被拆迁房屋估价的正确方法(上)
http://house.sina.com.cn 2004年11月18日15:40 新浪房产
被拆迁房屋估价的正确方法(中) 被拆迁房屋估价的正确方法(下)
对被拆迁房屋的估价，是房地产估价师的业务范围，并且有垄断性，未取得相应资质，不得从事该项估价业务。古人云：差之毫厘，失之千里。在对被拆迁房屋的估价工作中
，估价方法正确与否，结果大不一样。例如，先后有五个房地产评估有限公司对某市商
业中心临街的一间店面进行估价，由于采用的估价方法不同，其结果也相差很大，分别
是18，000元/?平方米、13，600元/?平方米、11，150元/?平方米。该店面的相同条件的店面市场实际售价在16，000元至20，000元之间。因此，对被拆迁房屋的评估应采用哪种方法，其原则是因时因地制宜，哪一种方法最接近市场，就应采用哪种方法。 为提高房地产估价师的门槛，国家对其实行统一资格考试，在这些考试的教材和参考书中对目前房地产估价所适用的方法作了介绍，这些方法一般也能适用于被拆迁房屋的估价工作，谨归纳介绍如下，便于读者进一步了解因估价引起的拆迁纠纷的预防和处理方法。
一、用市场比较法估算被拆迁之房价
所谓市场比较法，是在对估价对象计算其的价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产(市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产，简称交易实例)。采用市场比较法估价求得的价格，业内人士通常称为比准价格。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。在拆迁活动中，这种方法最受被拆迁人的欢迎。他们会将拆迁人的拟补偿价与其他类似房屋的市场售价相比较，从而确定自己是否合算。其实，被拆迁人的这种比较方法就是一种朴素的市场比较法。拆迁人和评估人员不能不考虑这一因素。
为此，对该方法本节予以重点介绍。
市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。一般来说，任何经济主体在市场上的行为，是要以最小的费用取得最大的利润，所以他们在购买物品时，都要选择效用最大的而价格最低的。如果价格与效用比较，显示价格过高或效用过小，则大家会敬而远之。市场上经济主体的这种选择行为的结晶，是在效用均等的物品之间产生相同的价格或者相同价格之间产生效用不同的房屋。具体到房地产上，若两宗以上效用相等的房地产同时存在时，明智的买者会选择价格最低的；若两宗以上价格相同的房地产同时存在时，明智的买者会选择效用更大的。换句话说，在确定拆迁补偿价时，任何有理性的当事人都会依据“替代原理”，将拟拆迁的房地产的价格与类似房地产的价格进行比较，然后决定其行动，从而，任何拆迁人都不希望比市场上正常价格为高的价格成交，任何被拆迁人自然也不会接受比市场上正常价格为低的价格成交，最终是类似的房地产，其价格相互牵引，相互接近。正是因为在房地产交易中有上述替代原理的作用，所以我们在评估一宗房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较培育得估价对象房地产的未知价格。当然我们也注意到，现实生活中由于个人的爱好、知识和交易情况的不同，个别的交易时常会偏离市场的常规。但是，只要有足够的交易数量，则通常可以反映市场的正常价格，即如果在市场上有足够的交易实例，其综合结果将可以作为市场价格的最佳指标。
市场比较法由于是以替代原理为理论基础，而且符合当事人的现实经济行为，以市场上实际的交易价格为估价对照的基准，只要有类似房地产的合适交易实例即可应用，所以在房地产市场比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性、适用范围广、被普遍采用的估价方法。但值得注意的是，市场比较法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，有与估价对象类似地区中，有与估价对象相类似的房地产交易对象时，才是有效的方法；而且运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正等，这些作业既要具备相当的知识，又要依靠丰富的经验；否则，很难得出比较准确的房地产价格。不过，拆迁实务中，常见的是市场比较法本无过，而是使用这种方法的估价师不按规范来估价导致估价结果背离实际。 运用市场比较法进行被拆迁房价格评估的一般步骤是：
1.收集交易实例：运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。
2.选取比较实例：尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：
(1)估价对象房地产的用途应相同。这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途如下：商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。
(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构一般有如下几种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
(3)与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。
(4)与估价对象房地产的价格类型应相同。一般来说，价格类型大致有如下几种：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。拆迁估价原则上应适用买卖价格。
