和成璟园 销售说辞 亦庄中心小学（公立）、亦庄第二中心小学（公立）；中学：北京八中（公立）、亦庄中学（公立）等，您可以获得轻松、安全和性价比超高的教育配套环境；
2、医疗方面：有同仁医院（公立三甲医院，为医保定点医院）、亦庄医院（一级甲等，为医保定点医院）、多伦多国际医院（综合性国际医院，非医保定点医院）等；
3、生活配套方面：有沃尔玛山姆会员店、上海沙龙商业中心、大雄商业中心和华冠生活购物广场等 4、娱乐休闲配套方面：有鸿禧国际高尔夫俱乐部、三力酷健身、颐寿康养生堂等。
北京鸿禧高尔夫俱乐部.doc
4.5.3.5 区域低密属性 1. 价值点：住宅稀缺价值传递
（关键词：低密宜居 稀缺 品牌开发商进驻）
随着亦庄产业园区企业的不断入驻，住宅用地的陆续开发，亦庄区域经过多年的发展亦庄核心区域的纯粹住宅产品已经接近饱和。2010年至今，亦庄区域含居住性质的地块共成交6宗；虽然整体体量较大，规划建筑面积共计约51万平米；但地块容积率普遍较高，除远洋地块外，容积率都在2以上，中低容积率土地资源稀缺，纯居住用地更是少有，而本项目1.6的容积率在区域内的稀缺性更加显而易见（价值点15）。
土地成交情况.xlsx
亦庄新城规划居住总规模18平方公里，主要分为核心区、三羊居住区、马驹桥三个板块（激光笔指示）。我们项目所处的就是三羊居住区，距离城市核心最近且交通便捷，未来土地供应稀少，主要以低密度类项目为主，随着金色漫香林、远洋天著的热销，本区域也已成为城市低密度宜居的热门板块。 2. 区域水系及公园资源丰富
（关键词：水系资源 公园资源 历史文化资源）
“接下来，我再给您介绍下项目周边的自然环境。”（激光笔配合示意） 项目所处区域的自然环境有两大突出亮点：丰富的水系资源和公园资源。
1）水系资源方面。凉水河和新凤河贯穿整个亦庄，目前正在建设中的凉水河河滨景观工程，距离本案4.5公里，是亦庄目前最大规模的景观工程，投入5亿余元，意在恢复凉水河水系清澈见底，水波潺潺的原初风貌，同时规划中，将在河滨建设水上公园、景观大道、坡地水景等，让凉水河真正成为贯穿
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和成璟园 销售说辞 亦庄的自然景观主线，丰富完善该区域的整体居住环境。
2）公园资源方面。整个亦庄区域内公园资源是非常丰富的。包括亦庄中心公园、科技芯滨水公园、滨河森林公园、河口水上运动公园、活力体健公园、站前区南侧公园（激光笔配合示意）。我们项目更是被6大公园环绕：南海子公园、国际企业文化园、鸿禧高尔夫球场、老君堂公园、亦新郊野公园、市政苗圃环绕（价值点16）。
其中最为值得一提的是南海子公园，南海子历史上便是北京最大湿地，是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿，“南囿秋风”早在明朝时就与西山晴雪等列为“燕京十景”之一（价值点17）。如今的南海子公园是亚洲最大的湿地公园，在北京，可谓是“北有奥林匹克森林公园，南有南海子湿地公园”。是北京四大郊野公园之一，整个面积相当于4个颐和园，全部建成后总面积超过11.65平方公里；计划三年内建成，建成后年可净化水质2007.4吨、释放氧气12343.6吨、吸收二氧化硫169.4吨，年生态效益价值为6300余万元，目前一期已经迎客。
4.6 项目沙盘——产品价值说辞
4.6.1 营销目标
产品价值说辞通过“纯质低密改善——独特风格——产品精雕细琢”三个部分进行顺序讲解，力求将和成璟园从规划到设计再到建筑施工中的价值点传递给客户。
? 必须强化的记忆点：纯质规划社区 新古典建筑 新中式四进式园林 产品精雕细琢 4.6.2 基本动作
? 根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品价值，用讲故事的方式讲述开发商的倾心打造，突出项
目的纯质规划、新古典风格、新中式四进式园林及产品精雕细琢等产品价值点； ? 动作要点：
a) 在介绍沙盘的全过程中，销售人员始终位于客户右前方，并略微侧身面向客户，面带微笑; b) 讲解到关键的产品价值点时，销售人员可与客户进行真诚自然的目光交流；
