建筑共用部位、共用设施设备标准化管理

建筑共用部位、共用设施设备标准化管理

建筑共用部位、共用设施设备标准化管理

一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊通道等；房屋的共用设施设备主要指所有权人共同拥有，并由其共用的房屋设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或公益性文体设施等。

一、制定分类标准指导管理

要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理，就应当制定《房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类》的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，是确保房屋使用功能始终处于最佳状态的有效管理手段。

首先应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障，由于覆盖面广，保障对象各异，因而保养、维修、更新的条件不同，为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能，就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成，进行科学的维修管理分类，在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法，分别明确维修、更新、改造的技术标准，指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理，提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。

其次应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异，因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异，不宜采取特定或泛泛的维修模式，而是应当将相同或相近的共用部位和设施设备并行纳入管理，如将外挂玻璃幕墙和外挂石材墙面的保养维修纳入一个标准，将屋面渗透和屋面开裂等相似的共用部位纳入同类维修标准，从而增强维修管理的针对性；对电梯、供配电和安全消防等系统应明确维修、更新、改造的技术要求，提高维修保障的及时性。其三应明确分类标准的技术保障要求。分类标准应当确定维修、更新的基本条件和技术要求，同时明确只要符合条件都应采取相应的措施，措施应具有可操作性。因此，将技术标准转化为管理制度是全面推进房屋共用部位、共用设施设备规范化管理的重要保证。

二、根据分类标准规范管理

采用标准化的维修管理是确保房屋共用部位和共用设施设备可持续运行的有效途径，所谓《标准》就是充分运用科学技术和实践经验的总结，有的放矢的解决房屋共用部位和设施设备使用过程中维修管理不到位等问题，即通过科学而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行为应当标准化。房屋共用部位和共用设施设备的管理不能简单的理解为维修或更换，其管理涉及的对象具有专业化程度高、技术含量重的特点，如物业区域的安全防范系统、楼宇智能系统等，需要专业化的维修管理才能满足其正常使用要求。因此，标准化管理就是根据技术标准要求全面推行专业化的维修管理，即将标准和专业化有机的结合进来，科学的实施维护和修缮。其次管理过程应当标准化。房屋共用部位、共用设施设备的标

准化管理，应充分体现逢坏即修的原则。

一）相关部门要强力推行维修管理的标准化。

应当向业主广泛宣传房屋共用部位和共用设施设备标准化管理的重要性，让业主深切领会房屋共用部位、共用设施设备使用功能的正常保障攸关自己的实际需要，进而充分调动业主参与标准化维修管理的热情。同时组织物业服务企业的负责人和管理人员系统的学习标准，领会标准化维修管理的基本要求，把握实际操作要领。相关部门要加强对各物业服务企业落实标准化维修的管理指导，将物业服务企业贯彻标准化维修管理作为年度企业资质评级晋级的重要参考和依据，要求物业服务企业组织员工进行标准化管理的岗前学习和培训，对落实标准化维修管理不到位的物业服务企业要严肃查处，限期整改，可选用新旧不同的物业区域先行试点，及时总结和推广经验。

二）物业服务企业要加强领导，用标准践行房屋共用部位、共用设施设备的维修管理。

物业服务企业要组织员工或设专人负责房屋共用部位、共用设施设备的使用监管，做到勤检查、勤保养，根据分类标准管理要求提前拟定维修方案交业主讨论，按标准使用要求提醒业主及时采取标准化的维修管理措施。建议物业服务企业逐步将标准纳入合同服务管理，通过合同约定的方式，采用标准化维修管理的措施来即时解决房屋共用部位、共用设施设备的维修管理问题。三是业主应当自觉遵守和执行房屋共用部位、共用设施设备标准化的维修管理。业主或业主委员会要监督物业服务企业履行标准化的维修管理义务，配合其做好设施设备的经常性的维修管理，自觉建立和缴存房屋专项维修资金，为保障房屋共用部位、共用设施设备的即时维护和修缮奠定坚实的经济基础。

三）管理结果应符合标准要求。

标准化管理最终目的，就是确保房屋共用部位和共用设施设备的使用完好率符合标准化运行的技术要求，符合现代城市整洁、文明、和谐的管理形态，物业服务企业和维修单位应当以确保房屋共用部位和共用设施设备正常运行为管理核心，确保整洁的内外物业环境秩序延续物业区域的风貌品质，同时帮助业主，充分了解房屋共用部位和共用设施设备的主要构成以及使用保障的时限和技术规范，从而增强业主参与房屋共用部位和共用设施设备的管理意识，最终实现齐抓共管的和谐局面。

二、创新标准内容强化管理

创新管理就是要不断研究新情况，摈弃落后的管理理念，创新管理内容。

一）要总结项目分类标准的维修管理经验。

维修项目分类标准不是房屋共用部位和共用设施设备科学管理的唯一法宝，更不是解决所有规范性维修管理的灵丹妙药，而是规范维修管理的重要依据，所以要不断研究实施房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理过程中发现的新情况，适应房屋共用设施设备快速更新的实际需要，用标准化的管理思路解决实际工作中遇到的维修、改造、更新等具体问题。

二）要不断拓宽维修项目分类标准的内容。

房屋共用部位和共用设施设备的配置不是绝对永恒的，在保障使用功能的同时需要不断的优化和更新，因而房屋共用部位和共用设施设备项目分类的标准在实际工作中应当不断的添加和完善，需要广泛吸收和借鉴先进技术和管理经验，从而夯实标准的管理内容，增强标准化管理的权威性。

三）要增强管理的主动性。

结合物业区域实际要推行房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理的分片包干的责任制，责任管理要具体落实到班组或个人。老旧物业区域的标准化维修管理应当实行承包管理责任制，将房屋共用部位和共用设施设备的标准化维修管理承包给特定的自然人或维修单位。同时以物业区域为管理单位设立监督管理责任人，专项监督房屋共用部位和共用设施设备的使用运行情况，发现问题即时通报业主和维修单位，增强主动维护和管理的能力。

随着房屋使用时限的不断延续，确保房屋使用功能正常的管理任务更加紧迫，遵照房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准加强其维修管理，不仅是物业管理内容的创新，而且是破解房屋共用部位、共用设施设备维修管理不规范的重要举措，是保障房屋使用功能正常且始终处于常态化管理的重要内容。用标准促规范、用标准促保障，需要物业服务企业认真落实，需要业主的积极配合与支持，需要社会各方形成有效的管理合力，才能实现房屋功能的可持续保障。

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