项目商业定位
□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。
所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。
所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。
所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。
□□商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。
充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。
视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。
环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。 人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，
如何吸引更多人流到此消费在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
我们在本项目定位充分利用以上的定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。
一、错位定位的必要性：
1、目的：突破区域项目定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（目前商业定位主要是商场、食杂百货日用品市场、及没有定位的商业街），最终达到招远商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。
2、方法：结合项目商业街招牌店的规划特点，由纷繁芜杂的定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。
二、转型定位：
针对中高端消费一族，旗帜鲜明的推出风情商业街的概念。 以项目西侧、北侧商业街为主轴，连接包括小型商场 后侧商业，打造招远首席风情商业街。
金泉世家风情商业街突出时尚、高端购物，以适合年轻一族、 中高端一族的综合购物为主题。以时尚为引导，针对大量的中高端群体，再造河滨步行街概念。
后者集网吧、影吧、美容美发、茶艺、插花、药店、摄影、冲印店、西饼屋、宠物店或宠物医院、干洗店、特色家居店、图书音像店、烟酒专卖、特色食品店、水站等其他社区商业服务、等项目林林总总
的综合在一起，成为招远新兴街区。
两者有机的综合，将成为招远最璀璨的商业亮点。
三、商业符号定位
1、项目符号：金泉世家风情商业街——突出综合性；
2、商业符号：金泉世家征服地带——突出商业性、现代性、娱乐性；
四、商业功能定位
1、西街——金泉世家风情商业街
经营商品：精品服饰、鞋帽、化妆品、饰品、小商品、精美针纺织品各种生活用品
商品档次：中档、中高档
2、中庭广场（小型商场）——金泉世家征服者广场 社区超市（中高档），同时作为展示活动区域，创造人流。 3、北街——金泉世家活色生香天地 经营类型：特色餐饮娱乐业 档次：中档、中高档
五、定位目标
1、由外到内，由静到动，由目标消费到休闲消费； 2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；
3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品及经营类型齐全，形成综合性；
4、实现临街二层、三层商业的互补、互促。
□□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即：
开发利益 投资利益 经营利益 消费利益 开发产品/经营模式
营销筹备
一、营销筹备：
——现场包装，包括工地围挡、条福等;
——销售人员工作分工和潜在客户摸底； ——制订详细的广告和促销计划； ——销售物料到位，海报、招商手册 ——广告创意、设计；
——售楼员现场接待，部分招商展开；
——市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；
——市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销； 租赁或免租引进区域：
中庭广场早期为聚集人气，建议以优惠条件（优惠租金或者免半年租）超市、手机卖场、家居家饰、品牌服饰等经营者。
销售策略及政策
一、 商场分割返租销售 二、招商与商业推广同步进行 三、招商政策
1、租约三年可免3个月租金 2、租约五年可免6个月租金 3、租约十年可免12个月租金 四、定价策略
1、返租定价法（见附件） 2、市场比较法 五、销售政策
1、一次性购买：（公式：见附件）
一次性付清全部购房款时，即返三年租金24%。 2、按揭购买：（公式：见附件）
首付50%，银行提供50%、10年期按揭贷款，即返一年租金8%。 3、非常6+1优惠方案：
一次性购金泉世家“风情商业街”六间商铺，或者300平方米以上店面，将赠送一间A型小棚（1万左右）。
此举将刺激和促进集体购买，具体政策把握由营销部专人进行。
广告策略 一、媒体组合：
整体销售阶段以户外广告、围挡造势、海报、
短信、电视字幕广告做全面覆盖配合。
金泉世家风情商业街营销推广方案
