小区物业管理招标文件 

“华大家园”

物业管理服务招标文件

“华大家园”业主委员会 二○○八年十二月

目 录 一、“华大家园”小区物业服务说明 二、“华大家园”小区物业管理服务内容及要求 三、“华大家园”小区招标书 “华大家园”小区物业服务说明 “华大家园” 是华中师范大学用于置换校内教师住宅而修建的高档综合性住宅小区。总占地146562M2，总建筑面积295365.09 M2，小区内商铺面积2136.47㎡，幼儿园面积2414.16㎡；绿化面积5.5万㎡；地上露天停车位233个，地下停车位519个。住户总数1766户。 “华大家园”位于武汉市武昌洪山区珞狮南路张吴村，紧邻中环线，毗邻金地·格林小城和大华·南湖公园世家，项目周边还有泰然·南湖玫瑰湾等多个在建的大盘项目，地理位置优越，交通便利，生活及市政配套完备。小区设计布局合理，户型景观视野开阔，采光良好，是极具品味和升位潜力的物业。 一、建筑概况： 1.住宅总栋数29栋。

其中：11层的小高层16栋，建筑面积140364.66㎡，一梯两户。

18层的高层6栋，建筑面积83302.4㎡，两梯两户。 25层的高层2栋，建筑面积53093.98㎡，两梯两户。 联排别墅5栋，建筑面积约1万㎡。

2.小区道路人车分流，小区出入口共有6处。设有供水系统、排水系统、消防系统、监控系统等。

3.建筑外墙墙面镶贴通体面砖，采用外墙保温节能技术。室内地面水泥砂浆找平搓毛。

二、设备设施情况 1.电梯87部

（1）25层25站 800KG 1.5 M∕S 14台 （2）18层18站 800KG 1.5 M∕S 26台 （3）11层11站 800KG 1.0 M∕S 44台 （4）3层3站 600KG 1.0 M∕S 1台 2.给排水、消防设备 （1）高压：变频调速供水设备3套，水泵2用1备。 （2）中压：变频调速供水设备3套，水泵2用1备。 （3）消火栓水泵：一备一用。 （4）喷淋泵：一备一用。 （5）排污泵：60台。 3．垃圾收集点20处，配电房8个，其中公变6个，专变2个；水泵房1个，煤气调压站1个。 三、“华大家园”设施、设备保修期限 1.保修期限的规定：“华大家园”物业及配套设施、设备保修期根据《建筑工程质量管理条例》的有关规定执行。 2.保修时间的计算： 自设备安装完毕后，经“华大家园”建设单位、监理单位、施工单位及相关管理部门根据国家相关的规定，对所安装的设备进行外观、调试、运行等方面的检查及监测，在取得认同签章之日起即为保修的启始日期。 四、物业管理资金来源和物业管理用房 1.物业维修基金：

按武汉市有关条例规定执行。 2.物业管理用房：

由投标单位提出用房面积及使用条件要求，由招标方指定房屋移交中标单位。

3.物业管理服务收费标准：

具体收费标准由投标单位在投标书中自行确定，属经营性、特约性等服务，由物业管理公司与委托人协商确定，“华大家园”住宅楼及商铺的空置房屋由物业管理公司管理，收费方法由投标方提出。

4.其他有偿服务项目

? 停车位管理费由物业管理单位按有关规定收取；

? 有线电视、电费、煤气、电话、网络等费用由相关的单位收取； ? 会所：由物业管理公司根据具体情况收费。

“华大家园”小区物业管理服务内容及要求 一、物业管理服务范围： 1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、中控室等。 2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。 二、物业管理服务内容及要求： 本小区物业管理服务执行中物协（2004）1号文《物业管理服务等级标准》中的Ⅰ级标准，并补充如下具体服务要求： （一）卫生保洁 卫生保洁是指为保证小区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。其服务要求为： 1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物； 2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮； 3.公共区域的玻璃、门窗无污迹、裂痕； 4.庭院地面清洁无废弃物； 5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净； （二）保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理 保安、消防、秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。其服务要求为： 1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；

2.小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好；

3.保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运

行；

4.各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；

5.能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件；

6.对突发事件有应急预案，完善责任制。

（三）中控室运行管理

中控室负责小区的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。其服务要求为： 1.24小时值班，值班人员必须持证上岗； 2.保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定； 3.一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效； 4.定期进行消防普查； 5.设备机房整洁； 6.保证设备机房的安全。 （四）房屋建筑的日常养护维修 房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。其服务要求为： 1.定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%； 2.爱护小区内设施、设备，未经产权人同意不得对小区的结构、设施等进行改动； 3.及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。 （五）给排水设备运行维护

给排水设备运行维护是指为保证小区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。其服务要求为：

1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用； 2.建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；

3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；

4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全； 5.定期对水箱进行清洗、消毒； 6.保持水箱清洁卫生，无二次污染； 7.保证室内外排水系统通畅；

8.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。 （六）供电设备管理维护 供电设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。其服务要求为： 1.统筹规划，做到合理、节约用电； 2.供电运行和维修人员必须持证上岗； 3.配电室24小时值班； 4.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好； 5.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜； 6.供电设备定期维护； 7.严格执行用电安全规范，确保用电安全； 8.保证避雷设备完好、有效、安全。 （七）电梯运行维修 电梯运行维修是指为保证小区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。其服务要求为： 1.电梯采用无人驾驶，24小时运行； 2.安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态； 3.通风、照明及其它附属设施完好；

4.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备； 5.轿箱、井道保持清洁；

6.因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（八）绿化养护