第七章课后思考题 土地市场

一、简述城市土地管理的目的、原则和内容。

答：

xx土地市场管理的原则：

1、整合性利益原则即国家利益和土地市场交易各各方利益辩证统一的原则。在城市土地管理过程中，必须以经济利益为目标，以整合性利益原则为指南。

具体来说应该处理好以下关系：

首先，采取特殊措施，重点保护国家利益。其次，要切实保护土地市场交易各方利益。

2、平等对待原则市场关系的平等性是市场经济的基本特征，平等对待原则是土地市场管理的基本原则。这一原则有两层含义：

一是参加土地市场活动的市场主体在土地市场的身份是平等的；二是市场交易行为是平等的，土地市场交易者在等价交换的基础上公平交易。

3、控制与弹性管理原则包括两方面内容：

一方面，政府在土地市场交易规则、土地市场体系建设、土地价格政策等方面要制定出标准与目标，对土地市场实行控制管理；另一方面，对土地市场交易者的具体市场行为在法律许可范围内给与充分自由，并根据市场环境变化及时调整管理措施，以维持良好的市场秩序。

4、依法管理的原则任何市场经济活动都必须在法律规定的范围内进行，越是放开搞活市场，越要求高度法制化的市场规则。

xx土地市场管理的内容：

城市土地市场宏观管理的内容包括宏观管理和微观管理。

城市土地市场宏观管理，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地经济市场进行干预，以达到抑制土

1 / 7

地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。城市土地宏观管理又包括两个方面：

城市土地供需管理和城市土地市场价格管理。

城市土地市场微观管理，是指国家通过法律手段和宏观手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

二、xxxx土地市场供需平衡？ 答：

城市土地供需不是一个单纯的概念，而是由几个相互联系、又有所区别的概念所组成的范畴体系。完整的城市土地供需范畴体系包括以下几组概念：

1、城市土地供需总量与供需结构。城市土地供需总量的变动会引起供需结构的改变，供需结构的改变又会引起供需总量的变动。因此，必须从总量控制和结构调整两方面来解决城市土地供需问题。

2、城市土地存量供需与增量供需。在某一时点上，以城市建成区为对象而形成的供需就是城市土地存量供需，以城市规划区为对象而形成的供需就是城市土地增量供需。

3、城市土地资源性供需与资产性供需。城市土地既是一种资源，又是一种资产，所以城市土地供需又可分为资源性供需和资产性供需。一般先有城市土地资源性供需，后有城市土地资产性供需。

4、城市土地所有权供需、经营权供需与使用权供需。城市土地市场实质上是城市土地产权交易市场，包括城市土地所有权买卖市场。经营权和使用权转让市场。因此，从产权角度来看，城市土地供需又可分为所有权供需、经营权供需和使用权供需。

5、城市土地一级市场供需与二级市场供需。从市场层次来讲，城市土地市 场一般分为一级市场和二级市场，那么城市土地供需有课分为一级市场供需和二级市场供需。

2 / 7

三、如何调控xx土地市场供需平衡？ 答：

xx土地供需调控包括两个方面的内容：

一是使尚未失衡的城市土地市场避免失衡；二是已失衡的城市土地市场趋向平衡。

1）对于一级市场土地供过于求的调控：

首先应控制城市土地供给量，具体来讲可采取一下措施：

①加强城市规划管理；②提高农地特别是耕地的价格；③建立耕地用途管制制度。其次，应刺激房地产开发公司开发闲置的城市土地，具体措施：

①对土地价格实行“最高现价”管制，降低开发公司的土地成本；对房地产开发给予适当优惠，降低有关税费征收标准；②开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准，以此提高空地的持有成本，避免空地投机活动，从而达到提高城市土地利用率的目的。

2）对于一级市场土地供不应求的调控： 一级市场土地供不应求会带来两方面的危害：

一方面造成环境效益低下，城市公共用地短缺；另一方面会导致生产、生活用地短缺。具体措施：

①建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大规划限额；②在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格。

3）对二级市场土地供过于求的调控：

①控制一级市场土地增量供给；②适度降低商品房价格；③在我国，还应加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程，扩大二级市场的有效需求；加快建立现代企业制度，扭转目前企业效益普遍低下的情况。

4）对二级市场土地供不应求的调控：

3 / 7

二级市场土地供不应求存在一下几种情况：

①因为一级土地市场供不应求而导致二级土地供不应求；②由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低，导致供给量小于需求量。具体的措施：

政府放松对房地产价格管制，使房价随行就市；适度降低房地产开发贷款利率，提高购房贷款利率。

四、简述城市土地储备制度在土地市场管理中的作用与效果。 答：

xx土地储备制度的作用：

1、有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用。政府手中没有存量土地就没法管理土地市场或者说管理效率较低。土地储备制度机制建立以后，政府就可以通过各种方式，将分散到用地者手中的存量土地纳入到“城市土地储备库”之中，使过去的“多头供地”变为政府“独家工地”，从而垄断城市土地一级市场的土地供应，提高政府控制土地市场的能力。

2、有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率。土地收购储备制度建立之后，政府可以将闲置的、低效利用的存量土地纳入到“城市土地储备库”之中，对其进行整理后，以市场为向导，重新配置土地资源。达到土地集约利用的目的，还可以运用储备土地的出让收益妥善安置困难或破产企业的职工，维护社会稳定。

3、有利于土地利用总规划和城市规划的实施。“多头供地”无法保证规划的实施。在土地收购储备过程中，由于实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发和整理，城市规划的有关要求和政策可以得到切实的贯彻落实，真正实现“统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理”，从而提高城市土地资源的配置效率。

4、有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场。实践证明，只有当政府储备了足够数量的存量土地，才能推行土地招标拍卖制度；政府只有一律采取招标、拍卖、挂牌等竞争性的供地方式，才能建立起“公

4 / 7

开、公正、公平”的土地市场。建立“公开、公正、公平”的土地市场是提高城市竞争力的内在要求。

五、如何对城市土地市场价格进行有效管理。 答：

1、土地使用权协议出让实行最低限价制度其具体作用是：

①可以防止地方政府为了短期利益而压低地价，造成国家土地收益流失，避免地价不合理下跌；②可以提高土地协议出让工作的透明度，既有利于上级政府对下级政府进行监督，又保证了投资者公平竞争。

具体来说，实行这一措施，要求在土地使用权出让之前，首先对协议出让的地块进行评估，一般应根据当地基准地价确定土地使用权出让的最低价。在此基础上，出让方与受让方达成协议出让的交易地价。

2、土地价格定期公布制度其意义在于：

①帮助投资者了解地价行情，选择投资方向和地点，有利于改善投资环境，吸引外资；②有利于土地使用者根据地价变化。根据国家地价管理和土地利用的政策规定，取得或处置土地使用权，促进土地合理利用；③公布地价可以增强土地交易的透明度，为一般土地交易者提供可供信赖的地价标准，促进地价合理化，对于培育和完善我国土地市场有着重要意义。

这一政策实施包括三个步骤：

①各级政府和土地管理部门会同地价评估机构完成对城市基准地价的评估，并在基准地价的基础上，评估出有代表性的宗地标定地价；②将评估出的基准地价、标定地价上报上级人民政府审批，审批合格方可对外公布；③由市、县人民政府将基准地价、标定地价成果正式对外公布。

3、提前收回土地使用权的补偿制度： 意义在于：

5 / 7