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万科制造的“最后一公里”
作者：王克
来源：《中国经济周刊》2014年第24期
一向以“国内最大的专业住宅开发商”、“大手笔”著称的万科集团，近年来却屡屡遭遇“小麻烦”。
据媒体报道，无锡“万科信成道”被指“精装修质量不过关”，宁波“万科金色水岸”出现“天花板结构性开裂”，烟台“万科假日风景”因“交房标准与样板间不符”引发业主不满……
近日，人民网一篇《南京金色领域疑有消防隐患》的报道，再次将万科的产品质量问题推到了前台。业主们疑窦丛生：“房企标杆”也会犯下如此低级的错误？
《中国经济周刊》调查发现，“万科之问”绝非个案，矛盾的表象是“质量通病”，问题的根子则通在“运作机制”——对具体操作层面的“末梢控制”已经成为房地产“品质线”无可回避的“最后一公里”。
利益诉求不一，暗藏质量风险
《中国经济周刊》记者从江苏一些知名房地产开发商和建筑商处了解到，在我国，房地产开发的基本模式是“开发商拿地——建筑商建房——开发商卖房”，而开发商与建筑商通常情况下各有归属，即使双方同在某“大集团”旗下，也互为独立核算的经济实体。换句话说，“开发房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”。
开发与建筑分离，决定了合作各方具有不同的利益诉求——开发商通过投资获得国有土地使用权进行商品房建设而赚取销售利润，建筑商则依附于开发商的房地产项目获得工程收益。 一位不便公布姓名的业内专家告诉《中国经济周刊》，出于成本和风险管控的考量，开发商一般并不直接招募和供养自己的建筑队伍，建筑商则大多以“开发商委托代建”的形式获取工程项目。为了达成既定的建设目标，开发商往往会经过招投标等方式形成一批相对固定的“合作建筑商”。
“开发商和建筑商都希望从项目合作中实现自身利益最大化，而开发商的利润高低与建筑商的收益多寡成‘负相关’，用老百姓最容易听得懂的话来讲，大家都希望投入尽可能少、产出尽可能高，而在总收入一定的情况下，开发商多赚钱就意味着建筑商少收入。值得注意的是，与此同时，质量风险被加大了，因为不管是开发商、建筑商还是材料供应商，各方都要想方设法降低自己的经营成本。”接受《中国经济周刊》采访的业内专家分析说。
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苏州新闻网2013年9月7日的报道《万科金色里程被曝“偷工减料”》，或许能够从某一角度证实这位专家的说法。该报道称，业主普遍反映购买的新房装修选材和原先样板房差异较大，售楼处承诺的高档次装修变低档次…… 项目逐级分包，管控难以统一
《中国经济周刊》记者调查得知，成熟的开发商都会依据与其开发项目相适应的条件选定“合格建筑商”，然而，所谓“合格建筑商”的认定依据往往只能是该企业的“施工资质”和“核心团队”，因为建筑商自身同样也没有必要和能力长期供养成建制、大规模的建筑工人队伍，通行的做法是根据项目的体量临时“集结”施工人员。
在著名的建筑之乡江苏，《中国经济周刊》记者采访多家建筑企业后得到了一个基本数据——建筑企业“核心团队”与“外围工人”的比例最高已经达到了2：8，即使是建筑行业的一些大型老牌“国企”，这个比例也在不断加大。也就是说，所谓“核心团队”主要是管理人员和技术骨干，建筑队伍的绝大部分成员是“临时工”。有关部门对核心团队在工地的工作时间都有量化考核，甚至会采用手机定位的方法实时监控，但对于较之于核心团队规模庞大数倍的“预备役”，其管理模式只能是松散型的，尤其是异地开发的项目，建筑工人的来源更多地要依赖于“包工头”以及聚集在其身边的农民工兄弟。
一家具有房屋建筑工程施工总承包特级资质的省级建筑企业集团的董事长向《中国经济周刊》坦承：“我怎么可能长期供养几万、几十万人的施工队伍？”
“最严重的问题还不在这里。”一位多年从事建筑行业管理的建工局长告诉《中国经济周刊》，“一般的建筑工程都存在‘分包’现象，体量越大的项目这种现象越普遍——除了主体工程，辅助项目尤其是砌墙抹灰之类的低端工种不需要也不可能由‘核心团队’来操作；房地产行业多年来形成的‘建筑商先行垫资’模式也决定了不会有哪一家建筑企业愿意和能够独自承担所有的投资风险。‘分包’等于分散了风险，但同时也埋下了事故的隐患，最终极有可能影响到房屋的质量。”
“问题是，在这样的环境下许多不该发生的事情就变得难以避免了，比如工期拖长导致交付延宕，材料供应质量大打折扣等等。”该局长说。 基层劳务工存“无证上岗”现象， 质量“短板”待补
纵观万科集团的发展轨迹，该公司质量管控的“顶层设计”应当说还是非常成功的。 《中国经济周刊》记者通过有关渠道看到了万科集团的技术文件《工程质量控制指引》。该“指引”从土建施工到消防安装都做出了具体规定，甚至一直详细到每道工序的“做法”，并规
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定了质量差错的具体“罚则”，更令人感到勇气可嘉的是，万科集团的官方网站按其工程项目主动为业主开设了投诉论坛并对每一投诉予以积极回应。
即便如此，万科也没有完美地解决产品品质末端控制问题。2013年6月，万科的一位副总裁曾公开表示：“2013年万科在建项目15%要达到没有空鼓、开裂、渗水，到2014年是50%，2015年要达到100%。”
《中国经济周刊》记者在南京万科采访时了解到，该企业的质量管控近乎严苛，建筑、装潢企业的项目经理、“楼栋长”及瓦木水电“技师”必须完全执行万科的工艺规范，万科与合作单位的工程师们则始终保持技术业务的无缝对接，但最底层的劳务人员尤其是入门级的新手仍然是一块质量“短板”。
扬州大学建筑科学与工程学院的几位学生对当地建筑工地的工人文化水平与从业资格状况进行了一次专项调查，虽然其结论并不具备权威性，但它至少“发现”了房地产“品质线最后一公里”存在质量隐患的根本原因之一。同学们的调查结果是：受访的近300位建筑工人大多仅有初中以下文化水平，其中，近67%的人无证上岗，约7%的人不知道本岗位需要具备何种资格。调查还显示，从工人的角度看，大约有55%的人根本就不关心是否持有证件，认为只要听从工头的安排干活就可以了；从建筑公司来讲，因为外来工占比很大，流动性较强，进行定期培训很困难，同时，相对较高的培训成本亦导致其不愿为此付出代价。
遗憾的是，“普通工人也要具备专业素质”似乎并未成为业界的共同认知——万科集团曾拨出500万元专款为“万科工地上数以十万计的劳务工提供大病救助和子女教育的互助共济”，但《中国经济周刊》记者没有找到与这些“劳务工”们的技术培训相关的新闻报道。接受《中国经济周刊》采访的某建工局长也告诉记者，大多数房地产开发商和建筑商都会认为“除了吊车、电焊等岗位外，其他工种未必需要证件”，因为“在现行的建筑行业管理体系中工作业绩的计算往往与工人的技术等级无关”，但他明确表示，“经过专业培训的工人施工质量肯定会不一样。”
万科制造的“最后一公里”
