凯德中国经营模式分析
目 录
一、概况 ................................................1
1、凯德中国背景..............................................1 2、发展沿革..................................................2 3、发展战略..................................................3
二、市场拓展的三种方式...................................4
1、收购已有项目..............................................4 2、参股当地成熟公司..........................................5 3、招拍挂获取土地............................................5
三、地产业务结构分析 ....................................6
1、市场开拓模式资金占比......................................6 2、土地获取情况..............................................7 3、物业类型..................................................8 4、项目区域分布.............................................10
四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 .................11
1、资金链条.................................................11 2、项目运作流程.............................................11 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析.........................12 4、集团的资产配置作用.......................................13
一、概况 1、凯德中国背景
凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中 国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产 金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡 上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、 欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布 20 多个国家 120 多个城市。
新 加 坡 嘉 德 置 地 集 团 40% 的 股 份 由 新 加 坡 国 有 投 资 淡 马 锡 控 股 公 司 （TemasekHoldings）持有。淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新 加坡财政部对其拥有 100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅 诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大 的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房 地产基金和信托基金经理。
凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。 作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15 年来一直致力于全国 高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾 570 万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德 商用在中国拥有 50 家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、 西安等 33 个大中城市，总租赁面积超过 400 万平方米。
雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是 最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有 26 个物业，约 5,000 套服 务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、 武汉、西安和香港。
嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产 基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着 5 支房地产投资信托 （REIT）和 17 支私募基金，其中涉及中国业务的信托有 2 支，私募基金有 9 支。
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图1：凯德中国业务结构图
2、发展沿革
从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环 渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的 西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户城市， 向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它“深耕中国”的规划蓝图，形 成了“3＋2”的战略布局。
图2：凯德中国重要发展事项
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图3：凯德中国业务分布
“3”： 指以北京为核心的环渤海区域、以上海为核心的长三角区域和以广 州为核心的珠三角区域。这 3 个区域市场目前均为 100%独家投资；
“2”：河南市场和四川市场。这 2 个市场均为与当地成熟企业合作
3、发展战略
凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相 关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一 定规模才可以做大）。
“集中”意味着专注房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造 核心竞争力。凯德置地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。
“平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务 的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。凯德置地以上海为首选之地，继而挺 进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的 区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的 业务格局。凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路——以门户城市为核心、 辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成 都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。
“规模”意味着凯德置地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模发 展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为企 业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。凯德置地与深国投和北京华联集团 的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都置 信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。凯德置地就是这样通过与 国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。
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2009年6月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会”，专司中国市场的资源统 筹工作。此举标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金 融正式整合到同一平台，并在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。凯德 中国预计在2013-2015年间，资产额达到100亿新元(合人民币近500亿元)。
二、市场拓展的三种方式 1、收购已有项目
2003 年凯德置地斥资 5.451 亿收购北京的上元项目。
2004 年 12 月 23 日，嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司（简 称“深国投商置”）签署了合作框架协议，通过投资 9.84 亿元取得了 6 家以沃尔 玛为主力店的商场 51%的股份。
2005 年 1 月 4 日，嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议，嘉德置 地斥资 17.46 亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。
2005 年 3 月，凯德置地以 18.37 亿元收购了中环世贸的两栋接近完工的甲 级写字楼，将其命名为凯德置地大厦。
2005 年 7 月 8 日，嘉德商用产业有限公司与深国投商置和深圳市深国商业 投资有限公司签订协议，以 33.73 亿元人民币接手深国投另外 15 家商场 65％的 股权。
2006 年 5 月 17 日近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta） 有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以 13.2 亿人民 币的价格收购了北京西环广场的商业部分。
2006 年 10 月 30 日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以 3 亿元的价格将 北京华联郑州店收归囊中。
2009 年 9 月 27 日，深国投商置与嘉德置地集团就资产置换达成协议。就其 共同投资的 33 个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目，嘉德置地以其持有的 4 个项目 65％的股权及深国投广场 50％的收益权置换深国投商置持有的 16 个项目 35％的股权及 6 个项目 49％的股权。资产置换后，深国投商置将获得 4 个项目 及深国投广场的全部所有者权益及管理权。
2010 年 1 月 18 日，凯德置地与东方海外签署协议，以 150 亿元人民币价格， 整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公司的 100%股权。
以上收购共涉及金额超过 245.6 亿元。
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凯德置地商业模式研究
