三部有关物权法司法解释规定的十五个重要问题
中国人民大学民商事法律科学研究中心 杨立新
最近，最高人民法院陆续发布有关物权法的三部司法解释，分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称建释）、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称物释）《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称房释）。这三部司法解释规定了一些特别值得注意的民法规则，其中大部分是有关物权法的规则。总结起来，共有十五个重要问题。
一、关于业主和事实业主的规定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。（建释1条）
建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。（建释16条）
★这一部分的要点是：
（1）确认事实业主的身份地位，享有业主的权利，负担业主的义务，能够更好地维护事实业主的合法权益。事实业主的概念，可能会引起民法、物权法上的一些反映。
（2）物业使用人的概念的界定，以及享有的权利和承担的义务。
二、关于专有部分范围的界定
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。（建释2条）
★这一部分的要点是：
（1）确认区分所有建筑物的专有部分的范围，从三个方面进行界定。但在实际操作中，还是应当适用理论的主张确定，即最后粉刷表层兼采壁心说主张。
（2）规划的并且列入房屋买卖合同的露台等，属于专有部分。
三、关于共有部分的界定
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（建释3条）
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。（建释4条）
★这一部分的要点是：
（1）确定基本建筑结构、共同通行部分、附属设施设备和结构空间等四个部分为共有部分。
（2）明确“其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施”也属于共有部分。
（3）土地使用权为共有，但属于业主专有部分的整栋建筑物的规划占地，以及城镇公共道路、绿地占地，不属于共有。
（4）屋顶利用不认为侵权的，须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定
使用功能的合理需要，例如“退台”；外墙面利用不认为侵权的，亦须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，例如底商对外墙面的利用。
四、关于车库、车位的规定
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。（建释5条）
建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。（建释6条）
★这一部分的要点是：
（1）规定何谓首先满足业主需要，司法解释改变了原来草案的做法，即从反面规定，一是卖给业主以外的人，二是业主按照配置比例购买或者租赁车位车库不能实现，而是规定“按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的”即为首先满足业主需要。
（2）对于原来司法解释草案规定的“不能首先满足业主需要的，业主享有撤销权，可以请求法院确认卖给（租给）非业主的合同无效，以及其他业主超出其配置比例购买车库车位，未能按照配置比例买或租到车库车位的，可以请求合同的超出部分无效”的规定，都予以删除，根本就没有规定不能首先满足业主需要的后果问题。是否可以参考原来的规定，没有解释，但似乎一定要有一个办法。
（3）共有部分建设的车位，是指规划车位之外的车位。
五、关于业主管理权的具体规定
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。（建释7条）
物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记
杨立新：三部物权法司法解释规定中的十五个重要问题
