能为主要内容的再检验。
? 二、物业承接查验的步骤
? （一）成立承接验收小组 ? （二）承接验收前的准备工作
? 1、
与委托方沟通交接事项、交接日期、进度、验收标准等
? 2、 派专业技术人员前往物业管理区域查看，制定好接管验收计划
? 3、 实施前期物业管理的，物业管理企业应提前参与建设单位申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作 ? 4、 准备接管验收登记表格
? （三）实施承接验收 ? （四）处理验收遗留问题
? （五）签订《物业承接验收报告》
? 三、物业承接查验的内容及标准
? （一）物业资料验收
? 1、
物业产权资料：
? （1）项目开发批准报告； ? （2）规划许可证； ? （3）土地使用合同； ? （4）建筑开工许可证； ? （5）用地红线图。
? 2、 综合竣工资料：
? （1）竣工图；
? （2）建设工程竣工验收证书； ? （3）建设消防验收合格证；
? （4）公共配套设施综合验收合格书； ? （5）电梯准用证。
? 3、
施工设计资料：
? （1）地质报告书； ? （2）全套设计图纸； ? （3）图纸会审记录； ? （4）设计变更通知单； ? （5）重要的施工会议纪要；
? （6）隐蔽工程验收记录；
? （7）其他可能会影响将来管理的原始记录。
? 4、 机电设备资料：
? （1）机电设备出厂合格证； ? （2）机电设备使用说明书； ? （3）机电设备安装、调试报告； ? （4）设备保修卡、保修协议。
? 5、 业主资料：
? （1）已购房业主姓名、坐落、面积、联络方式等； ? （2）业主专项维修资金交纳情况。
? （二）共用房屋验收
? 1、
外墙不得渗水；
? 2、 屋面隔热层、防水层完好，排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；
? 3、 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差；
? 4、 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏；
? 5、 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整； ? 6、 内墙面：
? （1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； ? （2）块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；
对缝沙浆饱满，线条顺直；
? （3）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
? 7、
门、窗：
? （1）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； ? （2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
? （3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； ? （4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。
? 8、
楼梯无裂缝，钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
? 9、 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； ? 10、 开关安装牢固，开关灵活，接触良好；
? 11、 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常； ? 12、 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；
? 13、 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅；
? 14、 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力；
? 15、 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；
? 16、 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
? （三）公共配套设施验收
? 1、
路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好；
? 2、 道路：
? （1）路面平整，块料面层拼砌整齐，无水泥块，无起砂、断裂； ? （2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； ? （3）交通标识线、路牌清楚完好。
? 3、 室外消防设施：
? （1）消防箱标识清楚，玻璃完好； ? （2）消防设施配件齐全；
? （3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
? 4、
楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚；
? 5、 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便； ? 6、 安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损； ? 7、 安全道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损；
? 8、 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；
? 9、 自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好；
? 10、 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳； ? 11、 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物； ? 12、 护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固； ? 13、 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝； ? 14、 水池、水箱卫生清洁，无渗漏；
? 15、 信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光； ? 16、 雕塑、小品牢固，完好，安全；
? 17、 招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁； ? 18、 避雷设施连接牢固。
? （四）绿化验收
? 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局
合理，阀门开关灵活，安装稳固。
? （五）机电设备验收
? 1、
电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮；
? 2、 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤；
? 3、 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤；
? 4、 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，
表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好；
? 5、 消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；
? 6、 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整； ? 7、 安全监控设备：同消防监控设备。
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