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房地产开发项目全过程成本控制
作者：李 扬 林日新
来源：《中小企业管理与科技·中旬版》2008年第10期
摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。 关键词：成本控制 价值链 并行工程 全过程
对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存和发展的关键，是一个复杂的系统的工程，需要全过程、全方位的控制与跟踪管理。在房地产开发企业间竞争日趋激烈，同时国家又出台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施的大背景下，房地产开发项目的成本控制显得尤为重要。
本文使用价值链分析法(VCA)对房地产开发过程的各个环节进行分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。房地产开发项目价值链分析图如图1所示。
按照以上的价值链分析，本研究将房地产开发项目的成本控制分为：开发项目投资决策阶段(包括投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取)、规划设计阶段、施工与竣工验收阶段、租售阶段(租售阶段对项目成本变动影响微乎其微，下面不在单独介绍)。
在进行全过程成本控制分析前，先对项目各阶段经济性影。向进行分析。根据建设项目各阶段对项目经济性影响程度图(如图2所示)可以看出，影响项目成本最大阶段在总建设周期前1/4工作阶段，即技术设计结束前的工作阶段。至初步设计结束，影响项目成本的程度为95％；至技术设计结束，影响项目成本的程度为75％；而在施工阶段，通过技术组织措施节约项目成本的可能性只有5％～10％。很显然，控制项目成本的关键在于施工以前的决策和设计阶段，而在项目作出决策后，控制项目成本的关键在于设计阶段。
房地产开发项目全过程成本控制