c) 全程讲解过程中，注意激光笔的使用，讲到的位置激光笔点到，避免激光笔光源来回晃动； d) 注意捕捉客户比较关注哪方面的重点内容。 4.6.3 说辞内容
（引导客户站在项目沙盘南面面对沙盘。）
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和成璟园 销售说辞 “X先生/女士，下面我为您介绍一下我们项目的情况。这是我们项目的沙盘，上北下南，左西右东，与实际方位一致。”
我们项目是具有城市感的低容积率改善型产品，关于“城市感”刚刚已经在区域沙盘为您介绍过了，现在为您介绍下我们的几大特点： 一、
纯质低密改善
1. 双低密社区
（关键词：建筑密度低 容积率低）
和成璟园项目总占地6.6万平米，总建筑面积15.9万平米，容积率仅为1.6，绿化面积达到了1.97万平米，绿化率30%，社区的建筑密度14.89%（建筑密度是建筑基底面积占规划建设用地面积的比例，一般社区的建筑密度都在30%以上）。您接触到的市场项目地块大多都是南北向长、东西向短；而您可以看到我们项目地块东西向尺度更大，宽度达443米，使得楼栋间建筑密度极低，完全不存在视线遮挡问题。整个项目仅规划7-14层的城市公馆，是非常舒适的低密社区（价值点18）。 2. 产品线的纯粹性
（关键词：纯粹 三居 四居产品线）
项目共规划780席精致城市公馆，户型只有90、135、165、220平米的四种（90平米312套、135平米260套、165平米160套、220平米48套），全部为三居、四居产品，保证了社区的纯粹性（价值点19），这在整个北京市场上是鲜有的存在，同时也大大地提升了整个社区的居住品质。 3. 人车分流
（关键词：更安全 更环保 更健康）
社区共规划974个车位，车位配比达到1：1.25。本着更安全、更环保、更健康的新理念，我们社区采用全社区地下车库，并设置自行车地下车库，100%人车分流（价值点20），社区内无车行。南侧中央为主人行出入口，两侧为机动车出入口各一个，机动车不通过进入小区内部即可从周边道路直接进入地下车库，车库坡道有顶盖设计，对距离较近的楼不会产生影响。这种人车分流的设计可以让生活在社区内的业主尤其是老人和孩子更安全放松的在社区内放松休闲，充分满足社区业主私密、悠静的居住需求。 二、
独特风格
1. 精雕细琢的新古典主义建筑风格：
（关键词：新古典主义建筑风格 尊贵、礼仪、秩序的生活方式）
和成璟园，延请了著名北京建筑设计研究院，担纲建筑规划设计。历经近一年的精心酝酿与实地勘察，形成独特的规划和产品标准的创新。项目的外立面设计采用精雕细琢的新古典主义风格，采用淡黄
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和成璟园 销售说辞 色系石材加真石漆的设计，形成具有当代审美的新古典建筑风格，符合当今豪宅设计的流行趋势，像棕榈泉、保利东郡、远洋万和公馆等都是新古典建筑的典型代表（价值点21）。同时在建筑上采用3段式设计，首层至三层为沉稳大气的石材底座设计，中层为丰富的真石漆线条装饰，顶层为逐层退缩的结构轮廓，并设计成“回”字形装饰，打造大气并有品质感的外立面效果，彰显主人的尊贵和成就感。您可以看到，这种设计与银泰中心顶层“回字形”的设计有着异曲同工之妙。融合项目特有的LOGO纹饰元素，使得建筑外立面非常丰富，每一栋建筑都极具尊贵感，让每一位业主充分体会专属私密的礼仪空间。 2. 新中式下的四进式院落园林：
（关键词：新中式园林 四进式 仪式感 尊贵感） XX先生/女士，接下来我为您介绍一下璟园的园林设计。
咱们项目采取新中式“四进式园林”的造园手法，运用“中魂西技”的技艺思想，将中国古典院落思想融入其中，结合了欧洲新古典主义园林景观技艺的精妙运用，打造了一座当代大家园林庭院。这种“四进式”的造园手法是一线豪宅惯用的手法，比如保利东郡、红玺台等这些总价上千万的豪宅项目都是运用了这种造园手法。
但与其他豪宅四进式园林不同的是，我们项目的园林还重金打造了其他豪宅不能相比的三大集中绿地景观，四大主题景观，五重绿化景观和八大功能景观等与众不同的，可以说是城市公馆中独一无二的园林景观，接下来我就为您详细介绍一下我们园林景观的独一无二的地方；
