项目投资计划书
电信网络 水电安装工程 果园区 家禽区 水果种植 家禽养殖 垂钓区-水塘1 农业 2012-1-1水塘区 水塘2 养殖至水塘3 投入 2012-6-30 蔬菜瓜蔬菜瓜类种植 果区 茶趣园区 初期管理与运营 2012-1-1 至2012-6-30 合计
2.1.2 资金筹措
休闲农庄有限公司的注册资本为1400万元，股东有广东省房地产有限公司、旅游有限公司、高滩村和风险投资者，具体的资金来源情况及股本结构如表2-2所示。
茶叶种植 项目初期6个月工薪福利 项目初期管理有关的费用 项目初期营业费广告、公关等 营运资金 万斤 万只 万尾 万尾 万尾 万斤 百斤 8 0.459 0.6 0.384 0.1 4.5 3.75 1.5 20 2 2 2 1 0.08 60 80 12 9.18 1.2 0.77 0.2 4.5 0.3 34.4 26 68 25 98.25 1400 不可预见费用准备 表2-2 休闲农庄有限公司的股本结构 股东 房地产有限公司 旅游有限公司 高滩村 风险投资者 合计 现金出资额土地20年租赁期作价（单位：万元） （单位：万元） 合计（单位：比例 万元） 300 215 —— 400 915 —— —— 85 —— 85 600 315 85 400 1400 42.86% 22.50% 6.07% 28.57% 100.00% 2.2 项目收入预测
项目收入预测的基本假设：
1.根据2010年广州市旅游局的统计数据显示，到广州旅游的游客中，有33%的游客会过夜，因此本项目假设住宿游客为游客总数的33%，其中选择住木式度假屋的为10%，选择住混泥土式度假屋的为23%。
- 11 - / 33
项目投资计划书
2.假设非住宿游客用餐平均1次/人，住宿游客用餐平均2次/人；每百人次就餐游客中，食用脆皮烧鸡15只，鱼18尾；每百人次游客中，在特产超市购买脆皮烧鸡8只，参与垂钓的有6人次，垂钓获鱼为每人次2尾，参与任摘任吃活动的有10人次，烧烤炉出租量为2炉；购买其他特产或日用品等按每人次游客平均消费10元；假设大小会议室平均每月出租各四节。
3.预测参与游泳的游客需根据适游月份、适游程度及当月游客量来估算，本计划书为了简便计算，取月平均游客量作为当月游客量，具体预测如表2-3所示。
表2-3 2012年至2018年参与游泳人数预测表 年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 年旅游人数 31250 125000 187500 250000 250000 250000 250000 5月 15% 15% 15% 15% 15% 15% 6月 20% 20% 20% 20% 20% 20% 7月 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 8月 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 9月 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 10月 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 合计 5469 14583 21875 29167 29167 29167 29167 本项目的收入来源包括门票收入、住宿收入、农家餐厅收入、特产出售收入、游玩项目收入等。根据1.3.3的营销计划和本节2.2的关于收入预测的基本假设，可以估算出2012年至2018年的收入情况。 各年收入汇总见表2-4。
表2-4 项目2012-2018年收入汇总表
（单位：元）
年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 收入合计 3,627,703 14,569,096 21,189,869 3,540,458 3,540,458 28,530,642 28,530,642 2012-2018年收入明细估算见附录1。
2.3 项目支出预测 项目支出预测的基本假设:
1.2012年至2018年的职工工薪可根据1.3.4的组织管理计划中的人员配置计划和月薪标准进行预测，福利费总计为工资的32%，其中养老12%、医疗8%、失业2%、工伤1%、生育0.85%、住房8%。具体工薪及福利支出见附录。
2.在农产品种植、养殖成本中，家禽和鱼的投入养殖数量根据需求量来确定，并假定投入养殖数量的90%可以用于供应游客及市场需求；茶、水果和蔬菜瓜果的种植成本则根据年产量来确定。
3.第二期度假屋建设在2013年底完成，包括10间木式双人房、10间混泥土式三人房和30间混泥土式双人房。
- 12 - / 33
项目投资计划书
4. 根据国家的有关税收政策，按项目收入的5%计算营业税，按营业税的5%和3%依次缴纳城市维护建设税和教育费附加，按税率25%缴纳企业所得税
5. 折旧及无形资产摊销费是非付现的成本费用，不直接影响现金流量，但是因为它们通过利润而影响企业所得税的确定，从而对现金流量产生间接影响，因此本项目在预测现金流出时也需考虑折旧的计提及无形资产。按照新税法的规定，在计算企业所得税时，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。本项目的固定资产残值均为原值的5%，房屋及其他建筑物的折旧年限为20年，办公设备的折旧年限为4年，生产设备的折旧年限为5年，其他固定资产的折旧年限为8年。本项目的无形资产包括20年土地租赁费及一次缴纳的耕地占用税，摊销年限为20年。具体的固定资产折旧计提及无形资产摊销、企业所得税计算见附录。 根据1.3.3的营销计划及本节2.3的项目支出预测的基本假设，可以估算出项目2012年至2018年的支出情况。
2012-2018年各年支出详情见表3-5.
