深圳CBD的华润万象城运营管理思路与建议
由于深圳CBD是整个城市的商务中心，在国内大城市CBD内 建设shopping mall历史不长，发展商大都经过前期调研与分析，根据业态规划设计方案完成招商，开业后只是完成了MALL开发任务。建成后shopping mall要经过运营实践检验，在实践中初步建立运营管理体系框架，如何实现最佳经营业绩需要运营策划，只有广开言路，集思广益，才能逐步建成最优运营管理体系。本文旨在抛砖引玉，愿意与管理购物中心的朋友深入研讨，如果对购物中心管理人员有所启发，也就达到本人写作目的。
一、 深圳CBD特征与消费者分析 二、 深圳特区消费文化与价值取向 三、 shopping mall经营理念与经营战略 １．理念设计 ２.人力资源战略 四、 shopping mall全年营销思路 五、 shopping mall的大型推广活动及执行 六、 shopping mall物业管理体系 七、 shopping mall业态调控 引言
如果说百货商店是羚羊，那么超过１２万平方米的shopping mall就是大象，根据作者为MBA学员讲授购物
中心管理要求，如果你是大型购物中心的总经理或运营总监，面对CBD购物中心的复杂业态，如何管理好
这样的大型购物中心，如何制定运营方案并有效执行？ 图1 华润中心全景
一、 深圳CBD特征与消费者分析
ＣＢＤ，即中央商务区（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ）的缩写，起源于上世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区。
深圳CBD的发展经历三个阶段，第一阶段以国贸大厦为标志的老罗湖是深圳八十年代的中央商务区，当时国内刚刚开放，深圳商业发展处于起步阶段，大批国内游客前来深圳购物。
图2 人民南-深圳八十年代CBD商务区
进入九十年代以后，以地王大厦建成为标志，深圳蔡屋围成为深圳核心商务区。从电视媒介上了解深圳，外地人将邓小平画像以及地王大厦、发展银行大厦、农业银行等建筑群体形象作为深圳的象征。 图3 深圳蔡屋围CBD
进入２１世纪之后，深圳CBD以市民中心为标志，莲花山南部成为深圳重点规划的CBD，也是正在形成的CBD，蔡屋围依旧是深圳现实的CBD区域。
图4深圳中心区CBD 蔡屋围CBD特征
１． 深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机
构云集在蔡屋围CBD。
２． 深圳书城是深圳图书消费中心。 ３． 深圳大剧院是深圳重要的文化设施。
４． 以地王大厦为标志，蔡屋围CBD是深圳高档办公中心。 ５． 深圳荔枝公园是深圳居民休闲中心之一。
６． 华润万象城和中信城市广场是蔡屋围CBD商业主要设施，华润万象城具有成为商业旗舰的潜力。
蔡屋围CBD缺陷在北京与上海的CBD，你不会找到杂乱无章农民房。蔡屋围CBD建筑密集，特别是书城南面和农业银行后面农民房过于密集和杂乱，城市绿地少，这些都是限制蔡屋围CBD发展提高的重要缺陷。
面临的挑战
１． 中心区CBD规划起点高，拥有莲花山公园大片绿地。 ２． 市政府机构迁移到中心区，政务中心转移。
３． 农民房改造任务艰巨，高素质白领从农民房中外迁到高尚住宅区。
４． 以金光华购物广场开业为标志，人民南商业圈与华润万象城业态竞争将不可避免。
蔡屋围CBD人流特征
尽管大型购物中心以整个城市居民作为自己的调查对象，从理论上可以涵盖高收入人群。但是，从经营实践来看，３公里内居民和其它人流是最应该重视的消费群体。
以华润万象城三公里半径分析，深南大道是主要车流，深圳书城是最主要人流聚集中心，书城前与地王大厦天桥公共汽车是最大人流。
图5深圳书城的旺盛人流
金领人群的工作场所主要分布在地王大厦、新闻大厦、发展银行大厦、深业中心。普通白领培训中心设在深圳书城，缺乏适合金领的高级培训中心。
二、 深圳特区居民收入特点与消费文化价值取向
香港华润集团在筹备深圳华润中心“万象城”这个项目时对深圳的消费市场做了一次深入的市场调查，取样数据主要是２００２年数据，当时的调查主要是为了论证上马购物中心。
2003年深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3％。其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5％，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2％。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元，增长14.0％。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7％，汽车销售额增长150.8％，文化办公用品销售额增长117.1％。
全年全市在岗职工工资总额325.99亿元，比上年增长15.1％。在岗职工年平均工资30611元，增长8.5％，扣除物价因素，实际增长7.7％。根据200户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入25935.84元，比上年增长4.0％，扣除物价因素，实际增长3.3％。城镇居民人均消费性支出19960.32元，增长
5.5％，扣除物价因素，实际增长4.8％。深圳作为移民文化为主的特区城市，海洋文化与岭南文化对深圳影响较大。在外来文化中，美国文化对深圳白领影响较大，特别是深圳高新技术企业众多，众多技术白领是深圳消费的主力军。尽管深圳人均收入在全国居于前列，但是深圳市民并非像外地人设想的那样以奢侈消费为主。
由于移民文化与海洋文化的影响，，加上深圳多年来坚持发展中小企业，高新技术产业发展在全国具有重要地位，深圳人更多地是将赢利投入创业和企业发展，深圳创业文化与深圳消费结构具备密切关系。
部分高消费人群主要是： 1、深圳老板阶层的家人。
２、部分经常出席商务活动的深圳金领。 3、外地高收入游客。
4、灰色收入较多的官员及公务员与国有企业领导阶层。 5、游客中高消费人群是重点争取对象深圳作为重点旅游城市，每年游客数量巨大。市旅游局的统计数据显示，2004年前10月深圳接待游客总数达4264万人次，旅游总收入达278.43亿元。外国游客来深人数较去年同期明显增多，到10月底已达80余万人次，同比增长57%。统计数据表明，游客接待量和旅游总收入分别较去年同期增长二成多。海外游客来深也带来了外汇收入。截至10月底深圳旅游外汇收入已达13.07亿美元，同比增长近三成。
游客购买行为与本地居民区别较大，国外游客主要购买纪念性和
华润万象城运营管理思路与建议
