没有一部统一的关于房地产估价的相关法律,就无法对该行业进行法治,也就无法避免人治、杂治的混乱局面。估价行业亟待法律约束之下的可持续发展。 3.房地产估价行业自律欠缺 由于各种各样的原因,我国许多城市至今尚未成立地方性的房地产估价师学会组织。我国的房地产估价学会的民间倾向相对较弱,还保留着一些政府部门的痕迹,其服务职能有待完善,估价机构及估价师之间的交流只能盲目自发地进行,政府的机构承担了部分应由估价师学会承担的责任。房地产估价学会对房地产的行业约束没有发挥作用,没有形成自律管理。自律管理依据的是行规,行规的重要表现形式就是行业的执业标准、职业道德规,而我国目前还没有统一的执业标准 和职业道德规。 4.房地产估价市场不规 目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上,看谁更能迎合委托方的意思,估出委托方最期望的结果;收费上则是竞相压价,为了招揽客户,估价机构通常给出很高的回扣,直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观,也损害了国家和集体的合法利益,扰乱了市场秩序,滋生了腐败,导致不公平竞争和恶性竞争同时存在。我国的估价机构有房地产估价机构,土地估价机构和资产评估机构,估价师有房地产估价师、土地估价师和资产评估师,相应的估价师考试分别由建设部、国土资源部和财政部三部门负责,但通过后都称为估价师,并且没有进一步的等级划分,进行评估时分别遵循不同的技术规程出具评估报告。在实践中,特别是对一家企业涉及三种评估时,往往一个部门的评估结果不被其他部门认可,限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估行业的整体发展。 5.“准入”制度标准低 目前,《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》中的标准显得偏宽,据此所建立的评估机构规模偏小,难以承担相应等级的评估业务,对评估机构执业人员的构成要求过低,没有估价专职人员定编的总量限定。我国的房地产估价实行执业资格制度,我国注册房地产估价师执业资格考试限制条件偏宽,尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序,考生做假现象严重。注册房地产估价师考试为一次性考试制度,通过后的注册也只有一个级别,不能体现估价师水平高低和资历深浅,也不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。 针对我国房地产估价行业现有的问题, 结合房地产估价行业未来发展的趋势以及国际市场的挑战, 采取有效的措施及对策, 来促进房地产行业的健康及可持续发展显得日益紧迫和重要。如建立健全房地产估价行业的法律规；加强房地产估价行业自律组织建设, 为行业发展服务；培养高质量人才, 提高房地产估价师的执业水平；制定房地产估价师行业的职业道德标准, 促进诚信经营[19]；加快拓展业务领域, 积极创新业务品种；增强估价机构竞争力。 四、房地产估价方法及原则 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。 1 、比较法[5] 比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。根据替代原理，选择同一供需区域围功能相似，近期已经发生交易的实例，经过差别修正后，测算估价对象价格的方法。实务中，估价人员通过市场调查，一般选择三个属于同一供需区域围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物，然后经过估价人员对案例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ（比较案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）÷比较案例数量。 2 、收益法 按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。1）若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。 2）若客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预期原理，考虑房地产具有连续性、使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值（即，收益价格）的方法。假设估价对象的房地产收益价格为：V=A/R(1-1/(N(1+R))) V-房地产收益价格;A- 房地产未来每年的净收益（假定均发生在年末，且每年收益相等）;R- 房地产的资本化率;N- 房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。 3 、成本法 成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合估价对象现状进行差别修正，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值（即，积算价格）的方法。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格= 土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格- 建筑物的折旧。 以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。所以这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。 4 、假设开发法 运用该方法要注意两个问题： 1） 是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率与折现率是两个不同的概念，资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。 2）假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。 由于房地产价格的形成和运行有其客观性，并不以人们的主观意志为转移，因此房地产估价也就不是将估价人员随意认定的结果强加于待估价房地产，而是要遵循一定的原则，采用一定的估价方法将待估房地产的客观价值表现出来。所谓估价原则，就是指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并取得成果的那些遵守的法则和标准。这些法则和标准是人们在房地产估价的实践中反复摸索、逐步认识的基础上总结出来的，具有普遍的指导意义。当前我国房地产估价应遵循的原则主要有以下六项[3]：1）合法原则2）最高最佳使用原则3）供求原则4）替代原则5）公平原则6）估价时点原则。 五、综述总结 总之，在执业实践中可能遇到的估价对象是千差万别的，市场交易很活跃，但可能找不到类似房地产的成交案例；是出租房地产，但租金水平由于各种原因不能体现出租房地产的真实价值；建造年代久远，收集不到估价对象或同类房地产有关成本、税费、开发利润等资料；未来规划不明确，无法预测未来开发模式；基准地价不能及时反映市场的供需关系时。这时单一采用一种方法就不能把握估价对象的公允价值，需要采用多种方法，才能使估价结果令人信服。 房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。 参考文献： [1] 颖、雪红.浅谈房地产估价行业发展现状趋势及发展对策. [J]科技2008(18). [2] 希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势. 建设科技2010(02) [3] 柴强.房地产评估[M].:经济学院.1993年.第1版. [4] 谦.对外经贸. 房地产抵押贷款评估研究_以工业用房为例.对外经贸. 2010(09) [5] 孟庆茹. 房地产估价方法浅析. 科技信息. 2010(23) [6] 常青. 房地产估价基本理论问题研究. 大学学报(社会科学版) . 2010(04) [7] 梁伟.国外房地产评估手段初析 . 房地. 2010(03) [8] 于新颖.浅谈房地产抵押价值评估. 现代商业. 2009(33) [9] 钟少瑜.浅析房地产估价业的现状及业务拓展. 职业技术学院学报. 2009(03) [10] 颖.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策. 科技. 2008(18) [11] 光绍.浅议房地产估价研究. 中国西部科技. 2009(22) [12] 志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议. 农业大学学报(社会科学版) . 2009(05) [13] 淑梅. 房地产估价课程教学方法探讨[J]. 科技创新导报 , 2010,(12) [14] 洋. 房地产估价风险分析与防[J]. 价值工程 , 2010,(26) [15] 方协, 向贵和. 构建诚信体系,加强行业自律——省房地产估价开发行业诚信评价活动扫描[J]. 商品与质量 , 2010,(34) 四、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等 （一）研究方法 按照《中华人民国国家标准——房地产估价规》（GB/T50291一1999），房地产估价方法为以下几类：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。本报告将根据某房地产项目的特性采用以上一种或多种方法的综合运用以力求得出比较合理公正的价格结果。 (二)技术路线，实验方案 合适的估价方法 影响因素分析 土地价格 建设费用及其他的税费 对某房地产项目的资料分析 国内文献 国外文献 收集资料
毕业设计(论文)开题报告房地产价格评估
