关于物权法对小区物业管理配套公建产权归属法律地位问题的探讨
发表部门：物业处 发表时间：2008年12月12日
目前小区物业管理配套公建房屋的产权问题，由于法律规定上的不规范已经引发了一系列社会问题，影响了社会的和谐。
随着我国房地产业的迅速发展及生活居住条件的迅速改变，人们对居住环境的要求逐步提高，以人类居住为主体的居民小区的配套公共建筑越来越多，越来越齐备-。由伊始小区必备的变电房、泵压房、煤气加压站等水电气设施，发展出物业管理用房，再发展出后来的公用停车场，地下停车库，到现在的会所。随着近几年大型社区的创建又出现了一些公益性、商业性的配套公建，比如学校、社区医院、银行、小型超市等等。现在一些大城市中规模较大的社区，大多有行政管理、金融邮电、文化体育、商业服务、社区服务、市政公用、教育八类设施，在很大程度上方便了居民的生活。
但是我国的立法特别是涉及房地产、公民物权、所有权、民权等却远远没有跟上房地产业的迅猛发展。虽然2007年3月全国人大十届五次会议通过并于2007年10月1日起施行的《物权法》已经出台，但这仅仅是一部纲目性法律,在现实生活中仍有需要进一步细化的问题。因此，居民社区物业管理配套公建产权的归属法律地位，仍需认真研究，探讨与明确。
目前配套公建产权存在的问题
1.配套公建产权不明晰，已成为影响社会和谐的因素之一
当前，国内许多小区的物业管理公司与业主（业委会）就配套公建的纠纷层出不穷，甚至演化成暴力事件。据济南市不完全统计，有关配套设施建设问题的投诉约占物业管理投诉的37％。
因配套设施产权不明晰。导致设施建设滞后、设施规划变更、擅自改变配套设施建设等各种做法，以及开发商单方面考虑自身经济利益，不顾广大业主的整体利益，广告宣传一套，实际建设另行一套，在房地产开发和销售中屡见不鲜。
2.公建配套设施利用率不高，造成极大的资源浪费
明确公建配套设施的产权问题，就是界定产权人的权利，明确谁有权利用财产，谁有权利取得对财产的控制权，谁有权获得利用财产所得的收益。但在我国，恰恰没有产权明确必然带来的激励作用，造成公建配套资源的极大浪费。比如说目前在高档小区普遍存在的会所问题，业主一方认为，小区的土地成本他们已经全部分摊，会所作为给全体业主服务的配套设施，理应属于全体业主所有，在业委会成立之后，他们往往通过各种形式要讨回会所。而开发商认为，会所是他们建的，理应由其经营管理。争来争去的结果是会所不能好好经营，开发商不敢投入，而让业主去经营，既没有经济实力，也缺少管理经营的经验，造成资源的严重浪费。
3.公建配套设施日益增多，产权应更加细化明确
公建配套的产权问题，就是民法学上的所有权问题。所有权的一个突出特点就是稳定性和永久性。由于所有权是所有人对物直接支配的权力，所以要求它的所有人的支配活动不能随时受到外界的影响，除非是正常的产权转移。比如说，老百姓的商品房不能由于法律、政策的变化而发生产权转移，如果法律、法令朝令夕改，市场交换的基石就不复存在
从1999年10月颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》到今年3月颁布的《物权法》，国家都以法律的形式，对购房者对房屋的购买、占有、使用及接受相关服务的合法权益应受到保护而予以了明确的规定。
配套公建产权的立法建议
1.对不同类型的配套公建进行不同的产权立法
上文提到，配套公建根据不同的标准有不同的分类。从产权立法的角度考虑，笔者认为，按照营利与否就公建配套分别立法有一定的难度，因为有些公建配套的营利与否难以界定。而针对不同性质的公建配套分别立法最具可操作性的。不同性质的公建房屋有不同的属性，比如小区的诊所，其公益性、营利性兼备，应采用与一般商业配套不同的立法，不然的话对物业公司在小区内管理带来不利的影响因素。
