建筑设计住宅小区停车位权利归属若干问题研
究
住宅小区停车位权利归属若干问题研究
王洪斌（湖北今天律师事务所）
住宅小区停车位（库）有广义和狭义的两种说法。广义上讲，只要是在住宅小区物业管理公司允许范围内能够停车的地点，就是住宅小区停车位（库）；而笔者则从狭义的角度对住宅小区停车位（库）作出了以上定义，它是指我国按行政建制设立的直辖市、市镇范围内的，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区（含居住小区、住宅组团）用于停车的车位、车库。同时必须符合住宅小区法定规划、设计，或者依法能够用于停车。笔者注重的是住宅小区停车位（库）的合法性和有序性。
住宅小区是一个较新的概念，它是在我国建设部1994年3月24日建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中规定的法律定义。住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等相关设施，住宅小区停车位（库）也是住宅小区不可或缺的有机组成部分。停车位是在越来越多的业主或使用人成为有车一族后，住宅小区的人们经常谈及的话题，其中较为突出的问题，就是住宅小区停车位愈来愈紧张，而且表现出严重的无序化，人们围绕住宅小区停车位引发的纠纷也日益增多。因此，正确理解住宅小区停车位（库）的含义，对于人们如何去购买、使用有极其重要的意义。从广义上去理解住宅小区停车位（库）的含义，必然导致住宅小区停车位（库）的无序化，引发一系列的纠纷；从狭义上即合法角度去理解住宅小区停车位（库）的概念，才能正确引导业主和使用人依法合理地消费。 一、当前有关住宅小区停车位（库）权利的规定
住宅小区停车位（库）的所有权，它作为一种法律关系，是指主体间（各业主间）的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第71条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是该民事基本法律从民事权利角度，对财产所有权内容作出的简要精到的规定。以上所有权的四项权能构成了住宅小区停车位（库）所有权的内容，其每项权能均有相对独立性和可分性以及待定的含义。
《中华人民共和国民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”财产所有权是法律赋予的权利，以上财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得（最初取得），是指不以他人已有的所有权为根据从他人那里取得所有权，而是直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：⑴劳动生产（建筑施工），⑵收取孳息，⑶国家没收，⑷无主财产，归国家所有，⑸添附财产。继受取得（传来取得），是指业主通过某种法律事实，从原所有人处取得该停车位（库）的所有权，如通过合同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。住宅小区停车位（库）所有权大多数由业主通过合同关系取得。该停车位（库）通常分为地上车库、地下车库和改变原有法定用途的停车位（库）。
我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，并没有涉及地下房屋的权属登记，《城市房地产管理法》第2条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物”。这里的“土地上”是指地表之上，因此，地下车库依据该条规定是不能办理产权证的。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋的所有权并对
房屋行使占有、使用、收益处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须到土地管理局和房产管理局登记，如果没有进行权属登记，自然不能获得法律承认的所有权。当然，实践中有一种地下停车位（库）例外。它是开发商依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积，每一个停车位都可以拥有独立的产权。这是以我国北京市为代表的住宅小区地下停车位（库）合法有序发展的一种良好趋势，开发商只有如此依法运作，才能真正解决住宅小区停车难的问题。
我国第一部物业管理法规《物业管理条例》于2003年5月28日经国条院第9次常务会议通过，自2003年9月1日施行。该条例规定了建设单位不行擅自处分业主依法享有的物业共享部位、共同设施设备的所有权或使用权，但是由于规定过于原则笼统，保护业主利益的核心问题如专有所有权和共有所有权问题没有体现。因此，该条例从本质上讲，仅仅是业主简单利益保护条例，不是根本意义上的建筑物区分所有权立法。
1997年1月1日起施行的《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
1997年12月1日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、第二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
2003年4月1日起施行的《广州市人民防空管理办法》则明确规定了民用建筑必须建设人防工程作为配套设施，该规章第十九条规定，城市新建、扩建或者改建的住宅、旅馆、商店、教学楼和办公、科研、医疗用房等民用建筑，必须按相关标准同步修建防空地下室；配套建设的防空地下室，应当与主体工程同步配套建设，所需资金，纳入建设项目投资计划。改建、扩建的民用建筑，如无建设用地同步修建防空地下室的，经市人民防空主管部门审查后，可另行安排易地补建。同时，规章第三十三条、第三十四条规定，人民防空工程和设施在符合城市规划前提下，可以开发利用。鼓励单位和个人按照平战结合、有偿使用的原则，在平时用于经营活动。但按规定不能开发利用的人民防空工程和设施除外；人民防空工程平时使用实行使用证制度。工程使用单位应当向工程所在地的区、县级市人民防空主管部门提交相关资料，办理备案登记。
