2016 年房地产估价案例与分析真题与解析
一、问答题 （共 3题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房 地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结 构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达 种估价方法。请问：
65%，拟选用假设开发法作为其中一
1. 假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2. 在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？
【参考答案】
1. 假设开发法的估价前提有 3 种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成， 这种估价前提称为 “业 主自行开
发前提”； （ 2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿 转让开发前提”； （3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前 提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材
P341?342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2. 在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：
（ 1 ）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续 建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开 发经营期发生变化。
（ 2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开 发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还 应加上这部分“前期费用”。
（ 3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿 转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参 见《房地产估价理论与方法》教材
P341? 342。
第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资， 委托房地产评估机构评估该房地产于 2015 年 6月 5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于
具评估报告，其中载明估价报告使用期限为 1 年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于 月 20 日重新启动。
由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估 价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具 新的评估报告。请问：
2015年 6月 15日出
2016年 9
1. 房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
2. 针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作 业工作？对原估
价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？
【参考答案】
1. 房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估 价报告，超过使
用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2. 房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
（1） 通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。
（2） 收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地 查勘确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：
（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整， 主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权 债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
（ 2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资 料、开发利润率
资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。
（三）李某于 2015年 6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺， 2015年 9 月交房，装修后即投入使用。同年 12 月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能 继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。 2016 年 6 月该房屋修复工程全部 完成， 已排除相关安全隐患， 房屋达到正常使用条件， 但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行 评估。请问：
1. 若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。 2. 除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？
【参考答案】
1. 损失资本化测算过程：（ 1）测算损失期；（ 2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质 量问题导致商
铺月净收益降低或运营费用增加额； 参见《房地产估价理论与方法》教材
（ 3）确定报酬率； （ 4）计算房地产价值减损额。
P380。
（ 1）房屋使用人周转
2. 除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：
安置费用；（ 2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（ 用。参见教材 P292。
3）修复对邻近房屋损坏的补
偿；（ 4）施工影响的补偿；（ 5）修复后对承租人的心理减价；（ 6）补偿协商长期未能得到解决而 耗费的相关费
二、单项选择题 （共 3 大题， 10小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意， 请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共 10 套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致 并报相关部门批准， 在住宅楼屋顶安装了可使用 10 年的广告位。 收益归全体业主所有。 目前该广告 位已对外出租，年租金 2 万元，剩余租赁期 3 年。
合同约定租金按年支付，违约金 5 万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估 价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租 售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金 3 万元。
1. 本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。 A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权 C. 该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权 D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
『正确答案』 B
『答案解析』业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于 该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共 权。
10 套住宅，归属于该顶层住宅的是 1/10 的广告位的收益
2. 该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。 A. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值
B. 采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值 D?采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响
『正确答案』 C
『答案解析』该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价 值，该广告位现已
出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。
3. 若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ A. 按市场租金评估该广告位收益价值
B. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值 C. 按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本
）。
D. 租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本 『正确答案』 B
『答案解析』评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约 定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。
4. 若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（ A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权 C. 该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权 D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
『正确答案』 A
）。
『答案解析』抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不 能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。参见《房地产基本制度与政策》教材 P142。
（二）某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋 登记建筑面积为
200 m2,带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自 行搭建了 20 m的简易房。
5. 本次估价的估价对象应包括（ ）。 A. 土地使用权、平房、简易房、水井 B. 土地使用权、平房、水井 C. 土地使用权、平房、水井、围墙 D. 土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
『正确答案』 C
『答案解析』征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其 他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评 估对象。
6. 本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。 A. 采用批量估价方法进行评估 B. 采用标准价调整法进行评估 C. 选用适宜估价方法进行个案评估 D. 采用假设开发法进行个案评估
『正确答案』 C 『答案解析』该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
