民宿短租行业研究
供给端研究
1. 民宿业态整体生命力判断
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民宿所满足的场景需求与酒店不同，包括多人、休闲度假、中长租等等；此外，在酒店供给不足或不完善的情况下，民宿供给也更有价值
? 多人：美团民宿发现在亲子旅行、本地party等多人入住场景下，民宿能在不伤
害酒店转化率的前提下提升住宿大盘 ? 休闲度假：据STR 17年的研究，Airbnb商务游客占比~10%，远低于休闲比
例。在美国的7个主要市场，酒店的价格在工作日高出周末~5%，Airbnb则是周末高于工作日~8% ? 中长租：长租：在美国的7个市场中，Airbnb出售的间夜中46.5%都是连续入
住7天或以上，而酒店则仅有9% ? 此外，美团民宿发现，在酒店供给紧缺（例如望京一带，多写字楼，少住宿）
或民宿有明显较高性价比的情况下，民宿和酒店混排，能在不影响酒店转化率的情况下提升住宿大盘 ? 问题：小猪是否能进一步挖掘平台数据，更深度地理解民宿供给具体在什么样
的场景下、针对什么样的需求用户能形成更好的转化，从而对需求和供给做出更好的匹配？ -
海外民宿发展阶段相对成熟，Airbnb入住率较高；国内携程、美团都基于其酒店业务发展了民宿业务，但暂时还未得到充分验证
? 海外民宿：美国主要市场上的Airbnb在17年入住率40%~50%，日本的Airbnb
在18年的入住率50%~60%，已经接近酒店入住率。因此近年来booking愈加重视非标住宿业务的发展，18年民宿收入28亿美元，占到收入的19%，同比增速超过公司增速（公司当年整体收入增速15%）。19年民宿在住宿中的比例预计会高于18年 ? 国内大平台民宿业务：途家背靠携程发展民宿业务，19年GMV ~90亿，年底
达到日均10万间夜；美团17年初上线民宿业务，18-19年业务翻倍，达到19年底日均6万间夜，19年以前民宿放弃独立品牌并回美团到店，与酒店业务平行。但目前携程和美团民宿的盈利能力也还未得到验证。
2. 民宿长期是一类有竞争力的住宿供给，短期内中国的民宿供给还没有形成明确优势，但
长期中从成本端将逐渐体现出优势、服务端将持续提升标准化水平
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由于供给端租金成本变化速度不同，民宿将体现出相对于酒店的价格优势，但这仍然是一个渐进的过程：
? 17年投资小猪时，云锋对酒店和民宿供给的成本端进行了分析，判断酒店物业
成本将以更快的速度推高，进而使得民宿更具有性价比。目前看来的确如此，酒店物业处在10年重签的周期口，迎来物业涨价，酒店集团也在对应地升级品牌和提升ADR
? 研究4个酒店集团的数据发现（华住、锦江、首旅、格林豪泰），17-19年单个
自营房间的租金成本上涨的CARG为12.1%，而同期民宿所面对的各个城市长租租金成本上涨为2.8%（将各个主要城市的租金成本上涨速度和小猪GMV在各城市分布的比例加权计算）。因此我们判断，在当下的cycle中，民宿租金成本端会逐渐更有优势，能提供更好的性价比，只不过这仍然是一个渐进的过程（以上对比已经考虑了酒店租金成本是向更高端品牌迁移的因素，实际上17-18年，酒店ADR上涨8.5%，小猪间夜价提升8.6%，都有供给升级的趋势，因此租金成本端可以直接对比）
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现阶段民宿运营非标准化仍然会造成消费者顾虑：从小范围（8人）调研来看，同样500元的民宿/全季，在认为民宿的装修比较好看或者与酒店差不多的情况下，7人仍然会选择全季。原因包括：怕麻烦、怕缺这缺那、怕照片过度美化、怕不卫生；酒店自驾能停车，有人打扫；单身母亲带小孩会选酒店，因为更安全。其中有2人表示，在价格1,000元以上时可能会选品质好、有风格的民宿，价格偏低的时候还是会对卫生安全服务等产生担忧；或者在很低的价格带上（例如200元左右）如果民宿有很极致的性价比也会选择。在这个小范围调研中，酒店对于民宿的优势，总体来说还是酒店更标准化更可预期（运营）产生的优势，而不是区位或者硬装（投入）产生的优势
欧美和日本民宿的竞争力在哪里？初步研究看下来，欧美往往有较高的性价比，日本则在比酒店略低的价格上仍然能提供专业化的运营服务