产权立法的一个总原则是，对于商业配套房屋，产权可以根据“谁投资，谁受益”的原则归开发商所有或经开发商出售后，归购房人所有。对于商业与公益兼备的公建配套房屋，比如小区的文化设施，可以考虑归政府所有、开发商所有或全体业主共有，政府要加强监管，不能随便改变其用途，对用于管理的居住区配套，比如业委会，应由政府投资，开发商代建，产权归政府所有。这实际上给立法的科学性和可操作性提出了相当高的要求，要求政府立法部门根据配套公建的类别，按照投资主体、使用主体、管理要求的不同，进行针对性的管理。
2.配套公建的产权情况应写进销售合同并进行公示
近期研读了山东省及有关地市的房屋销售合同示范文本，发现许多没有对配套公建的有关格式约定。作为使用人的业主，对小区配套公建房屋实际上无从了解。
配套公建房屋不写进合同，有两方面的原因：一是相关规定不明确，开发商本身也以难以确定其产权；二是有些开发商不愿意明确产权，因为一旦明确为开发商所有，可能会对其房屋销售带来不利影响。
根据有关资料介绍，澳大利亚对房地产开发商的信息披露义务有较明确的法律规定，澳大利亚的这一法律规定对我国配套公建产权立法会有所启示。为解决“信息不对称”问题保障购房人明明白白买房，澳大利亚各州区分所有物业产权法律，均规定了开发商的信息披露义务，并明确规定了开发商必须披露的内容，要求这些内容必须通过编制公开发售说明书的形式向购房人公示，以此保障购房者的合法权益。
3.政府要明确各方责任，进行多环节监管，促进公建配套的有效使用
仅仅明确产权，并不能解决小区配套公建房屋中存在的问题。从法律的角度讲，配套公建涉及到各方主体，主要包括规划部门、代建人、产权人、使用人、监管人。立法机关在立法时，应坚持权利与义务一致的原则，在保障各方利益的同时，亦应要求各方履行相应的义务和职责。对规划部门，要求其科学规划，而不是盲目设计，否则要承担相应的法律责任。目前，小区配套公建房屋的大量闲置，很多是由于缺少科学论证所致。在开发商作为代建人的情况下，政府主管部门要保证其合法利益的实现，比如说开发商代建一些配套的行政管理设施，如居民委员会、公安派出所等应由政府出资建设。对于营利性质配套公建的产权人，既要保持其正常的经营活动，又要约束其任意改变配套公建房屋的用途，特别是公益性与营利性并存的公建配套房屋。
4.坚持“谁投资，谁受益”原则，同时兼顾业主的利益
对于小区内营利性或有一定性质的文化体育、金融邮电、商业服务等设施，一般由开发商进行投资。在不改变配套公建房屋科学规划用途的前提下，应坚持“谁投资，谁受益”的原则，由开发商出租给物业公司或专业公司，这样有利于开发商积极投资小区的配套公建，提升小区的配套公建，提升小区的生活品质，方便居民生活消费。但开发商毕竟不是“慈善家”要防止开发商对土地稀有资源的侵占，所以坚持“谁投资，谁受益”的同时，要兼顾业主或居民的利益。
从根本上讲，小区配套公建房屋建设的目的就是适应城市住宅商品化的进程，确保居住区公共服务设施的合理配置，提供适宜的居住环境，不断满足居民的物质和精神生活的需要。所以，对一些业主必须使用的，而产权在开发商名下的配套公建，政府要加强管理，由开发商或物业管理公司合法经营，而不能任由其凭借对稀缺资源的占有，对业主进行暴力“掠夺”。只有对小区共建设施的产权法律地位明确，尽快完善物权法实施细则等相关法律规定才能从根本上维护开发商、物业公司、业主各方的合法权益。
关于物权法对小区物业管理配套公建产权归属法律地位问题的探讨
