物业服务日常问题处理知识解答
16、业主要按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚（房）吗？
封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚（房）等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守相关法律规定及业主（临时）管理规约和小区有关规章制度的要求，更不得占用公共部位，侵占其他业主的利益。
17、车辆（电瓶车、小汽车）丢失、家中失窃，物业服务企业需承担责任吗？
发生业主财产失窃事件应立即报案。物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，若没有特别约定，物业服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。但物业服务企业若违反了物业服务合同约定，服务工作未到位并导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业则应依法承担相关法律责任。
18、开发单位不承担维修责任怎么办？
物业在保修期内的维修责任应由开发单位承担，若开发单位拒绝根据质量保证书承担责任，业主可向开发建设单位的主管部门反映，并请其协调处理或执法。
19、涉及物业管理事务的职能部门不受理不作为怎么办？
小区内涉及物业管理事务的职能部门如果不受理、不作为，业主可向其上级主管部门、市长热线反映。
20、住宅小区内车位费收取的费用归谁所有？
根据《物权法》第六章中关于建筑物区分权的规定，如果停车场作为配套设施进行了公摊，则属于全体业主所有，其权利自然归属于全体业主。因此，车辆在共用部位停放收取的费用，归共同拥有该物业的业主所有，物业管理企业可以代为收费，也可以代为经营。但并不是说将收益均分到每个业主的手中，而是可
以用于弥补停车场合理维修养护费用的不足，在此之外有剩余的，可以补充专项维修资金，用于物业共同部位的维修养护，也可以按照业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
21、房屋存在质量缺陷能拒交物业费吗？
一旦业主在办理完接收手续（即入住手续）之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待：
（1）在房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，业主则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次、局部出现渗漏等，业主应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付服务费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。
（2）若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应交纳物业管理费，直至合同解除为止。
22、小区业主私搭乱建谁来管？
许多小区都存在私搭乱建的情况，物业想管，但没有执法权，不能对违法建筑进行强拆。针对类似问题，物管公司可先向有关主管部门书面投诉，请求执法部门行使其监管权力；若执法部门不作为，且其他业主意见较大，可根据情况，依据《物业管理条例》、业主规约或其他法律规定，作为原告将违法业主起诉至法院；也可建议权利受到侵害的业主作为原告，向人民法院提起诉讼。
23、把住宅改成饭店或商店，有营业执照就行吗？
不行。《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，法院不予支持。
24、谁为小区内停车安全负责？ 案例
数日前，长春市某小区内10多辆私家车被人故意划伤，被划的车辆均是停放在小区路旁的露天自律停车位上。业主认为，业主停车，物业是收车位费的，应该负有看管的责任。物业公司则认为自己只是管理，不负责看管，没有责任。
律师这要看业主与物业公司签订的是车辆保管合同还是车位租用合同而定。如果签订的是车辆保管合同，则物业公司要承担赔偿责任。如果是车位租用合同，在物业公司不存在故意或者重大过失的前提下，物业公司不承担赔偿责任。
25、被高空坠物砸伤了找不到人咋办？
2010年7月1日实施的《侵权责任法》第11章第87条规定，从建筑物中抛掷物品或从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。一旦找不到责任人，受伤害的人可以将二楼以上的全部住户列为被告进行起诉，如果被告不能证实事发时家中无人，就要负有相应赔偿责任。
26、共用排污管道堵塞“频发”谁该担责？
