项目财务分析
第六部分项目财务分析
一、项目投资估算和依据
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。
（一）开发成本
1、土地费用
（1）土地使用权出让金。土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。
（2）拆迁安置补偿费。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
按政府相关规定给以补偿。
2、前期工程费。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一
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定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
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3、建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
4、基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
5、公共配套设施费。
它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
6、开发期间税费。
开发项目投资估算要考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。根据当地有关法规标准估箅。
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