第一章
1.物业的概念
物业是已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。 2.物业的性质 ㈠自然属性
①物业的固定性②物业的有限性③物业的差异性和多样性④物业的长期性、耐久性⑤物业的二元性 ㈡经济属性
①物业的稀缺性②物业的商品性③物业的保值性和增值性④物业对政策的敏感性 3、物业管理的概念
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 4、物业管理的性质
①服务性（物业管理的本质是服务，属于第三产业）②社会化③专业化④企业化⑤市场化⑥持续性
5、传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维娅·希尔 6.现代真正意义上的物业管理起源于19世纪末的美国
7.1933年，美国房地产管理协会（Institute of Real Estate Management,IREM）成立，IREM对从事物业管理的专业人员颁发两种资格证书:居住物业管理经理（ARM）和注册物业管理经理（CPM）。1933年，美国房地产管理学院成立，对合格的物业管理人员签发3种证书:合格物业经理（ARM）、合格住宅经理（CAM）和合格管理组织成员（AMO）。这些组织的成立有力地推动了美国现代物业管理的发展与繁荣。 8.物业管理的作用
①促进国民经济的发展②促进房地产业的可持续发展③促进物业的保值和增值④提升人居环境质量 第二章
1.所有权的概念
所有权指的是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
2.建筑物区分所有权的概念
指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 3.公共产品概念
公共产品是具有非排他性和非竞争性的产品。社会产品分为公共产品和私人产品。 4.公共产品特性
①效用的不可分割性②受益的非排他性③消费的非竞争性 5.准公共产品概念
指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，它介于纯公共产品和私人产品之间。 第三章
1.物业管理市场的概念
物业管理市场是指出售和购买物业服务这种无形劳动的场所和由此而产生的交换关系的总和。
2.物业管理市场构成 ㈠市场主体
物业管理市场主体是指参与市场活动的各种实体，包括单位和个人。 ①需求主体:物业的所有权者（业主）或使用者（使用人） ②供给主体:物业管理的经营者 ③管理主体 ㈡市场客体
是指在市场中买卖双方交换的对象，物业管理市场上的交换对象是物业管理服务，为一种无形的劳务。 ㈢市场环境
是指进行交换的环境。 3.物业管理服务的价格形式 ①政府指导价②市场调节价
4.物业管理市场的竞争机制的形式
①物业管理企业之间的竞争②业主与经营者之间的竞争③价格竞争与非价格竞争 5.市场竞争的经济风险
①自然风险②社会风险③经营风险 6.物业服务企业的概念
是指依法设立、具有独立法人资格，根据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
7.物业服务企业按投资主体经济成分分类
①国有物业服务企业②集体所有制物业服务企业③私营物业服务企业（独资企业、合伙企业、有限责任公司）④外商独资物业服务企业 8.业主的概念
是指房屋所有权人，业主可以是自然人，法人和其他组织。 9.业主的计算
多人买一套?业主为一
未售房?业主是地产公司（无论多少未售，业主为一） 自然人买多套?业主为一 10.业主的权利与义务
《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中享有下列权利: (1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务， (2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议: (3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (4)参加业主大会会议,行使投票权;
(5)选举业主委员会成员,并享有被选举权; (6)监督业主委员会的工作;
(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权;
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(10)法律、法规规定的其他权利。
《物业管理条例)第七条规定,业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有以下几个方面:
(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (5)按时交纳物业服务费用;
(6)法律、法规规定的其他义务。 11.业主大会的组成
《物业管理条例》第八条，第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
12.首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居（村）委会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一 13.业主大会的职责
《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定 (1)制定和修改业主大会议事规则; (2)制定和修改管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (4)选聘和解聘物业服务企业; (5)筹集和使用专项维修资金;
(6)改建、重建建筑物及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 14.业主大会的形式
《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会的会议分为定期会议和临时会议。 15.业主大会的决定和决议
业主大会决定业主大会职责中第⑸项和第⑹项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定业主大会职责规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。 16.业主委员会的概念
业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治组织业主委员会对业主大会负责。 17.业主委员会的职责
《业主大会和业主委员会指导规则)第三十五条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(1)执行业主大会的决定和决议;
(2)召集业主 大会会议，报告物业管理实施情况;
(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(5)监督管理规约的实施;
(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷:
(9)业主大会赋予的其他职责。 18.业主委员会的产生与换届
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 第四章
1.《物权法》所称物，包括不动产和动产，所称物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
2.2003年6月26日，原建设部印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
3.第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:
㈠新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成: (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。， 4.第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员 会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中措标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进人相关项目的评标委员会。 第五章
1.物业管理早期介入的概念 是指新建物业竣工验收之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。
2.物业管理早期介入的作用 ①优化房屋功能设计
②有助于提高房屋工程质量 ③提前掌握房屋基本情况 ④为前期物业管理做充分准备
⑤有助于提高开发建设单位的经济和社会效益 3.物业管理早期介入的内容
①项目论证阶段②规划设计阶段③施工安装阶段④竣工验收阶段⑤销售策划阶段 4.物业是参谋，是配角，物业服务企业提出意见，建议，对地产公司来说，不是必选项，早期介入物业服务费由开发商支付。 第六章
1.物业项目管理权的获取
①公开招标方式②邀请招标方式③竞争性协商方式④其它合法方式 2.物业管理招投标的基本原则 公开，公平，公正和诚实信用 3.评标结果的确定
评标完成后，评标委员会应当向招标人提交书面评标报告和中标候选人名单，中标候选人应当不超过三个并标明排序。 4.物业服务合同的签订及注意事项
1.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
2.要不要人，最迟应当在书面合同签订后五日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。 第七章
1.前期物业管理的概念
是指在业主，业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 2.注意事项。
前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 3.保障条件。
前期物业管理开展的保障条件是物业管理用房的配备。 4.前期物业服务合同概念。
是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业取得物业管理权，开展物业管理服务的依据。 5.物业服务合同概念。
物业服务合同是业主，业主大会（或业主大会授权的业主委员会）与物业服务企业之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利、义务关系的协议。 6.承接查验的概念。
是指承接物业项目前，物业服务企业和建设单位（业主大会授权的业主委员会）按照国家有关规定和物业服务合同的约定，共同对物业共用部位，共用设施设备进行检查和验收的活动。
7.物业管理机构更迭使的承接查验。
物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时。业主大会选聘了新的物业服务企业，并且与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位，共用设施设备的承接查验及移交活动。 8.承接查验的法律主体
①原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体。 交验方:原有的物业服务企业，接管方:物业的业主或业主委员会。 ②业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法律主体 交验方:业主或业主委员会，接管方:新选聘的物业服务企业。
③由原有的物业服务企业直接与新选聘的物业服务企业进行交接。 9.业主入住的概念
入住是指建设单位将已具备交付使用条件的物业交付给业主，并办理相关手续，同时，物业服务企业为业主办理物业服务合同，约定有关事项的过程。 10.入住流程
物概期末复习重点 - 图文