(5)与估价对象房地产的估价时点应接近。估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。
(6)该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。
3.建立可比价格：选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。建立可比价格要做的工作主要包括：1 统一划为单价，如××元/?平方米；2 统一货币单位，原则上应以人民币为
计算单位；3 统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米；4 统一面积内含，原则上应是建筑面积。
4.进行交易情况修正：交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产具有不可移动性等种种特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受到当时的一些特殊行为的影响，所以必须将个别的特殊交易情况排除，使其正常化。换句话说，基于特殊情况的交易价格在市场比较法上不适合作为比较的对象，而应进行修正，使其成为正常价格。
交易中的特殊因素较复杂，但归纳起来主要有下列几种：1 有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职工之间的房地产交易等，通常均以低于正常市价的价格进行交易。2 交易时有特别的动机，如急欲脱售或急欲购买。急欲正常脱售的价格往往偏低，急欲购买的价格往往偏高。3 买方或卖方对所买卖的房地产存在特别的兴趣。4 买方或卖方的无知，不了解市场行情，如果卖方不了解房地产市场行情，盲目出售，往往交易价格偏低。5 购买相邻房地产由于该相邻房地产与原有房地产合并后会增加原有房地产的效用，所以购买价格有时要高于该房地产单独存在时的正常价格。6 特殊方式的交易，如拍卖、招标等。7 其他特殊交易情形，如房地产交易税费像土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了某一方；契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
以上特殊的交易情况应如实修正，才能使其正常化。其中一些非正常交易，我们在选取供比较参照的交易实例时，可能已经剔除，但也可能由于与估价对象房地产相类似的交易实例比较少，我们还不得不选用上述那些特殊情况下的交易实例。修正的方法，像上述第四种情况中的交易实例，只要了解清楚情况后依据计算即可，所以不成为问题。而其他一些特殊交易，则需要测定特殊情况使正常价格发生偏差的程度如何，但因为无一定尺度，这种测定有时非常困难。因此，在何种情况下应当修正多少，只有随具体情况而由估价人员靠经验加以判断。在拆迁纠纷的实际拆迁中，存在选取实例偏差的情况，有的评估人员故意不选取最接近被拆迁房屋的实例，以致估价结果严重背离市场实际。
被拆迁房屋估价的正确方法(中)
http://house.sina.com.cn 2004年11月18日16:14 新浪房产
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5.进行交易日期修正：比较实例的交易日期与所要求取的估价对象房地产估价额的日期(即估价时点)，两者之间通常有时间差异。在此期间，随着时间的推移，房地产价格可
能发生的变化是：上涨、不变或下跌。在房地产价格没有多大变化时，可不进行交易日
期修正。而在房地产价格显示上涨或下跌的趋势时，则必须进行适当的交易日期修正，
以符合估价时的实际市场情况。
交易日期的修正方法，一般是用价格指数或变动率(如房地产价格指数、建筑造价变动率、建筑材料价格指数等)将比较实例当时的交易价格，修正为估价时点的价格。利用价格指数进行交易日期修正的公式是：估价时点的比较实例价格=比较实例当时的成交价格×(估价时点指数÷交易日期指数)
严格地说，不是任何类型的房地产的价格指数都可采用，因为不同类型的房地产其价格变动的方向和程度并不相同，如近两年来，住宅价格一直处于稳中有升的状态，而写字楼并没有表现出同样的市场行情，故适用的价格指数必须是与估价对象房地产相类似的房地产的价格指数。由于这种价格指数往往缺乏，因此可采用另一可行的方法进行交易日期修正，即调查在过去不同时间的数宗房地产的价格，找出这类房地产价格随时间变化规律，由此再对供比较参照的交易实例进行交易日期修正。
一般来说，在市场条件允许的情况下，选取交易实例时，应选取与估价时点相接近的实例，以避免日期修正系数运用不当导致评估价格偏离实际市值。目前实践中存在的问题并非市场价格与实例存在的差别，而是人为选用背离市场价格与实例存在的差别，以支持其错误的估价结果。
6.进行区域因素和个别因素修正：区域因素与个别因素是构成房地产使用功能、质量好坏的因素。进行区域因素与个别因素修正，是将比较实例房地产相对于估价对象房地产使用功能、质量好坏上的判别所产生的交易价格差别排除。进行区域因素修正和个别因素修正，是市场比较法中的难点和关键。估价者应首先分析了解比较实例与估价对象之间在此方面的差别，如果估价对象优于比较实例，价格必须为向上修正；相反，如果估价对象劣于比较实例，则必须为向下修正。
具体地说，比较实例房地产若与估价对象房地产不是存在于同一地区中，则应将比较实例房地产所处地区与估价对象房地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素优劣所造成的交易价格高低，从而进行减价或增价修正，使其成为估价对象房地产所处地区的区域因素下的价格。此后再进一步将比较实例房地产与估价对象房地产的个
被拆迁房屋价的正确方法
