第三十四章 物权法律制度
【本章考情分析】
年份 2016年 2015年 2014年 2013年 2012年 【本章教材结构】
单选题 2题2分 3题3分 4题4分 2题2分 3题3分 多选题 1题2分 2题4分 1题2分 3题4分 1题2分 合计 4分 7分 6分 8分 5分
【本章内容讲解】
第一节、物权概述
【本节知识点】 1.物权的概念和特征 2.物权法的基本原则 3.不动产登记制度 4.物权的种类 【本节内容精讲】
【知识点】物权的概念和特征 （一）物权的概念
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物权是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现，是法律确认的主体对物依法享有的支配权利，即权利人在法定范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。
（二）物权的特征 1、物权与债权的联系
（1）物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。
（2）在商品经济条件下，人和财产的结合表现为物权，当财产进入流通领域之后，在不同主体之间的交换则体现为债权。主体享有物权是交换的前提，交换过程则表现为债权，交换的结果往往导致物权的让渡和移转。
2、物权与债权的区别：与债权相比，物权的法律特征如下表所示：
物权的特征 具体内容 物权是绝对1.物权的义务主体为权利人以外的不特定的一切人。物权的权利主体是特定的，权（对世权） 其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。 2.债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，因此债权是相对权，又称“对人权” 物权属于支1.物权的权利人不必依赖他人的帮助就能行使其权利。物权的权利人可自由地配权 根据自己的意志行使自己的权利，无须他人给予协助，更不须征得他人的同意。 2.债权属于请求权，债权必须有相对的义务人给予协助方可实现 物权是法定1.物权的种类和基本内容由法律规定，不允许当事人自由创设,，且物权设定时的，物权设必须公示。动产所有权、动产质权、动产留置权均以动产的占有为权利象征。定采用法定不动产以登记为权利象征。 主义 2．债权只是在特定的当事人之间存在的，不具有公示性，设立债权不需要公示。另外债权特别是合同债权，主要由当事人自由确定，也不需公示。 物权的客体1.物权的客体是特定物、有体物、独立物、独立于人身之外的物。 一般为物 （1）人的身体不可成为物权的客体。 （2）人体器官在未经合法程序和手段与人体分离之前，也不可成为物权的客体。 2.债权一般直接指向的是行为，而间接涉及物 物权具有追1.物权的标的物无论辗转流向何处，权利人均得追及于物之所在地行使其权利，及效力 依法请求不法占有人返还原物。 2.债权原则上不具有追及效力（一物二卖中，后买者若合法占有了物，先买者无权请求返还财产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任。） 物权具有优1.物权优先 先效力 （1）对外优先：当物权与债权并存时，物权优先于债权（一物二卖）。但物权优先于债权并不是绝对的（设立抵押合同前抵押财产已经出租，原租赁关系不受抵押权的影响，又如：买卖不破租赁）。 （2）对内优先：同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权 2.债权不具有优先的效力，在同一物上可以设立多个债权，各个债权都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。 【例题：2011年单选题】关于物权与债权区别的说法，错误的是()。
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A．物权是支配权，债权是请求权 B．物权为绝对权，债权为相对权
C．物权不允许当事人自由创设，债权主要由当事人自由确定 D．物权具有优先力与追及力，债权只有追及力 【答案】D【解析】通过本题掌握物权的特征。 【知识点】物权法的基本原则
物权法的基本原则主要包括物权法定原则、一物一权原则和物权公示原则。 1．物权法定原则
物权法定原则，是指物权的种类、内容、效力、得丧变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。
项目 种类法定 内容法定 效力法定 变更规则法定 保护方法法定 2．一物一权原则 ①一个特定的标的物上只有一个所有权。
【提示】特定的物上只有一个所有权，所有权人可以有多个；物权也可以有多个。 ②同一物上不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权。
同一物之上可以并存数个不相矛盾的物权。例如所有权与他物权同时并存；在同一物之上设定数个不相矛盾的担保权等。
3．物权公示原则
物权公示原则，是指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。物权公示原则的具体内容包括：
①物权的公示方法必须由法律规定。
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
举例 如法律规定动产质权必须转移占有，则当事人不得设立不转移占有的动产质权。 如建设用地使用权的内容直接由国家法律加以规定，不能由当事人双方通过协商随意改变其内容。 如设立不动产抵押权，该权利从何时开始生效不能由当事人通过协商加以设定。 如房屋所有权变更必须办理变更登记 物权主体权利受到侵害时，可以依法采取相应的法律措施保护自己的权利。法律未加规定的救济措施，即使双方当事人同意，也不得采用。 第3页/共6页
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” ②物权公示的效力必须由法律规定。
普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；
