关于物业管理纠纷案件的报告
双井法庭 田进
随着我县房地产业的迅速进展，物业治理服务成为新生事物，在当前有关法律、法规不健全，物业服务市场不规范的状况下，社会各界需要持续对其探究、完善。鉴于物业治理纠纷案件的涉群体性，处理不当不但会制约物业治理行业的进展，而且会直截了当阻碍社会稳固。本文拟从本院审理该类案件的情形动身，找出咨询题，分析成因，提出计策，以期我县物业治理市场能够良性运作，使业主、物业公司实现双赢，促进和谐社会的构建。
一、 我院受理物业治理纠纷案件的差不多情形 我的物业纷案件
收案数 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 总计 院受理
1至4月 13 42 13 154 129 351 治理纠出现以
下特点：
（一）近两年来收案量激增。
2002至2004年，我院共受理物业治理纠纷案件68件，2005年我院共受理物业治理纠纷案件154件，而2006年仅前四个月就受理129件，估量收案数将超过去年。两年来收案总数占近五年收案总数的80.7%。
（二）业主多为被告。在已收的351件案件中，业主为原告的5件，物业公司与开发商间纠纷的3件，而业主为被告的343件，占收案总数的97.7%。
（三）案件类型较为集中。从我市兄弟法院受理的物业治理纠纷案件来看，案件类型有以下几种：1、物业治理企业向业主追缴物业治理费、水电、取暖费的案件；2、物业治理企业认为业主私搭乱建拆要求予以拆除的案件；3、业主认为物业治理企业提供的物业服务质量不合格要求退还已交物业费的案件；4、业要紧求物业治理企业退还装修保证金案件；5、业主认为物业治理企业乱收费要求退还的案件；6、业主认为物业治理企业提供
物业治理服务有瑕疵造成财产损害要求赔偿缺失的案件；7、业主委员会解聘物业治理公司案件。
追缴物业费、拆除私搭乱水电、供暖费 建 退还装修保证金 物业治理企业与开发商纠纷 要求业主协助修理 要求物业治理公司修理 328件 93.5% 14件 4% 4件 1.1% 3件 0.9% 1件 0.25% 1件 0.25% 由上表可见，我院受理的物业治理纠纷集中在追缴物业治理费、水电、供暖费的案件，在全部已收351件案件中，有328件属于此类，占93.5%。其余23件中，有14件是物业治理企业认为业主私搭乱建要求予以拆除的案件，占收案总数的4%，其余的2.5%中，有业要紧求物业治理企业退还装修保证金案件4件，涉及物业治理企业与开发商之间纠纷的有3件，物业治理企业要求业主协助修理和业要紧求物业治理公司修理的各1件。案件类型集中讲明我县物业治理行业还处在进展初期，也讲明业主维权意识较差。
（四）收缴物业费逐步成为要紧诉讼要求。在2004年往常物业治理单位起诉业主的63件案件中，要求业主交纳水电费的有49件，要求业主拆除私自搭建设施的有12件，没有一件收缴物业费案件。而2005至2006年受理的283件案件中，要求业主交纳物业费的案件有232件，占收案总数的81.98%。
（五）结案方式以调解、撤诉为主，但判决率有所上升。
年度 结案数 2006年80 1至4月 2005年 154 2004年 13 2003年 42 2002年 13 总计 302 调解 3 9 8 2 2 24 撤诉 63 127 1 36 11 238 判决 14 18 4 4 0 40 判决率 17.5% 11.69% 30.77% 9.52% 0% 13.25% 五年来在所有已结案件中，以调解、撤诉方式结案262件，占结案总数的86.75%，其中撤诉有几种情形，一种是原告起诉后被告自动履行；二
是经法院调解被告履行；三是被告下落不明，原告不愿公告；四是不符合法院管辖范畴，经法院劝讲，当事人自行撤诉。2003年、2005年、2006年判决率分不为9.52%、11.69%、17.5%，呈逐年上升趋势。
（六）收缴物业费案件成为审理难点。
总结案 撤诉 调解 判决 判决率 收缴物业费 183 140 9 34 18.35% 收缴水、电、暖气费及拆除私自搭建物 119 98 15 6 5% 由上表可见，收缴物业费的案件判决率明显高于其他物业治理纠纷案件，这要紧是因为收缴物业费案件业主与物业治理企业矛盾较为突出，不易调解。
（七）业主拖欠物业费的缘故多种多样，要紧可分为三类。第一，部分业主无故拖欠；第二，部分业主因没有经济能力负担物业费而拖欠；第三，业主反映物业服务有不到位、绿化面积不足、物业费过高、丢失车辆、保安不尽职责、没有签订协议、收费项目不合理、房屋质量等咨询题，故要求减免物业费而拖欠。
（八）被告的辩解意见多因证据不足难以被法院采纳。在全部物业公司收缴物业费以判决结案的案件中（共计34件），仅有6件案件因业主辩称物业治理企业曾暂停服务而减免了部分物业费，其余28件案件，尽管被告提出的辩解理由多种多样，但均因证据不足或与案件无关未能被法院采信，最终法院全额支持了原告的诉讼要求。