从这些法律、法规和规章的规定可以看出，住宅小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，而且遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。但人防工程在使用上受到一定限制，即实行许可证制度，且在战时由人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得阻挠和干涉。明确这一点，对于我们继续探讨住宅小区人防工程权属的具体归属是十分重要的。
《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》，已于2004年1月，由深圳市规划与国土资源局报深圳市法制局审定。这一停车位出让办法，首次明确停车位的权利归属问题，具有划时代的意义。在深圳市那一个时期，停车位使用没有房产证，一般均作公益性使用或由物业管理公司分摊给各业主使用，产权归属的不明确引发了一系列的纷争。《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》的有关规定，对停车位的产权归属，保障停车位的合理使用，调动民间资本建设停车场的积极性和较好地解决停车场的供需矛盾等各方面，均有较为明确的规定。另外，《深圳市停车场（库）发展策略及特区公共停车场规划》也针对停车场的规划建设，将在以配件为主的基础上，适当规划建设公共停车场。并对《深圳市城市规划标准与准则》中的停车配建指标进行修订，大幅提高住宅、商业、办公和公用配建停车标准。
上述有关规定，均是地方政府的规范性文件的规定，它们从目前棘手且急需解决的方面作了相关针对性的规定，因而具有一定的实用性和先进性，但它们毕竟只是地方政府的规范性文件，不是一部独立的法律，因而也就不可能以点代面，起到法律规范的作用。如前所述，住宅小区停车位（库）的权属是物权的范围，依照我国《立法法》有关规定，物权法律规范是一种民事基本法律，该物权法必须由我国全国人大立法，才能成为一部具有普遍约束力的基本法律，进而统一解决全国范围内的物权方面的争议（包括住宅小区停车位（库）权属争议）。
我国将于2007年10月1日生效的《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要（第1款）。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定（第2款）。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（第3款）。该法为解决建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的权利归属相关问题作出了明确规定。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，对此笔者建议，可以通过最高人民法院的司法解释和具体的地方条例来补充完善物权法的规定。例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，
开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。 二、国外停车位（库）权利相关规定
（一）我国台湾地区及外国有关停车位的法律规定
在我国台湾地区，其内政部1980年9月18日所发布的函件，规定“法定防空避难设备”以及“法定停车空间”均不得与主建筑物分离，应为建筑物全体所有权人所共有。对于建筑物附属停车位的设置，主要是根据《建筑技术规则》和《增设停车空间鼓励要点》两种法规进行运作，该两种规定对我国大陆现行的停车位（库）权利归属有一定影响，由于我国大陆未对该方面有立法动向，应能作为借鉴参考。
国外立法中，一些国家法律规定将停车区域按住户的居住单元予以分配，进而将其设定为供该居住单元全体住户专有使用，此种专用使用权实际上是一种物权。我国现行立法对此尚无规定。从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看，认为空间权中的主要类型--空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典，均规定有\空间地上权\条款，并将其直接规定在\地上权\一章中。 （二）国外有关建筑物区分所有权的规定
建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持有权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为德国、法国在内蒙古自治区欧洲大陆及日本、我国台湾、香港、澳门地区等众多国家和地区民事立法普遍采用。由于各国的立法不同，建筑物区分所有权的表达不尽相同。法国称为“区分各阶层不动产之共有”和“住宅分层所有权”；德国和奥地利则称\住宅所有权\；美国各洲名称更是不统一，有的州称\公寓所有权\或\单位所有权\也有称\水平财产权\，我国台湾地区则称\建筑物区分所有权\或\区分所有权\，香港地区则一概称为\建筑物\，普通市民俗称\物业管理\，即对楼宇、房屋的管理服务，而且这种楼宇、房屋都属于区分所有权建筑物的类型。我们在这里研究的住宅小区停车位（库）的权利，就是建筑物区分所有权的一种。 三、关于停车位（库）权利归属的司法实践
本文以我国第一例人民法院将住宅小区停车位（库）的权属判归住宅小区全体业主的案件作为解剖标本，具体分析司法实践中的相关问题。
开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。2003年11月12日南京市鼓楼区人民法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京市一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：\使用权面积\和\其中分摊面积\都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建
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