第二部分 市场研究
2.1宏观环境分析：
， 最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其他地区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。
从这些趋势预测，未来几年，浏阳房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，浏阳房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。
具体来说，在土地政策方面，政府将实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则；在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺也将成为最近一段时期浏阳商业地产行业的发展趋势。
浏阳市居民房产位置选择（单位：%）
按人口变量细分，包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。如表1和表2所示，大部分浏阳购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。
表1 不同年龄消费者房产类型选择
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居民总（单位：%） 体 经济适用房 38.7 一般商品房 别墅 公房 二手房 其它 样本量（人） 55 2.6 0.7 2.6 0.4 269 15-24岁 36.4 59.1 3 1.5 66 25-34岁 37.3 54.7 2.7 4 1.3 75 35-44岁 41.9 52.7 2.7 1.4 1.4 74 45-54岁 32.4 62.2 5.4 37 55-64岁 53.3 40 6.7 *15 表2 不同年龄消费者房产结构选择 居民总（单位：%） 体 普通板式楼69.9 房 普通塔式楼24.2 房 立体式（复式、跃式、错层等） 其它 古典自然 别墅
15-24岁 75.4 25-34岁 68.9 35-44岁 69.3 45-54岁 63.2 55-64岁 73.3 12.3 28.4 24 39.5 20 21.6 18.5 25.7 24 15.8 13.3 1.1 0.4 1.5 13
1.3 2.6 2.6
样本量（人） 269 65 74 75 38 *15 表3 不同收入消费者房产类型选择 2000（单位：%） 经济适33.3 用房 一般商63.3 55.4 品房 别墅 公房 二手房 其它 样本量 3.3 30 4.6 130 3.6 3.6 1.8 1.8 55 *7 *2 50 *2 7.1 42 52.7 71.4 50 50 47.6 40 36.4 28.6 50 45.2 没收元及入 以下 元 元 元 以上 400060008000元及拒答 2001- 4001- 6001- 8000（注：表1-表3中纵向相加为100％，打“＊”的部分，由于样本量不足30，数据不稳定，仅作参考，请慎用。）
从收入来看，中等收入消费者的房产消费较活跃（如表3所示）。这部分消费者多为工薪阶层，开发商应当根据他们的消费特征和需求，设计相应的经济适用房或低价位商品房，而对于高收入群体则开发高档商品房和别墅。
类似的，心理和行为变量也可作为细分市场的依据。例如，调查显示，在事业上，浏阳市居民是非常敬业的。他们中有78.4％的人认为“家
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人认为自己做的很成功是非常重要的”，76.2％的人希望自己能够达到职业的顶峰（如图2所示）。
在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视。最近几年，浏阳 房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构
逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与省内其他市区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。
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2.2全国房地产行业发展分析：
中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。
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我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。
从图中我们可以清楚看到，2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。
二、对我国现在房地产价格合理性的分析
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圆中园房地产项目可行性研究报告 - 图文