（九）大多形成群体性纠纷。由于物业纠纷集团性、区域性的特点，大多数物业纠纷案件形成群体性纠纷。在五年来受理的351件案件中，差不多集中在四个物业治理企业与业主之间，北京恒居物业治理中心132件、北京石桥宾阳物业治理服务中心79件、北京百安物业治理有限公司60件、北京千禧太阳物业治理有限公司48件，上述四个物业治理企业作为原告的案件共计319件，占收案总数的90.9%。显现这种现象的缘故有几方面：1、上述四个物业治理企业所辖小区人数众多，容易发生纠纷；2、涉及小区均
为一般住宅小区，物业治理水平与高档住宅小区有差距，且业主的经济承担能力也有差异。3、涉及小区大多为回迁户与商品房购买者共同居住，采纳单一收费标准加大了收费难度。4、上述物业治理企业通过诉讼得到了经济上的回报，起诉数量逐年增加。
二、物业治理纠纷的成因分析 （一）国家政策及物业治理体制方面
1、我县房地产业的飞速进展。近年来我县城区改造进程加快，新建住宅小区43个，建筑面积500万平方米，拆迁改造面积达215万平方米，拆除危旧房屋180万平方米，近万户居民喜迁新居。许多物业治理企业从2004年起由原先的免费服务逐步向有偿服务过渡，这是我院2005年起显现大量物业费纠纷案件的直截了当缘故。
2、立法体系尚未完善。现行的有关物业治理方面的法律规范，要紧是国务院制定的《物业治理条例》、建设部的规章、以及地点性法规、规章，就北京市而言，目前要紧依1995年颁布《北京市居民小区物业治理方法》和1997年颁布的《北京市一般居住小区物业治理服务收费暂行方法》，其次是和北京市房屋土地治理部门的规范性文件。如此的立法体系效力位阶较低，在专门多方面规定较为笼统，不具备可操作性，已不适应当前物业治理工作的需要。大多有关法规都规定了业主的一系列权益，但如何保证这些权益，义务相对人不履行相应义务又应承担何种责任，却缺乏具有可操作性的详细规定。例如，几乎所有有关法规都规定居住小区具备一定条件应成立业主委员会，并规定了登记部门，但却没有详细规定业主委员会成立的程序，导致实践中专门多小区业主委员会难以成立。
3、物业治理行业市场化程度低。目前我县共有45个居民住宅小区，分不由21家物业治理企业提供物业治理服务，由于行业市场化程度不够，没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰。 我县物业治理企业大都直截了当从开发商分立出来，成为独立法人实体。开发商在初期选用自己分立出来的物业治理企业，从而剥夺了处于弱势地位的业主选择、更换物业治理企业的权益。开发商的这种行为导致：（1）有的业主与开发商之间有一定的矛盾，如房屋有质量咨询题，开发商未能履行对业主承诺
等等，业主即以拒交物业费对物业治理企业进行抗辩；（2）物业治理企业缺乏服务意识、服务水平难以提升，从而造成物业治理企业与业主之间的矛盾。
4、物业治理企业缺乏第三方的有效监测和评估。《物业治理企业资质治理方法》中尽管规定了物业治理企业的资质分级和年检制度，但并未将资质等级与服务等级、收费等级挂钩。目前也没有对物业服务标准、物业公司资质等级、物业治理费分级收取进行动态评估、监测的部门，不利于物业收费、资质治理、服务标准等向社会的公布、透亮，业主难免怀疑物业治理企业实际提供的服务是否与服务标准相符、是否与交纳的物业费相适，物业治理企业的服务质量也难以得到保证。
5、业主委员会不健全，不能发挥其应有的作用。我县绝大多数小区没有业主委员会，即便设置了业主委员会，因业主委员会的权益行使的途径尚无具有可操作性的规定，业主委员会不能发挥其应有的作用。这就直截了当导致缺乏对物业治理企业的监督和制约，业主的合法权益受到不同程度的侵害，既不利于爱护业主权益，也不利于物业治理市场有序竞争。 （二）物业治理企业治理和服务方面
1、缺乏详细的服务标准、服务价格。一些物业治理企业没有将详细的服务价格、服务标准向宽敞业主公示，业主难以对物业治理的质量进行有效监督，一旦对簿公堂也难以证明物业服务不符合标准。例如保安的24小时巡逻，是20分钟巡逻一次叫到位依旧3个小时巡逻一次叫到位？因为服务标准的模糊，常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各执一辞，由于业要紧承担举证责任，败诉几乎确实是不可幸免的。有的物业治理企业私自制定收费名目，如出租车驶入费、上楼顶费等，引发了业主的强烈不满。
2、物业治理企业治理人员素养有待提升。由于物业治理行业处于进展的初期，物业治理从业人员没有完善的资质认定体系，物业治理企业出于成本的考虑，对其人员缺乏系统的岗前培训，这导致物业治理人职员作能力、精神面貌、工作责任心都难以满足业主的需要。
3、部分物业治理企业缺乏治理体会，工作不规范，治理水平低，服务质量差。相当多的业主认为物业治理企业服务不到位，普遍反映社区卫生
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