? 欧美：从inside Airbnb数据，欧美多个城市（伦敦、纽约、洛杉矶、柏林、
多伦多、巴黎等城市）的Airbnb房源中，来自拥有多个房源的房东的比例在20%~50%，属于较低的水平，表明欧美职业房东少、个人房东多。个人房东很多有真正闲置的房源，个人也能提供服务，民宿的成本相对能较低，为其价格端带来优势。对比民宿和酒店房源，以伦敦国王十字车站附近为例，装修水平相近的民宿和酒店，间夜价格分别是400元+100元服务费，和1500元。也对比了同样区位的个人房东房源和职业房东（10-20个房源的房东）房源，虽然民宿本身是非标的不完全能对比，但基本能有15%左右的价差 ? 日本：东京Airbnb房源中，来自拥有多个房源的房东的比例~90%，职业
房东占比高，直接在Airbnb搜索也能看到许多房东直接表明自己是资产管理公司。职业房东有房租成本和运营成本，相对欧美的性价比优势没那么明显，例如东京新宿硬件条件相近的民宿和酒店价格分别是400元/间夜+400元服务费，和800元/间夜。实际上日本有~1,000家租赁住宅管理公司，top5市场份额超过20%，top10管理410万套，平均每家管理40
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万套房屋。这些大型房产管理公司，能实现对民宿较为专业化和集中的运营（大东建托这类公司的业务链甚至可能是从修建开始的），能提供略低的价格下的相似服务，还是有一定的竞争力
? 中国：北京和香港房源中，来自拥有多个房源的房东的比例在60%~70%，
也属于职业房东较多的市场，因此在也存在租金和运营成本，不如欧美房东能提供明显的性价比优势；但中国市场上又没有大型的房产租赁管理公司存在，据美团数据，平台上超过200家民宿的公司仅20+，大多数是小散，专业化程度低，因此也不像日本民宿能提供较高水平的运营服务
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中国民宿竞争力的发展
? 成本端将逐渐展现出相对于酒店的优势：如前所述，民宿租金上涨速度明显低
于酒店，更低的租金会带来更高的性价比 ? 运营端将有更成熟专业的管理方出现：美团民宿数据发现，房东平均房源数在
稳定增长，预计3年内将从2-3个增长到5-6个。更专业化规模化运营的房东能提供更标准化的服务，提升民宿的竞争力。
3. 供给端解决方案的思考
供给端可以分为三类思考：头部优质供给+中间价格带供给+个人供给。 -
头部优质供给
? 主要是价位较高的风格化民宿，例如乡村民宿或类似Airbnb plus的精选民宿
（复式洋房、独栋别墅、新中式等等）。这类民宿与酒店有明显差异化，对消费者有吸引力，也有溢价能力 ? 问题：小猪目前有拿乡村民宿的计划。在计划中，框定了一些什么标准和规模
的供给？应如何与这类供给合作以提升独占性？Airbnb Plus是怎么做的？目前是什么样的进度和预期？ -
中间价格带供给
? 中间价格带供给中主要是规模最大的城市普通民宿。这类民宿与酒店之间的竞
争力如前面所分析，由于职业房东大量存在，性价比不足够明显，运营服务不标准化，但在具体场景下会有更好地转化 ? 问题：中间价格带供给在成本端会逐渐产生优势，运营服务也在向标准化发展，
但小猪是否有可能介入或加速这一过程？一方面，小猪自主拿房&运营，是类似日本房产租赁管理公司的业务，能实现规模化集约化的运营。现在与阳光100等地产商的合作进展如何？另一方面，是不是有可能考虑帮助平台上的房东打造一定的品牌，提升用户对其专业化服务的信任度？此外，也需要小猪对平台的数据有更深的挖掘，判断在哪些场景下、匹配哪些需求时能产生更好的转化，这不仅对于平台本身的运营有价值，在和飞猪的合作中也需要回答民宿转化什么时候能发挥出相对于酒店的优势 -
个人房东
? 参考欧美情况来看，个人房东的长尾房源，由于其租金成本和运营成本都相对
较低，有机会产生比较明显的性价比优势
小猪是否盘点过自己平台上的个人房东资源？这些个人房东在疫情当中? 问题：
受到什么样的影响，是否能借助疫情的机会与其形成更深度的绑定？
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