全市物业管理服务发展现状及建议
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。
一、我市物业管理服务发展现状
我市物业管理活动起步于1996年，规范于2005年。近年来，市委、市政府对物业管理工作高度重视，将物业管理列入了重要议事日程，大力宣传贯彻物业管理法律、法规，制定有关配套政策和制度，加强物业管理市场监管，我市物业管理工作逐步迈上了规范化发展道路。
物业企业不断发展壮大。经过十多年的发展，物业服务企业从无到有、从小到大。目前，我市共有物业服务企业61家，占全泰州企业总量的19%。其中，国家一级资质企业1家，为整个泰州地区仅有的一级资质企业。该企业排名位居全国百强第22位，全省首位。二级资质企业7家，二级以上资质企业数量占全泰州地区总量的50%。企业管理业态不断扩展，服务项目已从单纯的住宅拓展延伸到了机关、企事业单位办公楼、宿舍区、工业区、仓储、商业大厦、学校、城区道路，以及各类城市综合体等社会性物业项目，展现出物业管理服务覆盖的巨大潜能。管理服务内容在卫生保洁、
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绿化养护、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值。同时，物业服务企业对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，以及协助政府开展安全防范职能的发挥，也使其成为城市管理不可或缺的组成部分。
行业发展政策法规不断完善。国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》出台后，我市配套制定了前期物业管理、物业管理招投标和物业服务收费管理等相关政策规定，建立了住宅专项维修资金制度和物业质量保修金制度。特别是2013年以来，在全省率先制定出台了《泰兴市住宅专项维修资金使用暂行办法》，破解了全国行业面临的维修资金使用难的问题。同年，在泰州地区首家启动了物业质量保修金的交存管理，全程参与房地产开发项目规划会审和竣工综合验收，全面推行了物业承接查验制度，设立了面向全市公众的物业监督投诉受理平台，物业管理法规政策体系逐步健全，逐步建立了有序的市场良性竞争机制，推动了物业服务企业的发展和物业服务水平的不断提升，物业服务行业发展步入规范化、法制化。截止目前，已收缴住宅专项维修
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资金2.2亿元，物业质量保修金1048万元。共受理维修资金使用申请项目196个，动用拨付住宅专项维修资金433万元。
企业发展外部环境不断优化。成立了全市物业管理工作领导小组，并设立了副科级财政拨款事业单位——泰兴市物业管理办公室，赋予其行业管理职能，使物业管理工作机构与所承担的工作任务相适应。市政府相继出台了《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》、《泰兴市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》等政府规范性文件，将物业管理工作纳入各镇街区综合管理，设立了镇街物业管理机构，并赋予了具体管理职能，建立了“条块结合、属地管理”的社区物业管理体制。2013年6月，在全省创新性地制定实施了《泰兴市物业服务监督考核方案》、《泰兴市物业服务监督考核实施细则》，将对物业服务企业的考核细化为三大部分、115个小项，建立了物业主管部门、镇街、社区、业主委员会或业主“四位一体”物业服务监督考核管理体制。积极引导物业服务企业开展物业项目达标和行业创建活动，推动城市居民人居环境的改善和企业管理水平的提升。我市现有全国物业管理优秀示范小区2个，全国安康居住示范小区1个，江苏省优秀住宅小区5个，江苏省物业管理优秀住宅小区8个，物业服务企业项目创优成果走在了全省县级市的前列。
二、当前物业企业发展中存在的主要问题
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在行业快速发展，物业服务企业地位和作用得到彰显的同时，还面对着很多亟待解决的深层次问题，有些问题甚至已成为社会关注的热点、焦点。
一是行业责任边界不清，物业服务企业代人受过。物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业服务企业等多方主体，权利义务关系十分复杂，责任交织，边界模糊，成为矛盾和纠纷的多发地。建设单位遗留的质量缺陷、车位不足造成的“停车难”、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。
二是社区物业管理综合体制不畅，物业服务企业左右为难。社区建设滞后，物业管理还没有真正纳入镇街和社区建设。按照《江苏省物业管理条例》的规定，我市在2010年印发了《泰兴市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》，制定了镇街具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的工作机制，但是，遇到具体事项，镇街、社区、业主委员会相互推诿，使物业管理法规政策得不到贯彻执行，物业服务企业和业主的合法权益无法得到保障。特别是镇街和社区在组织、指导业主大会成立和业委会换届、监督业主大会和业委会依法履行职责、调解处理物业管理纠纷等方面履职不到位，导致我市已成立的140多个小区业委会大多处于停摆状态。甚至有的业委会将业主赋予的权力“私有化”，干扰物业服务企业的正常经营与管理；或是与不良服
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务企业串通一气，以牺牲广大业主的利益来换取私利。 三是老旧小区的基础设施薄弱，影响了物业管理整体水平的提升。老旧小区楼房密度大、房屋质量问题严重；水电气暖设施质量差，地上线路老化，地下管道锈蚀渗漏；小区道路破损严重等问题突出。缺少物业管理用房、居民生活服务用房、环卫设施、绿地、居民活动场所以及安全防范措施等必要的配套设施。物业管理底子薄、基础差。老旧小区管线陈旧、损耗较大，供水、供电等企业以谁的产权谁养护为由，收费到小区总表和小区变压器，小区仍由物业管理企业代收水电费，水、电、暖的管理、维护、更新改造和收费等问题，成为业主和物业管理企业最大的纠纷点。
四是专业经营单位责任落实不到位，成为制约物业企业发展的主要因素之一。按照《江苏省物业管理条例》规定，住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。旧住宅小区可以用没有进行户表改造、设施设备老化、历史遗留问题和政府欠账来作挡箭牌，但对于新规划建设的小区，部分专业经营单位依然沿用老办法、老思路，将本该属于自己维修养护的专营设施设备强加于物业服务企业和业主，逃避管理责任，极大地妨碍了物业服务行业的健康发展。 五是物业服务收费价格调整机制缺失，给企业生存发展带来困难。我市大部分住宅小区至今实行多年前制定的物业
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物业企业座谈会材料