咱们项目园林的四进分别是一进“惠璟园”，二进“风璟园”，三进“和璟园、畅璟园”，四进楼
座宅前庭院，园林四进分别代表了“仪式”， “聚集”， “私密”和“回归” 四种主题思想；
下面我来为您分别介绍一下园林的四进。
园林一进“惠璟园”， 是大门礼仪入口处的前庭花园，这里也是三大中心水景的第一景，入口处有定制的璟园logo的铁艺大门，这个门长4米，高3米，显得非常的大气，而且大门每一处的图案都经过精心的设计和雕琢，绝对是独一无二的；logo水景墙旁有由银杏树组成的礼仪树阵，为您打造一种庄严的礼仪感，另外，更值得一提的是铺着玉质石材的台阶，每一步台阶都镶嵌着纯铜打造的璟园logo,此台阶共有九级，层层递增，喻有登台进阶，步步高升之意（价值点22）；
园林二进“风璟园”， 是私家会所北侧的后花园，也是中央景观区最大的花园，风璟园由南到北由下沉景观庭院、翠园和璟廊组成，园林设计运用的手法很多，非常注重舒适性和均好性相结合的特点，整个园林布局动静有序，环环相扣，移步换景，使得整体园林更富有层次感和空间感（价值点23）；
园林三进“和璟园、畅璟园”，是园林中央景观过渡到组团景观的节点，是公共空间到私家空间的过渡景观空间，非常有个性。这个空间是以砖雕景墙、特色小品、构筑物、对景、框景等设计工艺来打造，这些设计工艺都是艺术大师们独一无二的作品，具有很强的私密性和观赏性（价值点24）；
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和成璟园 销售说辞 园林四进“楼座宅前庭院”，也就是入户大堂的空间区域，项目一共有17个宅前庭院，是业主回家的必经之路，庭院中的水景墙设计、庭院广场和中心地面的logo等私属标志都在提醒着业主快到家了，宅前庭院的设计也是运用了中式院落的概念，通过周边混合种植的树木和密植的低矮灌木、花草等重绿化轻铺装的形式削弱了建筑的压迫感，为业主打造出了一种融洽的生活氛围（价值点25）。 三、
高品质精雕细琢
1. 高品质细节打造宜居设备设施
（关键词：双层中空low-e玻璃 多重安防 中央空调）
项目团队十分重视产品细节的打造，老板反复强调“用材上一定不能马虎，门窗这些重点使用部位一定要用德国进口的，和我们海南那个项目用一样品牌的，特别好，海南气候和腐蚀性都很强，但是咱们海南项目的门窗历经几年了外观还跟新的一样，特别好用。”项目采用氟碳喷涂断桥铝双层中空low－e玻璃，可以有效降低室外噪声。同时社区内部采用多重安防系统，除门禁、闭路监控等常规安防系统外，还利用可视对讲、紧急报警按钮、红外对射探测、电子巡更等智能安防系统，确保社区整体以及每一位业主的安全。另外，为了保证立面的整体统一，每户赠送入户式中央空调、壁挂炉，它不仅是项目品质感的一种保证，更是节能、降噪科技住宅的一种体现，通过多重细节打造宜居空间（价值点26）。
（针对北侧石材厂：“临近石材仓储销售的楼栋北侧窗户全部提升一个档次，采用现在市场上隔音效果最好的三层中空low－e玻璃，虽然成本是增加一些，但是要让客户住的安心、放心。”） 2. 礼仪空间
（关键词：精装大堂）
首层豪华入口大堂，气派华贵的空间感，营造步步尊崇的归家体验，成就奢华社交空间，最终达到了满足新名仕阶层的对轩敞空间的需求（价值点27）。 3. 标杆户型，精雕细琢
（关键词：完美空间尺度 更舒适的居住感受）
和成璟园的户型是当之无愧的标杆户型、完美空间，这完全归功于老板对于户型的设计过程把控极为严苛，反复强调“户型一定要按照现有地形条件做到最好才能定稿报规，一定要雕琢出好的产品，把公司出精品的宗旨贯穿始终”，因此和成璟园的产品设计历经了2年时间反复雕琢，中间规划大调过两次，小的调整更是不计其烦，就是为了使楼间距更大，绿化率更多，面宽更宽，让业主入住后真正感受到开发商的用心（价值点28）。待会到单体沙盘时我再为您详细介绍。 4. 高端会所
（关键词：全石材 游泳池 多重功能空间）
社区中心正对主入口处规划2300平米会所，会所立面采用全石材设计，内部设置4泳道，25米长
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20120723_北京_和成璟园_销售说辞)