不动产的转让一经办理登记手续，便发生该不动产的所有权转移的法律后果。 【例题：2012年多选题】物权法的基本原则包括（）。 A.物权法定原则 B.诚实信用原则 C.平等自愿原则 D.一物一权原则 E.物权公示原则
【答案】ADE【解析】通过本题掌握物权法的三原则。
【知识点】不动产登记制度
我国由国务院国土资源主管部门负责监督、指导全国的不动产登记工作。 （一）不动产统一登记的范围（十类） (1)集体土地所有权；
(2)房屋等建筑物、构筑物所有权； (3)森林、林木所有权；
(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权； (5)建设用地使用权； (6)宅基地使用权； (7)海域使用权； (8)地役权； (9)抵押权；
(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。 （二）不动产登记的类型
【应用举例】2014年12月，张三与李四签订房屋买卖合同。双方约定，李四于2015年1月一次性支付张三200万元房款。双方还约定合同违约金为20万元。此后，李四按约定向张三支付房款时，张三却一再推托。李四后来了解到，张三在2015年1月4日已将住宅以215万元的价格卖给了王五，并在房屋管理局办理了产权变更登记。于是，李四到法院起诉，要求张三履行合同、交付房屋，支付违约金。法院判决张三向李四支付违约金20万元，驳回李四其他诉讼请求。本案中，若李四预先办理预告登记，王五就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而张三处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果张三不履行合同，李四则可以向法院起诉要求张三继续履行，从而取得房屋所有权。
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登记类型 1.预告登记 具体内容 当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而进行的登记。预告登记后预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 2.首次登记 3.变更登记 4.转移登记 不动产物权首次产生时所进行的登记。如商品房建成后第一次登记。 不动产物权的具体内容发生变化时进行的登记。 不动产物权发生权利转移时所进行的不动产登记 【提示】变更登记与转移登记的区别： 1.转移登记的权利主体不一致，而变更登记前后的权利主体一致。这是两者最主要的区别。 2.转移登记是不动产权利转让行为，即原权利人将其拥有的不动产物权转移给他人的行为。 变更登记不是权利转让行为，只是不动产权利主体或客体形式上的变化，如权利人姓名发生变化或房地产名称、用途、面积发生变化。 3.是否缴税不同。转移登记一般应依法缴纳相关契税所得税等，变更登记不需缴纳税款。 5.注销登记 6.更正登记不动产物权消灭时所进行的登记。如地役权解除需注销登记。 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。或异议登记 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，法院依法受理，异议登记失效不影响法院对案件的实体审理。 7.查封登记 作为被执行人的不动产权利，因判决或者强制执行等原因，当事人尚未向权属登记机关办理登记手续，而由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。
【知识点】物权的种类
根据不同的分类标准可以将物权分为不同的种类。
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分类标志 类别 物权的权自物权 利人行使权利的范他物权 围不同 他物权从设立目的的角度 用益物权 担保物权 两者区别 设立目的不同 概念 权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。 权利人在他人所有的标的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权。 以标的物的使用、收益为目的设立的物权 为担保债权的实现而设立的他物权 用益物权 实现物的使用价值 物权种类 所有权（物权中最完整最充分的权利。） 用益物权； 担保物权 土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权等 抵押权；质权；留置权 担保物权 以物的交换价值担保债权的实现。 是从权利，它以债权的存在为前提。 标的物为不动产或动产 权利的性质不同 多为独立性的主权利 标的物不同 主要标的物为不动产 物权有无从属性 物权的发生是否基于当事人的意思 物权存续有期限物权 有无期限 无期限物权 标的物价值形态标的价值形态如发生变化，会对权担保物权的标的物价值形态发生变变化后的影响不利人的使用收益权产生影响，甚至化并不影响担保物权以变化后的物同 导致权利消灭； 为标的而继续存在。即担保物权具有物上代位性 主物权 可以独立存在的物权，它与其他权所有权、地上权等 利没有从属关系。 从物权 从属于其他权利而存在的物权。 地役权、担保物权（抵押权、质权、留置权） 法定物权 法定物权是基于法律的直接规定发留置权和法定抵押权 生的物权 意定物权 依当事人的意思而发生的物权 质权、抵押权。 有存续期限的物权。 没有期限限制的物权。 抵押权、质权、留置权 所有权 【例题：2015年多选题】下列物权中，属于从物权的有（） A所有权 B抵押权 C留置权 D地役权 E质权 【答案】BCDE
【解析】从物权包括所有的担保物权（抵押、质押、留置）和用益物权中的地役权。
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2017中级经济师-经济基础-精讲班-72、第三十四章物权法律制度-第一节物权概述 - 图文