根据我国相关法律的规定，共同使用同一污水主管道排放生活污水，应合理、谨慎地管理、使用物业公共设施，共同维护管道的畅通。排污管道的堵塞，与共同使用人使用不当存在因果关系。疏通管道责任及费用，全体共用人如无法定免责事由均应对此承担相应的侵权责任。
27、业主电动车电瓶被盗，小区物业有责任吗？业主可以据此拒交物业费吗？
物业只负责公共部位的设施设备及财产安全，车辆是业主的私有财产，不在物业费包括的范围之内，所以电动车电瓶丢失只能由业主自己负责。但是，如果业主缴纳了物业费，在物业应有的工作范围之内，物业没有履行自己的职责，没有按规定正常巡查小区安全，或者保安发现偷盗行为未制止，以及小区监控设施早已损坏，物业没有及时维修而给案件侦破增加了难度，那么，业主的电瓶被盗物业是有责任的。所以，如若电动车电瓶被盗，业主应该先搜集证据，包括保安当天的巡查记录、进出车辆登记，如果保安没有按规定做到这些，那物业对业主
电动车电瓶被盗负有责任。业主可以整理好这些证据，去和物业协商此事，协商不成，直接起诉物业，只要业主有那些证据，法院会判物业赔偿业主一部分损失。
建议业主，自己的私有财产包括车辆应存放到指定的、有人看管的停车场，那样会安全很多，即使丢失，也会有专人承担责任。
此外，因任何理由拒交物业费都是违法的，如果业主认为物业不作为，可以向法院提起诉讼，要求减免物业费，但是不能拒交物业费。
案例：业主与物业无保管协议，电瓶车遗失责任自负
一业主崭新的电动车停在小区里半夜被盗，业主将物业管理公司告上法庭要求赔偿。近日，上海市松江区人民法院判决该业主与物业公司无保管协议，驳回原告王小姐的诉讼请求。
王小姐于2007年5月在一花苑小区买了一套房屋，并办理了产权证，缴纳了房屋自2007年8月至2008年7月的物业管理费900余元。
2008年5月2日晚7点左右，王小姐将自己刚买才两天的电动车停在自己房屋的底楼，当晚10点半，王小姐下楼时发现电动车不在了，在小区找了一圈也没看见。11点多，王小姐即向公安派出所报警。后王小姐多次找物业公司商谈赔偿事宜，但均遭拒绝。王小姐认为，其已缴纳了物业管理费，物业公司有责任保障其财产的安全，故请求法院判令物业公司赔偿电动车被盗损失的50%即1075元以及交通费、误工费的损失200元。
物业公司认为，其主要职能是维护小区的正常秩序和对房屋的安全监管，对小区业主停放在小区车库外的个人财物没有保管义务，且其没有失职行为，故不同意王小姐的诉讼请求。
法院认为，保管人应当妥善保管保管物，保管期间，因保管人保管不善造成保管物损毁、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。业主与物业公司形成有偿停车协议，构成保管关系的，如果车辆丢失，则物业公司应承担保管人的责任。若业主未经物业公司同意擅自在小区内停车，应认定双方无保管关系，车主无权以物业公司未尽保管之责为由要求物业公司承担责任。
法院认为，业主王小姐缴纳的是物业管理费，并没有与物业公司另行签订有关被盗车辆的保管合同并缴纳相关的保管费，故原告以被告未尽保管职责为由要求被告赔偿电动车被盗损失的诉讼请求，法院不予支持。
28、在小区内物业指定地点停车车辆被窃，物业有责任吗？ 案例
一市民：一天早上我到公司上班，按照公司所在地物业保安的要求，将自行车停在指定地点。中午下班去取车，发现车被窃。我与物业管理部门交涉过，他们说，我未缴停车费，车辆被窃由我自己负责。像这种事，提出赔偿是否合理，是否符合有关规定？
律师
上述问题带有一定的普遍性，为此我们专门采访了法律界及物业管理界人士，现将倾向性意见综合如下：
目前，居民小区自行车停车模式大致有两种：一是业主自购自行车库，即开发商将建好的自行车库卖给业主，产权归业主所有；二是物业公司在地上（或地下）划出固定或不固定的泊位，让小区内居民停放自行车，除个别情况外，通常是免费的，而案例中的自行车停放当属第二种模式。
根据现行法规，居民入住小区时应与小区物业管理公司签订《物业管理合同》，缴纳物业管理费，同时依据合同约定有偿或无偿享受物业管理公司提供的各项服务。物业管理公司在小区范围内承担全面的管理责任，包括小区居民的人身安全和财产安全。小区居民按照物业管理合同的规定或物业管理公司的要求将自行车停在指定位置上，这种行为本身体现了要约和承诺的吻合，双方在法律责任上的权利和义务关系即已形成。通俗地讲，就是我按你的要求停车，你就要看好我的车，不能说我按你的要求办了，后果你却不管。此案例中存在着免费停车后发生的盗损案件将如何认定的问题，缴了物业管理费而在小区指定的地段停车，是属于附条件的民事行为，应当认定为保管合同关系，依照《合同法》第三百七十四条的规定，“保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任”。所谓“没有重大过失的”情况是指车主遗失了车钥匙或停车卡之类的物品，致使物业管理人员无法判断是否车辆被盗开，物业管理公司即可免责，否则就不能免责，应当承担一定的赔偿责任。
物业服务日常问题处理知识解答
