天 津
科 玻 璃 厂
天津万科兴业(集团)
项 目
万
可行性研究报告
二零零壹年八月
目
第一章 工程决策背景
1. 内部因素 2. 外部因素
录
第二章 工程概述
第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 1. 工程区位及用地 2.工程宗地现状
3.工程周边的社区配套 4.工程周边环境 5.工程市政配套分析 6.土地价格
工程法律及政策性风险分析
1.工程用地获得土地使用权法律手续分析 2.工程合作方式及风险评估 3.总体评价
市场研究
1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目的客户、产品及价格定位
规划设计要点
1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析
工程开发方案
1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排
投资收益分析
1. 本钱预测 2. 税务分析 3. 经济效益分析 4. 工程资金预测
可行性结论
1. 工程优势 2. 工程优势 3. 结论及建议
第一章 工程决策背景
一.内部因素
1.天津万科公司工程布局
万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等工程，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要工程集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市开展方向，城市中心区向南部方向开展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东开展，重点开发建立海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市开展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，开展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有才能，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深化天津每个角落。结合天津的总体规划和城市开展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点工程有：北部地区铁东路住宅工程，东部地区张贵庄路住宅工程、东部地区天津钢厂住宅工程，南部地区天津玻璃厂住宅工程，其中玻璃厂工程是各方面条件都比较成熟的工程，该工程正好填补了万科在城市南部无工程的空白。 2.天津万科公司经营现状：
目前天津公司在手有两个工程，万科花园新城〔含原有新城工程和红旗农场工程〕、东丽湖工程，其中新城工程为在建销售的工程，东丽湖工程目前处于前期工作阶段。新城工程自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城工程根本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖工程规模大，是公司长远开展工程，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的工程。根据集团总部经营方案要求，天津公司必须再上新工程，要到达每年有3-5个在开发工程，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市
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