表3-5 2012-2018年支出汇总表
（单位：元）
年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 支出合计 3,010,575 7,677,959 10,281,559 13,514,183 13,514,183 13,994,135 13,994,135 2012-2018年项目支出明细估算见附录二。
2.4 项目现金流预测
现金流是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。现金流最能反映企业本质的，在众多价值评价指标中基于现金流的评价是最具权威性的。本计划书将采用直接法对项目的税后增量现金流进行估算。
根据本计划书的2.1.1的总投资估算、2.2的项目收入预测和2.3的项目支出预测，可以估算出项目初始投资和2012年至2018年的税后增量现金流，如表2-6所示。各年税后增量现金流估算详情见附录三。
表2-6 2012年至2018年项目现金净流量汇总表
（单位：元）
年份 税后增量现金流 2012年 426,521 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037
2.5 现金流量调整
本项目是长期投资项目，经营时间较长，在运作过程中，还存在很多风险和不确定性，所得到的预期现金流量是不确定的。因此，本计划书从更保守、更安全的角度考虑，采用“确定当量法”，通过调整现金流来调整项目的风险。当量系数与年度有关，一般对近期各年现
- 13 - / 33
项目投资计划书
金流估计较准，风险较小，当量系数就较大；对远期现金流，则当量系数较小。按照等价现金流方法中确定约当系数的方法，对现金流量进行调整，调整后的税后增量现金流如表3-7所示。
表3-7 税后增量现金流调整表
（单位：元） 项目 项目初始投资 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 税后现金-14,000,000 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 流增量 约当系数 1.00 0.95 0.90 0.90 0.80 0.80 0.80 0.80 调整后税后增量现-14,000,000 405,195 2,837,090 7,420,400 9,020,801 9,020,801 8,732,829 8,732,829 金流
- 14 - / 33
项目投资计划书
第三章 财务效益评价
项目财务效益评价的主要作用是分析项目在财务上是否具有经济可行性，是项目投资决策的重要依据。本章将根据第三章对项目的总投资及现金流情况的估算，利用净现值、内部收益率、投资回收期等多个决策指标来进行评价。
3.1 项目资本成本估测
在投资项目财务效益评价中，资本成本又称“折现率”，是投资项目必须达到的最低收益。
项目资本成本取决于投资项目的系统性风险，本计划书采用应用最广泛的资本资产定价模型（）来确定本项目的贴现率。资本资产定价模型（）认为资本成本由无风险收益率和风险收益率组成，其表达式为：
R?Rf???(Rm?Rf)
式中：
R ——项目资本成本 ——无风险收益率
?——贝塔系数（也称为系统风险系数） ——市场整体的预期收益率 Rm?Rf——风险溢价
（1）确定无风险收益率 考虑到本项目的经营期限，本计划书选取二十年期国债收益率作为无风险收益率。通过在和讯债券网查询可知，2011年6月发行的二十年期国债收益率为4.26%。 （2）确定贝塔系数?
本计划书使用整体资产β ，其计算公式如下：
负债权益?（1-Tax）??负债???权益
负债?权益负债?权益 由于负债?很小，几乎接近为零，因此在实务中通常设?负债?0，所以有：
?资产??资产?式中：
?资产——资产?
权益??权益
负债?权益 ——所得税率
?负债——负债? ?权益——权益?
确定?资产值，有以下步骤：
第一，根据证券市场上原始数据度量或从金融网站上直接查阅业务类似的公司的股票贝塔系数。
第二，求出对应公司的资产贝塔并对其求平均值, 作为投资项目的贝塔系数。
因为现实证券市场并非有效, 根据步骤 1得到的股票贝塔系数中包含了基本风险和噪声交易者风险。当公司进行项目投资时, 涉及到的系统风险只是基本风险并不包括噪声交易者
【12】
风险。因此还要剔除噪声交易者风险求出仅仅反映基本风险的行为贝塔系数。
根据休闲农庄项目的特点，本计划书选取黄山旅游（600054）、丽江旅游（002033）、
- 15 - / 33
项目投资计划书
