房地产销售基础知识-基本信息
房地产五证两书：
一、 《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、 《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、 《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有 土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土 地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、 《建设工程施工许可证》 建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权 属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、 《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产 开发企业，销售商品房的批准性文件。
六、 “两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
2. 房屋的建筑面积
是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指 建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小 的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯 走道面积、其他公摊面积等。
1.房屋的结构形式
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、 钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、 柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、 楼
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板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 通俗地讲， 砖混结构是以小部分 钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在 6 层以下。
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、 柱采用砖砌筑或砌块砌筑， 楼板结构、 屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋 混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强， 抗腐 蚀耐火能力强， 经久耐用，并且房间的开间、 进深相对较大，空间分割较自由。 目前，多、高层房屋多采用这种结构。 其缺点是工艺比较复杂， 建筑造价较高。
3. 商品房销售面积 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套
内建筑面 积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积二套内建筑面积十分摊 的公用建筑面积。
4. 建筑面积的计算规定
是建筑物外围面积的展开， 是指建筑物各层次外围面积的总和。 由于房屋使用 要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素， 造成房屋不太规则。 国家根据房 屋使用程度的不同， 对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。 针对房屋建筑 物的主要规定有：
1） 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建 筑面
积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2) 建筑物内所有永久性建筑层高在 2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，
技术层(即管道层，储藏室等)和 2.2 米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计 算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.2 米以上的建筑和地
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下室，半地下室及相应进出口，层高在 2.2 米以上的按其外 围水平投影面积计算。
3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的 回廊部
分，层高在 2.2 米以上的按其水平投影面积计算。
4) 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
5) 与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上 盖和柱的
走廊， 均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。 与房屋相连的 有上盖无柱的走廊， 连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算； 有顶盖未 封闭永久性的架空通廊， 按外围水平投影面积的一半计算； 房屋之间无上盖的 架空通廊(天桥)不计算建筑面积。
6) 有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积 计算。 7) 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其 围护结构
的外围水平投影面积的一半计算。
8) 有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的 伸缩缝不
计算建筑面积。
9) 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯 按各层水
平投影面积的一半计算。
10) 突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台 阶，无拄
雨蓬等， 骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分， 及屋面上的花 园，游泳池等均不计算建筑面积。
11) 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。 5. 套内建筑面积的计算
房屋为了满足各种需求和结构上的需要， 各套面积不一定相等， 就必须将各套 房的面
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积分别进行测算。 套内建筑面积是由套内房屋的使用面积， 套内墙体面 积，套内阳台面积三部分组成。
1) 套内房屋的使用面积： 套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积， 按水平
投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生 间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和 计算；套内烟囱、通风道、 管道井均计入使用面积， 内墙面装饰厚度亦计入使 用面积。
2) 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支 撑间隔体
所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以 及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。 套内自有墙体按 水平投影面积全部计人套内墙体面积。
3) 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积 均按阳台
外围与房屋外墙的水平投影面积计算。 其中封闭阳台按水平投影面积 全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
6. 公有建筑面积的计算和分摊
般房屋除了专有别墅以外， 都有公共使用面积的部分。 最简单的有楼道、 楼 梯、楼梯间等， 这部分面积应由各户进行分摊。 公有面积的处理原则一般按各 户房屋建筑面积比例进行分摊。
1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾 道、变电
室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建 筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积， 按水平投影面积计算。 共有建筑面 积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面 积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为 人防工程的地下室、 都不计人共有建筑面积。 将这几部分面积和计起来即为共 有面积总和。
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2) 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内 建筑面积
之和， 并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、 为多栋服务的 警卫室、管理用房、 以及人防工程等建筑面积； 即为整栋建筑物应分摊的共有 建筑面积。
3) 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比 例进行分
摊
第 1 步：计算分摊系数
分摊系数二需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和= 和一各套内建筑面积之和)／各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数X各套内建筑面积。
(总建筑面积之
7. 使用率
房屋套内净面积 （即使用面积） 和房屋建筑面积的比为使用率． —般高层塔楼 在 72％至 75％之间，板楼在 78％至 80％之间。 怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例， 是 衡量物业使用效率的重要指标。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得 出的使用面积， 这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。 它 反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
11. 居住面积 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面
积 之和。所谓净面积就是要除去墙、 柱等建筑构件所占有的水平面 （即结构面积）。
12. 使用面积
房屋的使用面积， 指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算房 屋使用面积， 在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。 采用使用面积 的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系； 计算房屋 使用面积， 可以比较
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