浅析城市住宅小区地下车库产权归属问题
【摘要】随着城市快速发展，住宅小区地下车库产权纠纷矛盾日益突出，本文着重分析开发商与业主间矛盾产生的原因并对化解纠纷提出一些建议，以期对城市管理者有所启发和帮助。 【关键词】地下车库；产权；归属
近几年来，随着房地产业快速发展，城市里高楼林立，人们居住环境不断改善，城市生活越来越便捷，在小区建设中车库越来越引起人们重视，车库在改善小区停车环境，方便业主工作学习生活等方面发挥着重要作用。但许多城市住宅小区地下车库的产权归属争议不断，开发商业主往往各执一词，个别地区还发生了冲突，给和谐社会建设产生了消极的影响。为此，笔者结合多年在房屋登记部门工作体会，谈谈地下车库权属纠纷产生的原因及对策。 1 地下车库纠纷司法判例分析
在一些城市住宅小区发生地下车库权属争议后，一些业主选择向当地法院提起诉讼，请求法院确认地下车库产权归属，但法院的判决结果也不尽相同。 1.1 地下车库归业主所有
江苏南京星汉城市花园小区共有５９个地下车位，开发商星汉置业公司以８万至12万不等的价钱出售了３0多个，其余的车位每个以每月250元价格租了出去。对此，业主委员会曾代表全体业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但遭到开发商的拒绝。业主委
员会遂将开发商告上法庭。南京市鼓楼区人民法院审理后判决地下车库产权归小区全体业主所有。依据包括：
1.1.1 南京市规划局出具的《建筑工程规划设计要点通知书》对星汉城市花园小区车库配套建设已经作出了具体、明确的规定，要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。因此认定该地下车库是公共配套设施。
1.1.2 土地使用权已分摊至全体业主，因此开发商不再享有使用权，也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
1.1.3 开发商无证据证明地下车库的建设成本未摊进建房成本中。
1.1.4 开发商没有取得房管部门对地下车库的销售许可。 1.2 地下车库归开发商所有
普泉公司取得上海同德公寓地下车库产权，但业主委员会委托一家物业公司对同德公寓地下车库进行管理并收取停车费，停车费收入全部划归业主委员会所有，普泉公司认为业委会侵权起诉至法院，上海市第二中级人民法院判决上海同德公寓地下车库产权归开发商所有。
其理由是：法律未明文规定地下车库属公共设施，房屋买卖合同及房产测绘成果报告中均表明地下车库建筑面积未分摊进入公用建筑面积，因此普泉公司对该地下车库享有所有权。
2 小区地下车库权属纠纷的原因分析
《物权法》第七十四条对车库、车位加以约定，其内容如下：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。“此规定从形式上似乎明确了地下车库的产权归属，但从实际效果上看，此条规定概念也不是很清晰，同样没有做出关于地下车库产权归属的明确指导意见。
当前关于地下车库的产权归属主要有以下几种观点： 2.1 谁投资谁收益说
开发商认为他们投资兴建的地下车库，他们理所应当享受地下车库的占有、使用、收益、处分等权利。 2.2 计入建筑公摊说
开发商指出按照国家出台的《房产测量规范》，地下车库的建筑面积不计入业主公摊面积，因此其产权应属开发商所有。 2.3 建设成本说
业主认为地下车库的建造成本已摊入房价，因此地下车库应归业主所有，但事实上要证明地下车库的建造成本是否己分摊入房价是非常困难的。 2.4 土地分摊说
业主认为地下车库所占用的土地使用权实际上已被购买地上房屋的业主所分摊，既然地下车库所分摊的土地使用权已归业主所有，地下车库自然属业主所有。
每种观点都是从某一角度入手,且有一定的法律依据,但其理由并不能完全使人信服。
3 减少地下车库权属纠纷的建议
随着城市和经济的发展，人们生活水平不断提高，对车库的需求会越来越大，如何减少地下车库权属纠纷，给出以下几点建议： 3.1 在规划方案审批时让开发商明确地下车库权属
对于新建项目，建议由规划部门在规划方案审批阶段，要求开发商明确地下车库产权归属，并在审批方案中有明确的文字表述。要求其明确建筑区划内依法属于业主共有的地下车库具体范围。严格按照规划许可进行建设，否则不予办理规划验收。
因信息不对称，开发商比购房者掌握着更多、更专业的知识信息，这些优势会使开发商借助自己是制式合同提供者的机会，并在《物权法》第74条的“约定归属”原则帮助下，在制式合同中单方面决定住宅小区地下车库产权归属，让购房人只能被动接受地下车库归开发商所有的事实，即使有少数业主有异议，开发商也会以不签订合同为要挟，迫使购房者接受他们的单方面约定条款。 基于此，建议可通过立法明确新建项目必须配建一定比例的车库车位，这类车库车位定义为法定配套设施，产权归小区业主共有，
法定配套的车库开发商不能卖，这样就能有效解决车库被改作他用、少数人囤积炒卖、空置、小区外的人购买等不合理现象，使小区内占用人行道及消防通道乱停车现象得到有效控制，同时也使开发商为了出售个人车库，必定建设法定配套数量以上的车库。 比如通过立法强制性规划一户一车位，对于一户家庭有两台汽车的，法定公共停车位解决一个停车位，另一个停车位可通过向开发商购买或租用私家车专用车位或车库来解决。
除此之外，在停车紧张地区，出台相关规定鼓励开发商增设车库车位，比如若增设的停车位数量达到一定比例标准，可以获得政府建筑物容积率奖励（通常是获准多建一层或者几层房屋），采取这些措施的目的就是为了充分调动起开发商积极性，主动性，缓解车位车库紧张问题。
3.2 建议房管部门在批准预售方案和许可时根据规划予以明确 在开发商申请预售许可时，要求其提供明确地下车库权利归属的预售方案，凡属于业主共有的部分，由房管部门在房产预售系统中设置为“非卖”状态，让开发商无法打印出房产买卖合同，同时要求开发商书面承诺预售合同中的权属约定将与预售方案内容一致。开发商在取得预售许可证后，应将地下车库的权属内容在销售现场进行公示。房管部门在审查合同备案登记时要监督检查。 3.3 不确定地下车库权属，由全体业主与开发商共享收益 对于已建成小区地下车库的权属争议，在很难确定地下车库权属
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